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菁英獎楷模  

  達人有幸獲得台南市不動產經紀人公會評選為【第五屆 不動產經紀人 菁英獎楷模】(2016年度),在如此一個專業不動產經紀人的團體裡,能獲得諸多前輩先進的評選肯定,是我個人莫大殊榮。

初入行時,心裡頭非常清楚,身處在臥虎藏龍的不動產與房仲業界中,取得不動產經紀人執照只是證明我的『理論』還行,對於實務經驗,仍需要諸多業界前輩與學長姊的無私指導,才能有向上增長的空間。

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好事達人本身就住在安平五期重劃區,可以說是從台南市政府剛搬來五期那些年開始,見證到五期逐漸繁榮的過程。而目前達人對房仲經營的重點區域,也就是在五期重劃區,因此對於這一區街道巷弄大小事的掌握,也十分有心得,

整個五期重劃區幅員廣闊,但不講連老台南人都還不會注意到,整個五期其實是以11座橋梁與台南市市區作連結,因為五期是海埔新生地淤積的地形形成,因此在五期的建築物,尤其是大樓在施作地基結構時,都必須植入更多的地基基樁來穩固樓盤,從美濃大地震不難發現,五期的大樓即便可能牆面受損,但大樓結構都是完好,因此來五期買大樓是可以安心住的。

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一筆房屋土地買賣動輒數百上千萬元,但以往在進行不動產買賣交易的時候,由於配套的保障安全措施不甚完善,導致最容易發生糾紛的環節經常出現在遇上假買賣詐欺、以及代書(地政士)過戶有瑕疵這兩種狀況。尤其假買賣詐欺這一類的智慧型犯罪更是屢出新招,近來新聞還發生利用製作精細的偽造土地所有權狀,假裝急著用錢要出售土地,願意以低於行情價格脫手給金主,條件是必須立即支付一部分現金,假地主卻在拿走數千萬之後便消失無蹤,這案件規劃之精密,期間甚至騙過金主御用的代書、律師等專業人士眼睛。因此,目前業界(房仲、地政士)在執行不動產交易時,大多會強烈建議客戶採取履約保證方式辦理過戶,雖然必須多花費個幾千塊,但避免的風險卻是幾百上千萬元的損失,所以達人也會建議,不動產買賣時儘量採取履保方式來確保你的權益。以下達人就稍微介紹一下,甚麼是不動產交易的履約保證制度,以及大概的流程。

不動產買賣價金履約保證的意義

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當前台灣房價普遍偏高,年輕人想買房子,除非是土豪世家,否則即便是靠爸靠媽族,要能順利買到房子,還是多半得仰賴房貸金額的補足。因此如何申請到足額的房貸、又要兼顧利率,就是一門很大的學問。千萬別以為房貸是瀕臨買房時才需要做規劃,其實從你有欲望想買房的那一刻起,就要細心鋪路,做足表面工夫 .....

一、長期固定在一家銀行交易,貸款時有機會爭取到低利率、高額度
最好平常就跟銀行保持良好關係,盡量集中財務往來在同一家銀行(尤其民營銀行),維持偶而使用信用卡的習慣,保持繳款信用狀況良好,不拖欠延遲繳費,至少繳交最低保費,做足長期信用良好的記錄。這樣在未來申貸時,銀行無需太多調查,便會因為信任你的違約風險較低,願意給你更優惠的內容。

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  幾個外國來的朋友常說看台灣的都市房子很不習慣,台灣房子不論新舊,最大的特色就是或多或少都會有違建、增建的現象,不僅讓原本的建物變得像是衣服補釘一樣難看,還存在許多消防公共安全上的隱憂。如果你家是二十年以上的房子(尤其透天),別懷疑,應該八九不離十存在違建部分,因為加蓋違建是一種時代性的產品,在當年的建築風氣下,房屋不增減、不加蓋反而是一種不正常的事。依據內政部在2016年所做的統計,全台灣統計在案的違建棟數就有66萬棟,這還只是有被查報舉報的部分,至於沒計算到的,數量應該不只於此吧。

違建的定義

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或許你在看房子的過程,常會聽到房仲口中有意無意提到要你「下斡旋」「下斡旋」,奇怪,到底這個「斡旋」是甚麼東西,為何房仲要這麼積極推銷給我。簡單的說,下斡旋就是要請你如果真的很喜歡這一間,就出個價,我開始幫你去跟屋主喬金額的意思。

斡旋,如同字面上的意義,就是讓雙方進行磋商、溝通,希望能喬出一個共識,但在現行的不動產交易流程裡,「斡旋」並不只是口頭講講、喊個價這麼簡單,它有一些制式的步驟要做,而且是具有法律效力保障的步驟。而在房仲的這邊,也必需要有一份正式出價的書面依據讓屋主看到,房仲才有辦法讓屋主認真坐下來談價錢。(相信我,用口頭出的價格屋主已經聽到不想再聽了,你再叫房仲用口頭去問屋主多少錢要賣,其實沒什麼意義)

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說真的,房仲業真是一個很微妙的行業。

一般職業的賺錢模式,要不就是靠腦力(專業),要不就是靠勞力(漢草),要不就是靠機會,而房仲業卻是兼具這三種賺錢型態的行業。怎麼說?房仲要靠專業知識和口才,說服客人買單,為客人解決法令和買賣過程的問題,靠的是腦力。整天接電話來回奔波,四處走路派報貼單,爬上爬下幫空屋清潔打掃,靠的是勞力。最後,房仲最夢想遇到一次就賺很大筆的傭收服務費的案子(俗稱大泡),除了要積德行善吃齋,還得要初一十五常拜拜,指望的就是一個機會財。所以說,房仲還真不是一般正常人幹的職業 .....

如果有一天,房仲們都罷工了(基本上不可能,因為房仲的薪水大多是靠服務費抽傭自己賺,老闆會說,要罷工請便),或者房仲行業徹底從社會上消失了,我們來想想看房地產的買賣會變成怎麼樣的情況?

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