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百年默默無聞的歡煙蔓草堆，即將變成寸土寸金的地點，即便環保人士極力懷疑開發選址的合適性，但還是有許多歸仁的鄉親樂見其成。

歸仁，自從高鐵通車以後，似乎再沒這麼熱鬧過了 .....

　　觀察這幾年各縣市的地價稅飆漲得很離譜，居然還有已經繳稅繳很多年的朋友跑來問好事達人，聽說地價稅還有分自己用跟一般的，差別在哪裡？怎麼區分？怎麼去申請？我心裡想著卻不敢直接明說，老兄你想必已經多繳很多年的稅金了齁 .....

　　每年１１月開徵的地價稅（地價稅不是持有空蕩蕩的土地才有喔，別忘記你住的透天、甚至大樓下面也配屬一小塊持分土地，這土地也是要課稅的），若按照一般使用的稅率是１０‰～５５‰，而且採取累進方式課徵；但如果符合法律規定的自用住宅條件，就可以去申請改用自用住宅用地優惠稅率，自用住宅的地價稅率只有２‰，繳起稅來金額可是相差非常多。但前提是，政府並不會主動核定給你自用住宅稅率的優惠，你得要自己去申報才有。如果你不知道自己目前是使用哪一種稅率，可以檢查你先前每年繳交的地價稅通知單上，【稅地種類】這一個欄位，會有註記一般或是自用。

　　在台灣，大部的人買賣不動產都是透過房屋仲介人員，但以仲介業的生態而言，真正跑房貸流程是在簽訂買賣完成之後才開始，而且這部分的工作大多是由代書（地政士）這邊協助客戶，所以很多仲介人員其實也不太清楚跑貸款流程。但是有過買賣房屋經驗的人都知道，買屋的過程中，尤其是買賣中古屋，從成交簽約到登記過戶完成，房貸核貸卻往往是時間花費最久的一關。各家銀行對於辦理房貸的流程和手續大同小異，大致分為下面幾個步驟，好事達人來簡單說明一下：

（一）當事人提出房貸申請（簽訂買賣契約後）
　　不管是個人自己申請，或經由地政士幫忙送件，銀行都會在收到正式申請貸款的書面之後，才會真正啟動審核貸款的機制。在此之前詢問過銀行（預估）的成數、可貸金額、利率等等，數字都只能僅供參考。換言之，貸款人若是透過地政士幫忙辦理，可在事前提供自己的資料（薪資、存款、扣繳憑單等等），請地政士幫忙徵詢多家銀行貸款的條件，來決定自己最終想要申請哪一家銀行貸款。

　　曾有位客戶問我，他手邊有現金大概兩百萬，夠不夠買房？不然到底要準備多少現金才行？買房子又需要估算到哪些金額？這不禁讓我想起一則網路笑話：有一位房仲對著上門的客戶拼命促銷「這間房子依照市場目前的行情價格至少要一千七百萬，現在屋主缺資金認賠便宜賣，只要一千五百萬就好，機會很難得啊！」客人聽完，也很豪爽的回答：「哥我是甚麼身分地位？我有差這區區的一兩百萬嗎？我差的是剩下的那一千五百萬哪。」

一般新手買房，最困擾的就是想買一間房子到底有那些花費需要支出，那些是需要事先預估？好事達人簡單整理一下，供各位做參考。

（一）貸款：通常，這筆款項是一般人買賣房屋裏佔最大筆的金額，但也是最難掌握額度的部分，因為這筆錢的額度是掌握在銀行手上，他願意貸款給你多少就是多少，因此建議買房的人，最好手邊現有能動支的現金自備款能至少達到房子成交金額三成以上較為保險，因為除了貸款成數的變數以外，還有後面談到的幾筆現金必須支出。至於每個月應繳還貸款金額，以目前銀行普遍的利率來粗略計算，平均每借貸100萬元，以標準的２０年償還期來計算，每月粗估約需繳付４０００至５０００元左右（以利率１.４%為例，２０年期每月約繳４７８０元，３０年期約３４０４元），所以貸２００萬就是每月還將近１萬元左右、貸３００萬就還將近１萬５千左右，依此簡單類推。當然，若你拿得到較低的利率，就少繳一點點點點。

這裡指的《雙城》，說的是熱蘭遮城（安平古堡） 普羅民遮城（赤崁樓），分別位在台南安平區和中西區，早年的五條港區，以安平古堡和赤崁樓為台南觀光的核心區塊，孔廟、神農街、安平老街、吳園等等都位在雙城區範圍內。

交通部這一個公告，不只對台南市觀光發展非常重要，對於其他縣市也都有解套指標作用，重要性到底在哪裡？

感覺新政府上任以來，政策菜色變化不少，但很多卻都是只炒一半就端上桌來，半生不熟地，吃多難保不會壞肚子。對於房市的改革，小英政府就任前喊出房市三箭（稅制改革、租屋專法、社會住宅）前途尚在未卜之間，這兩天內政部立馬加菜兩道，兩道同樣還沒有炒熟，大家光看就有點驚嚇的菜，感覺還沒吃下肚，房市就已經隱約聞到一股烙賽味兒 .......

規劃政策一、未來屋齡30年以上強制建物安檢，並在買賣時附上安檢報告

　　記得曾有位客人第一次買房，當我一項一項解說大樓案件的基本資料給他聽之後，他非常疑惑的問我，這公共設施既然不屬於屋主使用，幹嘛要登記給屋主，幹嘛我還要花這麼多錢去買？我又不一定用得到？ 郎客啊，你鬱卒的心情我瞭改，達人我慢慢解釋給您聽喔 ......

　　公設，指的是在社區或集合式住宅（大樓）中，針對建築物的全體區分所有權人（全體住戶）有共同使用的部分，一起分擔持有，例如大廳、樓梯間、電梯間、機電房、管理室等。你會說既然不歸我個人所有，為何要登記在我名下，又為何要我付錢買？首先，只要是屬於建築物的一部分，連同這些公設空間的坪數，都可能涉及建築法規的建蔽率、容積率計算、房屋稅的納稅義務、以及建築物面積持有的登記歸屬問題，而且這些公設建物部分也都需要建築成本以及維護成本，既然是全體住戶都會共同使用（ㄇㄉ，大廳你會經過吧、管理室你會去處理事情、領收包裹吧），那麼依據使用者付費觀念，由全體住戶依比例共同持有、共同分擔成本，也是合情合理。

　　在台灣想要買一間房子，應該只有少數好野人有能力一次把價金全部付清，絕大多數買方還是必須仰賴房屋貸款的補充，因此，瞭解銀行如何評估買房者的房貸成數或金額上限，就是買房子第一件需要做的功課。唯有這樣，才能正確評估自己需要準備多少現金、後續每個月還貸款的金額是否在能力範圍內，不至於買了房子以後反而淪為屋奴。其實，銀行承做貸款業務不下數十年，早已培養出一批專業的核貸人員與核貸標準流程；早期房市鼎沸時，銀行最愛你來貸款，八成九成甚至全貸、超貸給你也無妨，但現在房市變化與經濟景氣低迷，貸款繳不出來的風險變大，加上已經有實價登錄行情，銀行的核貸不再能隨心所欲，甚至會趨於嚴謹保守。

首先，你應該知道的是，銀行針對房屋貸款金額的核定，會依據『 房子 』和『 人 』兩方面作綜合評估。

房子本身條件，決定貸款額度大部分關鍵

關於房仲收取多少服務費的規範，是依據內政部《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》明訂，不動產經紀業（房仲）向買、賣雙方收取的報酬總額，『合計』不得超過成交金額總價的百分之六（上限）。所以一般房仲業界不成文的普遍做法是，分別向賣方收取百分之四，向買方收取百分之二的服務費用。

先聊聊收取服務費的重要性

房仲業的服務費，就民法上面的定義來說，是『雙方約定在居間行為（仲介）完成之後應該支付的勞務報酬』。而所謂的『居間』，指的是當事人之間約定，一方為他方報告定約機會，或為訂約之媒介，他方給予報酬的一種契約類型。換句話說，只要在開始請房仲下斡旋議價時（或賣方委託房仲賣房子時），約定好服務費，一旦完成不動產正式買賣契約的簽訂，你就必須負擔支付房仲服務費的法律上義務。必須先說明的是，這一筆服務費並不包含在你們買賣房屋成交的金額裡頭，而是在成交之後，再額外支付給房仲經紀業。

 農曆七月，道教傳說整個月份是地府鬼門開啟、大鬼小鬼放暑假時間，難免會讓人發毛，直覺諸事不宜的月份。然而在佛教觀點，從梁武帝時期開始頒令全國設壇舉行盂蘭盆法會，救渡餓鬼、報答父母祖先恩德，因此，農曆七月在佛教的看待裡反而是一個慈悲的月份，也稱為吉祥月、孝道月。只是因為與鬼魂兩字扯上關係，所以民間後來便流傳許多農曆七月份的禁忌事項，諸吉不宜，提醒百姓不要輕易犯戒，以免犯煞招惡。

但其實，翻遍中國歷朝史料記載與風俗典故，農曆七月份只有七夕（七月七日）與中元（七月十五日地官大帝生日，普渡遊魂與軍殤）兩個重要節日的記載，所以有史學家推論，七月鬼門開可能是近代中國民間宗教人士添附創設的一種習俗，甚至有傳說是明太祖朱元璋為了讓皇室獨佔七月份好日子，所以編造鬼月的謊話騙老百姓（啊咧，太過份，害我小時候十幾年的暑假都不能去海邊玩）。

鬼月與不動產相關的禁忌