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感覺新政府上任以來,政策菜色變化不少,但很多卻都是只炒一半就端上桌來,半生不熟地,吃多難保不會壞肚子。對於房市的改革,小英政府就任前喊出房市三箭(稅制改革、租屋專法、社會住宅)前途尚在未卜之間,這兩天內政部立馬加菜兩道,兩道同樣還沒有炒熟,大家光看就有點驚嚇的菜,感覺還沒吃下肚,房市就已經隱約聞到一股烙賽味兒 .......

政策一、未來屋齡30年以上強制建物安檢,並在買賣時附上安檢報告

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在台灣想要買一間房子,應該只有極少數好野人有能力一次把價金付清,絕大多數買方還是必須仰賴房屋貸款的補充,因此,認識銀行如何評估買房者房貸成數或金額上限,就是買方第一件需要做的功課。唯有這樣,才能正確評估自己需要準備多少現金、後續每個月還貸款的金額是否在能力範圍內,不至於買了房子以後反而淪為屋奴。其實,銀行承做貸款業務不下數十年,早已培養出一批專業的核貸人員與核貸標準流程;早期房市鼎沸時,銀行最愛你來貸款,八成九成甚至全貸超貸也無妨,但現在房市與經濟景氣低迷,貸款繳不出來的風險變大,加上已經有實價登錄行情,銀行的核貸不再隨心所欲,甚至會趨於保守。

首先,你應該知道的是,銀行針對房屋貸款金額的核定,會依據『房子』和『』兩方面作綜合評估。

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房仲業的服務費,就民法上的定義來說,是雙方約定居間行為(仲介)完成後應該支付的勞務報酬。而所謂的居間,指的是當事人之間約定,一方為他方報告定約機會,或為訂約之媒介,他方給予報酬的一種契約類型。換句話說,只要在開始請房仲下斡旋議價時(或賣方委託房仲賣房子時),約定好服務費,一旦完成買賣契約,就必須負支付服務費的法律義務。必須先說明的是,這筆服務費並不包含在你買賣房屋成交金額裡頭,而是成交之後,再額外支付給房仲經紀業。

許多人透過房仲買賣房子時,總認為房仲收取的服務費太高了,但很少人會去探討,經過房仲人員從中的努力斡旋議價,幫助買方(或屋主)獲得更多的利益,甚至早已遠遠超過應該支付的服務費好幾倍。想像一下,一間售價1000萬的房子,你自己跑去找屋主談,屋主看定了你很喜歡,於是跟你說看在你人不錯的份上,算你970萬就好。但換到房仲去幫你談,他可能先分析台南的房市和周遭行情給屋主聽,屋主聽完心想,那我賣950應該算合理吧?於是房仲再繼續跟他分析,這裡屋齡稍高,買方也覺得巷道太小,隔壁街又有宮廟、還有.....等,But,雖然這樣,買方還是很有誠意出了880萬。您覺得,如果能成交的話,價格還會是970萬嗎,房仲收取這兩趴不到20萬的服務費,對您而言究竟是賺到還是賠錢?

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s4_55cded8352b2e  農曆七月,道教傳說整個月份是地府鬼門開啟、大鬼小鬼放暑假時間,是會讓人發毛、諸事不宜的月份。然而在佛教觀點,從梁武帝時期開始頒令全國設壇舉行盂蘭盆法會,救渡餓鬼、報答父母祖先恩德,因此,農曆七月在佛教的看待裡,反而是一個慈悲的月份,也稱為吉祥月、孝道月。只是因為與鬼魂兩字扯上關係,所以民間後來便流傳許多農曆七月份的禁忌事項,諸吉不宜,提醒百姓不要輕易犯戒,以免犯煞招惡。

但其實翻遍中國歷朝史料記載與傳統風俗,農曆七月份只有七夕(七月七日)與中元(七月十五日地官大帝生日,普渡遊魂與軍殤)兩個重要節日的記載,所以有史學家推論,七月鬼門開可能是近代中國民間宗教添附創設的一種習俗,甚至傳說是明太祖朱元璋為了讓皇室獨佔七月份好日子,所以編造鬼月的謊話騙老百姓(啊咧,太過份,害我十幾年的暑假都不能去海邊玩)。

鬼月與不動產相關的禁忌

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福德正神古都台南向來以廟宇林立聞名,其中象徵守護土地村里、豐衣足食的土地公廟,更是隱身在大小街頭巷尾,不僅經商生意人虔誠膜拜,許多從事業務,尤其從事與土地息息相關的不動產業人士,都會有他自己固定參拜的土地公廟。以下列出幾間在台南市地區較為有名的土地公廟,有需要的人可以參考一下,但若您要問我,哪一間 比較靈驗,還是那句老話,心誠則靈,拜的過程您就會感覺某一間廟似乎與您較為有緣,參拜的時候心裡較為歡喜,持續找時間定期去拜那一間就對了。

民間也有個說法,就是利用您目前的住家與土地公廟方位為依據。例如:屬鼠、牛的人,宜拜東南方土地公;屬虎的人,宜拜正南方土地公;屬兔、龍的人,宜拜西南方土地公;屬蛇的人,宜拜正西方土地公;屬馬、羊的人,宜拜西北方土地公;屬猴的人,宜拜正北方土地公;屬雞、狗的人,宜拜東北方土地公;屬豬的人,宜拜正東方 土地公。若您不知道怎麼判斷方位,就上網去查看一下 Google Map,大概看一下您的住家與哪一間土地公廟方位符合嘍。

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在台灣,許多父母為了讓小孩擠進好學校,不要輸在起跑點,會想盡辦法把小孩跟父母的戶口遷入住在明星學校學區內朋友的戶籍地址裡面,這樣才有機會進入明星學校學籍。但是別以為只是寄個戶口沒甚大不了,你知道你未來可能要多繳五倍的稅嗎?簡單的一個遷戶口動作,卻可能讓身為好朋友的你要多繳很多稅金。

因為,如果一棟房子內存在有兩個不同家庭的戶籍(即原來屋主和遷入戶口的朋友)時,國稅局就可能會特別注意這樣的狀況(因為大部分情況下,兩戶會不同姓氏)。除了會被國稅局認定可能有租金收入追查所得之外,甚至進一步將該棟房子認定是「非自用住宅」。目前台灣地區房屋持有人每年應繳的稅,主要有房屋稅與地價稅兩種,而以這兩種稅的現行稅制設計,採認自用型與非自用型住宅兩者之間的稅率,金額可能會相差到數倍以上。簡單用下面例子大略說明:

(1)地價稅

假設現在有兩間房屋AB,土地的面積都是100平方公尺,申報地也一同樣每平方公尺10000元。其中B土地符合稅法上自用住宅相關規定,假設累進起點地價為新台幣150萬元,那麼地價稅計算:

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銀髮  

達人本身曾經長期在台南某大型醫療機構服務,也親身接觸過高齡友善環境規劃與長期照護的相關經驗,所以對於老年人的醫療需求有深刻的體認;其實若沒有明講,一般人根本無從觀察到家中的高齡長者因為生理退化與疾病,在食衣住行方面發生的諸多不便之處,尤其是醫療上需求,也會變成老年人晚期頻繁的生活重點。

對於『醫療宅』議題,其實,住在醫院的附近,以筆者個人經驗,除了24小時可能出現的短暫救護車鳴笛聲是比較大困擾之外(但其實除非住得很近,不然聽到的警笛聲其實沒有想像中的大),並沒有什麼特殊的缺點。反倒是在醫院周遭通常是商業與生活機能較發達的區域,生活起居便利。而且目前國內醫院都在推動社區型醫療,走入鄰近社區,敦親睦鄰工作相對做得不差,所以對於家中有老年人與臥床病人的購屋客戶,我反而會比較推薦房子應該買在醫院附近。由於高齡長者會有很多醫療上的需求,當家中老人與小孩一有病痛的時候,鄰近便利的就醫環境,往往可以省去家中年輕人許多請假與奔波的隱憂與煩惱。

從台南市區的地理環境來看,我個人最常推薦給客人的醫療宅地點有兩處,一個是成大醫院周邊,除了成大醫院之外,還有成大校園與許多綠地休閒空間;另一個地點則是東區台南市立醫院附近,擁有巴克禮公園與文化中心,且這兩處環境的生活機能與商業條件都算不錯,都是台南市區尋找尋醫療宅不錯的選擇地點喔。

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