最近各縣市地價稅飆漲得很離譜,居然還有已經繳稅繳很多年的朋友來問我,聽說地價稅還有分自己用跟一般的,差別在哪裡?怎麼區分?怎麼去申請?我心裡想著卻不敢直接明說,老兄你想必多繳很多年的稅金了齁 .....

  每年11月開徵的地價稅(地價稅不是持有空蕩蕩的土地才有喔,別忘記你的透天、甚至大樓下面也配屬一小塊持分土地,它也是要課稅的),若按照一般使用的稅率是10‰~55‰,而且採取累進方式課徵;但如果符合法律規定的自用住宅條件,就可以去申請改用自用住宅用地優惠稅率,自用的地價稅率只有2‰,繳起稅來金額可是相差非常多。但前提是,政府並不會主動給你自用住宅稅率的優惠,你得要自己去申報才有。如果你不知道自己目前是使用哪一種稅率,可以檢查你先前繳交的地價稅單上,稅地種類這一個欄位,會有註記。

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在台灣,大部的人購買不動產都是透過房屋仲介人員,但以仲介業的生態而言,跑房貸流程是在簽約完成之後才真正開始,而且這部分的工作大多是由代書(地政士)這邊協助客戶,所以很多仲介人員其實也不太清楚跑貸款流程。但是有過買賣房屋經驗的人都知道,買屋的過程中,尤其是買賣中古屋,從成交簽約到登記過戶完成,房貸卻往往是流程跑最久的一關。各家銀行對於辦理房貸的流程和手續大同小異,大致分為下面幾個步驟。

(一)當事人提出房貸申請
不管是個人自己申請,或經由地政士幫忙送件,銀行都會在收到正式申請書表之後,才會真正啟動審核的機制,在此之前詢問的成數、可貸金額、利率等等,數字都只能僅供參考。貸款人若是透過地政士幫忙辦理,可在事前請求地政士幫忙徵詢多家銀行貸款條件,來決定自己最終想要申請哪一家銀行貸款。

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有位客戶問我,他手邊有現金大概兩百萬,夠不夠買房?不然到底要準備多少現金才行?買房子又需要估算到哪些金額?這不禁讓我想起一則網路笑話:有一位房仲對著上門的客戶拼命促銷:這間房子依照市場目前的行情價至少要一千七百萬,現在屋主認賠便宜賣,只要一千五百萬就好,機會很難得啊!」客人聽完,也很豪爽地回答:「哥是甚麼身分地位?我有差這區區的一兩百萬嗎?我差的是那一千五百萬哪。一般新手買房,最困擾的就是想買一間房子到底有那些花費需要支出,那些需要事先預估?好事達人簡單整理一下,供各位做參考。

(一)貸款

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這裡指的《雙城》,說的是熱蘭遮城(安平古堡) 普羅民遮城(赤崁樓),分別位在台南安平區和中西區,早年的五條港區,以安平古堡和赤崁樓為台南觀光的核心區塊,孔廟、神農街、安平老街、吳園等等都位在雙城區範圍內。

交通部這一個公告,不只對台南市觀光發展非常重要,對於其他縣市也都有解套指標作用,重要性到底在哪裡?

根據《民宿管理辦法》第五條規定,能申請設置合法民宿的地區,限於:
一、風景特定區。二、觀光地區。三、國家公園區。四、原住民地區。五、偏遠地區。六、離島地區。七、經農業主管機關核發經營許可登記證之休閒農場或經農業主管機關劃定之休閒農業區。八、金門特定區計畫自然村。九、非都市土地。

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感覺新政府上任以來,政策菜色變化不少,但很多卻都是只炒一半就端上桌來,半生不熟地,吃多難保不會壞肚子。對於房市的改革,小英政府就任前喊出房市三箭(稅制改革、租屋專法、社會住宅)前途尚在未卜之間,這兩天內政部立馬加菜兩道,兩道同樣還沒有炒熟,大家光看就有點驚嚇的菜,感覺還沒吃下肚,房市就已經隱約聞到一股烙賽味兒 .......

規劃政策一、未來屋齡30年以上強制建物安檢,並在買賣時附上安檢報告

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有位客人第一次買房,當我一項一項解說大樓案件的基本資料給他聽之後,他非常疑惑的問我,這公共設施既然不屬於屋主使用,幹嘛要登記給屋主,幹嘛我還要花這麼多錢去買?我又不一定用得到? 郎客啊,你鬱卒的心情我瞭改,我慢慢解釋您聽喔 ......

公設,指的是在社區或集合式住宅(大樓)中,針對建物全體區分所有權人(全體住戶)共同使用的部分,一起分擔持有,例如大廳、樓梯間、電梯間、管理室等。你會說既然不歸我個人所有,為何要登記在我名下,又為何要我付錢買?首先,只要是建築物的一部分,連同這些公設空間,都可能涉及建蔽率、容積率的計算、房屋稅的納稅義務以及建築物面積持有的登記問題,而且這些公設建物部分也都需要花費建築成本,既然是住戶全體共同使用(大廳你會經過吧、管理室你會去處理事情吧),那麼依據使用者付費觀念,由全體住戶按比例共同持有、共同分擔成本,也是合情合理。

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  在台灣想要買一間房子,應該只有極少數好野人有能力一次把價金全部付清,絕大多數買方還是必須仰賴房屋貸款的補充,因此,瞭解銀行如何評估買房者房貸成數或金額上限,就是買房子第一件需要做的功課。唯有這樣,才能正確評估自己需要準備多少現金、後續每個月還貸款的金額是否在能力範圍內,不至於買了房子以後反而淪為屋奴。其實,銀行承做貸款業務不下數十年,早已培養出一批專業的核貸人員與核貸標準流程;早期房市鼎沸時,銀行最愛你來貸款,八成九成甚至全貸、超貸也無妨,但現在房市與經濟景氣低迷,貸款繳不出來的風險變大,加上已經有實價登錄行情,銀行的核貸不再隨心所欲,甚至會趨於嚴謹保守。

首先,你應該知道的是,銀行針對房屋貸款金額的核定,會依據『 房子 』和『 人 』兩方面作綜合評估。

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關於房仲收取多少服務費的規範,是依據內政部《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》明訂,不動產經紀業(房仲)向買、賣雙方收取的報酬總額,合計不得超過成交總價的百分之六(上限)。

房仲業的服務費,就民法上面的定義來說,是雙方約定居間行為(仲介)完成後應該支付的勞務報酬。而所謂的居間,指的是當事人之間約定,一方為他方報告定約機會,或為訂約之媒介,他方給予報酬的一種契約類型。換句話說,只要在開始請房仲下斡旋議價時(或賣方委託房仲賣房子時),約定好服務費,一旦完成買賣契約,就必須負支付服務費的法律義務。必須先說明的是,這筆服務費並不包含在你買賣房屋成交金額裡頭,而是成交之後,再額外支付給房仲經紀業。

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s4_55cded8352b2e  農曆七月,道教傳說整個月份是地府鬼門開啟、大鬼小鬼放暑假時間,是會讓人發毛、諸事不宜的月份。然而在佛教觀點,從梁武帝時期開始頒令全國設壇舉行盂蘭盆法會,救渡餓鬼、報答父母祖先恩德,因此,農曆七月在佛教的看待裡,反而是一個慈悲的月份,也稱為吉祥月、孝道月。只是因為與鬼魂兩字扯上關係,所以民間後來便流傳許多農曆七月份的禁忌事項,諸吉不宜,提醒百姓不要輕易犯戒,以免犯煞招惡。

但其實翻遍中國歷朝史料記載與傳統風俗,農曆七月份只有七夕(七月七日)與中元(七月十五日地官大帝生日,普渡遊魂與軍殤)兩個重要節日的記載,所以有史學家推論,七月鬼門開可能是近代中國民間宗教添附創設的一種習俗,甚至傳說是明太祖朱元璋為了讓皇室獨佔七月份好日子,所以編造鬼月的謊話騙老百姓(啊咧,太過份,害我十幾年的暑假都不能去海邊玩)。

鬼月與不動產相關的禁忌

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福德正神  古都台南向來以廟宇林立聞名,其中象徵守護土地村里、豐衣足食的土地公廟,更是普遍地隱身在街頭巷尾;不僅經商生意人虔誠膜拜,許多從事業務,尤其從事與土地息息相關的不動產業人士,都會有他自己固定參拜的土地公廟。以下,列出幾間在台南市地區較為有名氣的土地公廟,需要求財運的人可以參考一下,但若您要問我,哪一間比較靈驗,還是那句老話,心誠則靈,參拜的過程您就會感覺某一間土地公廟似乎與您較為有緣,參拜的時候心裡較為歡喜,持續找時間定期去拜那一間就對了。

  民間也有個風水學上的說法,就是利用您目前的住家與土地公廟方位為依據。例如:屬鼠、牛的人,宜拜東南方土地公;屬的人,宜拜正南方土地公;屬兔、龍的人,宜拜西南方土地公;屬的人,宜拜正西方土地公;屬馬、羊的人,宜拜西北方土地公;屬的人,宜拜正北方土地公;屬雞、狗的人,宜拜東北方土地公;屬的人,宜拜正東方 土地公。若您不知道怎麼判斷方位,就上網去查看一下 Google Map,大概看一下您的住家與哪一間土地公廟方位符合嘍。

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