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房仲業的服務費,就民法上的定義來說,是雙方約定居間行為(仲介)完成後應該支付的勞務報酬。而所謂的居間,指的是當事人之間約定,一方為他方報告定約機會,或為訂約之媒介,他方給予報酬的一種契約類型。換句話說,只要在開始請房仲下斡旋議價時(或賣方委託房仲賣房子時),約定好服務費,一旦完成買賣契約,就必須負支付服務費的法律義務。必須先說明的是,這筆服務費並不包含在你買賣房屋成交金額裡頭,而是成交之後,再額外支付給房仲經紀業。

許多人透過房仲買賣房子時,總認為房仲收取的服務費太高了,但很少人會去探討,經過房仲人員從中的努力斡旋議價,幫助買方(或屋主)獲得更多的利益,甚至早已遠遠超過應該支付的服務費好幾倍。想像一下,一間售價1000萬的房子,你自己跑去找屋主談,屋主看定了你很喜歡,於是跟你說看在你人不錯的份上,算你970萬就好。但換到房仲去幫你談,他可能先分析台南的房市和周遭行情給屋主聽,屋主聽完心想,那我賣950應該算合理吧?於是房仲再繼續跟他分析,這裡屋齡稍高,買方也覺得巷道太小,隔壁街又有宮廟、還有.....等,But,雖然這樣,買方還是很有誠意出了880萬。您覺得,如果能成交的話,價格還會是970萬嗎,房仲收取這兩趴不到20萬的服務費,對您而言究竟是賺到還是賠錢?

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s4_55cded8352b2e  農曆七月,道教傳說整個月份是地府鬼門開啟、大鬼小鬼放暑假時間,是會讓人發毛、諸事不宜的月份。然而在佛教觀點,自從梁武帝時期開始頒令全國設壇舉行盂蘭盆法會,救渡餓鬼、飢苦倒懸,報答父母、祖先恩德,因此,農曆七月在佛教的看待裡,反而是一個慈悲的月份,也稱為吉祥月、孝道月。只是因為與鬼魂兩字扯上關係,所以民間後來便流傳許多農曆七月份的禁忌事項,諸吉不宜,提醒百姓不要輕易犯戒,以免犯煞招惡。但其實翻遍中國歷朝史料記載與傳統風俗,農曆七月份只有七夕(七月七日)與中元(七月十五日地官大帝生日,普渡遊魂與軍殤)兩個重要節日的記載,所以有史學家推論,七月鬼門開可能是近代中國民間宗教添附創設的一種習俗,甚至傳說是明太祖朱元璋為了讓皇室獨佔七月好日子,所以編造鬼月的謊話騙老百姓。

鬼月與不動產相關的禁忌

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福德正神古 都台南向來以廟宇眾多聞名,其中象徵守護土地村里、豐衣足食的土地公廟更是隱身在大小街頭巷尾。不僅生意人虔誠膜拜,許多從事業務人員,尤其從事與土地息 息相關的不動產產業的人,都會有他自己固定參拜的土地公廟。以下列出幾間在台南市地區較為有名的土地公廟,有需要的人可以參考一下。但若您要問我,哪一間 比較靈驗,還是那句老話,心誠則靈,拜的過程您就會感覺某一間廟與您較為有緣,拜的時候心裡較為歡喜,持續找時間定期去拜那一間就對了。

民 間也有個說法,就是利用您目前的住家與土地公廟方位為依據。屬鼠、牛的人,宜拜東南方土地公。屬虎的人,宜拜正南方土地公。屬兔、龍的人,宜拜西南方土地 公。屬蛇的人,宜拜正西方土地公。屬馬、羊的人,宜拜西北方土地公。屬猴的人,宜拜正北方土地公。屬雞、狗的人,宜拜東北方土地公。屬豬的人,宜拜正東方 土地公。不知道怎麼判斷方位,就上網去查看 Google Map,大概看一下您的住家與哪一間土地公廟方位符合嘍。

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在台灣,許多父母為了讓小孩擠進好學校,不要輸在起跑點,會想盡辦法把小孩跟父母的戶口遷入住在明星學校學區內朋友的戶籍地址裡面,這樣才有機會進入明星學校學籍。但是別以為只是寄個戶口沒甚大不了,你知道你未來可能要多繳五倍的稅嗎?簡單的一個遷戶口動作,卻可能讓身為好朋友的你要多繳很多稅金。

因為,如果一棟房子內存在有兩個不同家庭的戶籍(即原來屋主和遷入戶口的朋友)時,國稅局就可能會特別注意這樣的狀況(因為大部分情況下,兩戶會不同姓氏)。除了會被國稅局認定可能有租金收入追查所得之外,甚至進一步將該棟房子認定是「非自用住宅」。目前台灣地區房屋持有人每年應繳的稅,主要有房屋稅與地價稅兩種,而以這兩種稅的現行稅制設計,採認自用型與非自用型住宅兩者之間的稅率,金額可能會相差到數倍以上。簡單用下面例子大略說明:

(1)地價稅

假設現在有兩間房屋AB,土地的面積都是100平方公尺,申報地也一同樣每平方公尺10000元。其中B土地符合稅法上自用住宅相關規定,假設累進起點地價為新台幣150萬元,那麼地價稅計算:

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銀髮  

達人本身曾經長期在台南某大型醫療機構服務,也親身接觸過高齡友善環境規劃與長期照護的相關經驗,所以對於老年人的醫療需求有深刻的體認;其實若沒有明講,一般人根本無從觀察到家中的高齡長者因為生理退化與疾病,在食衣住行方面發生的諸多不便之處,尤其是醫療上需求,也會變成老年人晚期頻繁的生活重點。

對於『醫療宅』議題,其實,住在醫院的附近,以筆者個人經驗,除了24小時可能出現的短暫救護車鳴笛聲是比較大困擾之外(但其實除非住得很近,不然聽到的警笛聲其實沒有想像中的大),並沒有什麼特殊的缺點。反倒是在醫院周遭通常是商業與生活機能較發達的區域,生活起居便利。而且目前國內醫院都在推動社區型醫療,走入鄰近社區,敦親睦鄰工作相對做得不差,所以對於家中有老年人與臥床病人的購屋客戶,我反而會比較推薦房子應該買在醫院附近。由於高齡長者會有很多醫療上的需求,當家中老人與小孩一有病痛的時候,鄰近便利的就醫環境,往往可以省去家中年輕人許多請假與奔波的隱憂與煩惱。

從台南市區的地理環境來看,我個人最常推薦給客人的醫療宅地點有兩處,一個是成大醫院周邊,除了成大醫院之外,還有成大校園與許多綠地休閒空間;另一個地點則是東區台南市立醫院附近,擁有巴克禮公園與文化中心,且這兩處環境的生活機能與商業條件都算不錯,都是台南市區尋找尋醫療宅不錯的選擇地點喔。

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有透過房仲帶看過房子的人應該都知道,售屋資料裡頭有一份『不動產說明書』的資料,這份說明書上面詢問的屋屋不動產現況問題,都是由屋主或地主親自勾選,然後簽名具結。但或許很多人不曉得,這份資料還是整個買賣裏頭最關鍵的一部分,常會看到在不動產買賣訴訟案例裡面,最後勝負關鍵,竟是取決於這份說明書勾選的內容。

在內政部公布的新版不動產說明書裡,最微妙、也最受人質疑的一點,就是有關『凶宅』告知規定的部分。新版說明書裏有一條是詢問『建物之專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形?』,但偏偏寫的是『產權持有』期間,所以即便前一手曾經是凶宅,但現任屋主在買下後持有期間沒發生兇案,賣房子時也可以理直氣壯勾選『否』,這項規定曾經引起原來凶宅可以漂白的質疑。

日前就有一個法院判決是認定屋主有不實勾選不動產說明書內容,涉嫌隱瞞事實賣屋,構成詐欺罪,判刑八個月,原因是在持有產權期間,屋主的老婆燒炭自殺死亡,屋主賣屋時卻勾選否,所以法院認定屋主刻意隱瞞有罪。但相較於另一個賣屋糾紛案件的判決,現任屋主當初買屋時『曾經聽說』買到的房子之前發生過兇案,但屋主表示他當初去求證警局和查詢凶宅網都沒發現有凶宅紀錄,再加上後來他在賣房子的不動產說明書上勾選的內容是『產權持有期間』,於是法院認定,屋主即便有可能知情,但他並沒有構成詐欺罪。

一樣的逃避心態,卻有兩樣的結果,這一條規定有點令人啼笑皆非。

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 租房子講究和氣生財,房客怕遇到惡房東,其實房東更怕碰到爛房客,請神容易送神難,租金收不到不打緊,房客還霸著房子不走,更慘。房東想用強硬手段趕人,又怕惹上官司,搞得頭很大 ……

 

狀況一:惡房客死賴著不搬走,但有其他人也想要租,我可不可以直接拿鑰匙進去屋內把房子清空?

 

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