買賣中古屋到最後一個步驟就是要交屋了,所謂交屋是指相關過戶流程手續都已經辦完,買方價金也全數進入履保帳戶,這時地政士便會約買賣雙方到房屋現場一起做點交動作,交付權狀與相關書面、收據等,順便讓買方再次檢查屋況無誤,將鑰匙交付給買方,象徵性的移交房屋所有權。完成交屋後,履保帳戶裡的錢隨後就會移轉給賣方,真正完成這次的房屋交易。

交屋雖然是簡單的動作,但有些細節買方還是必須留意,以免日後衍生困與紛爭。

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在台灣,許多父母為了讓小孩擠進好學校,不要輸在起跑點,會想盡辦法把小孩跟父母的戶口遷入住在明星學校學區內朋友的戶籍地址裡面,這樣才有機會進入明星學校學籍。但是別以為只是寄個戶口沒甚大不了,你知道你未來可能要多繳五倍的稅嗎?簡單的一個遷戶口動作,卻可能讓身為好朋友的你要多繳很多稅金。

因為,如果一棟房子內存在有兩個不同家庭的戶籍(即原來屋主和遷入戶口的朋友)時,國稅局就可能會特別注意這樣的狀況(因為大部分情況下,兩戶會不同姓氏)。除了會被國稅局認定可能有租金收入追查所得之外,甚至進一步將該棟房子認定是「非自用住宅」。目前台灣地區房屋持有人每年應繳的稅,主要有房屋稅與地價稅兩種,而以這兩種稅的現行稅制設計,採認自用型與非自用型住宅兩者之間的稅率,金額可能會相差到數倍以上。簡單用下面例子大略說明:

(1)地價稅

假設現在有兩間房屋AB,土地的面積都是100平方公尺,申報地也一同樣每平方公尺10000元。其中B土地符合稅法上自用住宅相關規定,假設累進起點地價為新台幣150萬元,那麼地價稅計算:

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新實施的「房地合一稅」目前發現一個問題,以往常有父母先將名下房地產辦理贈與給兒女以節稅(避稅),再以他們名義出售的方式,在房地合一稅制實施之後,可能會非常不划算,也就是您將名下的房產贈與給兒女之後再出售,要繳的稅會比您以自己名義出售房產所繳的稅,多出好幾倍。

由於房地合一稅的是以實價概念課稅,拿你賣房地產賺的價差金額來課稅,也就是「實際賣價」扣掉「相關取得成本」之後再乘上「稅率」當作課徵的稅額。如果父母將房產先贈與給兒女,再以兒女的名義出售,稅捐機關會認定被贈與人(兒女)的取得成本是「土地公告現值與房屋現值價值」,而不是父母當初購得房屋的市價金額。發現問題了嗎?取得成本的認定被強制變低了,代表你賣房子的獲利就變高,要被課的房地合一稅自然也就倍增。

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銀髮  

達人本身曾經長期在台南某大型醫療機構服務,也親身接觸過高齡友善環境規劃與長期照護的相關經驗,所以對於老年人的醫療需求有深刻的體認;其實若沒有明講,一般人根本無從觀察到家中的高齡長者因為生理退化與疾病,在食衣住行方面發生的諸多不便之處,尤其是醫療上需求,也會變成老年人晚期頻繁的生活重點。

對於『醫療宅』議題,其實,住在醫院的附近,以筆者個人經驗,除了24小時可能出現的短暫救護車鳴笛聲是比較大困擾之外(但其實除非住得很近,不然聽到的警笛聲其實沒有想像中的大),並沒有什麼特殊的缺點。反倒是在醫院周遭通常是商業與生活機能較發達的區域,生活起居便利。而且目前國內醫院都在推動社區型醫療,走入鄰近社區,敦親睦鄰工作相對做得不差,所以對於家中有老年人與臥床病人的購屋客戶,我反而會比較推薦房子應該買在醫院附近。由於高齡長者會有很多醫療上的需求,當家中老人與小孩一有病痛的時候,鄰近便利的就醫環境,往往可以省去家中年輕人許多請假與奔波的隱憂與煩惱。

從台南市區的地理環境來看,我個人最常推薦給客人的醫療宅地點有兩處,一個是成大醫院周邊,除了成大醫院之外,還有成大校園與許多綠地休閒空間;另一個地點則是東區台南市立醫院附近,擁有巴克禮公園與文化中心,且這兩處環境的生活機能與商業條件都算不錯,都是台南市區尋找尋醫療宅不錯的選擇地點喔。

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有透過房仲帶看過房子的人應該都知道,售屋資料裡頭有一份『不動產說明書』的資料,這份說明書上面詢問各種房屋不動產現況問題,都是由屋主或地主親自勾選,然後簽名具結。但或許很多人不曉得,這份資料還是整個買賣裏頭最關鍵的一部分,常看到在不動產買賣訴訟案例裡面,最後勝負關鍵,竟是取決於這份說明書勾選的內容。

所謂「凶宅」,通常會引用內政部97年7月24日內授中辦地字第 0970048190 號函釋,針對92年6月公告修正「不動產委託銷售契約書範本」附件「不動產標的現況說明書」第11項內容,「本建築改良物 (專有部分) 於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」的解說,係指:賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。

但在內政部公布的新版不動產說明書裡,最微妙、也最受人質疑的一點,就是有關『凶宅』告知規定的部分。104年新版說明書裏那一條是詢問『建物之專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形?』,但偏偏寫的是『產權持有』期間,所以即便前一手曾經是凶宅,但現任屋主在買下後持有期間沒發生兇案,賣房子時也可以理直氣壯勾選『否』,這項規定曾經引起原來凶宅可以漂白的質疑,甚至有惡意人士透過一次、兩次協議轉手方法,漂白凶宅。

日前就有一個法院判決,認定屋主有不實勾選不動產說明書內容,涉嫌隱瞞事實賣屋,構成詐欺罪,判刑八個月,原因是在持有產權期間,屋主的老婆燒炭自殺死亡,屋主賣屋時卻勾選否,所以法院認定屋主刻意隱瞞有罪。但,相較於另外一件賣屋糾紛案件的判決,現任屋主當初買屋時『曾經聽說』買到的房子之前發生過兇案,但屋主表示他當初去求證警局和查詢凶宅網都沒發現有凶宅紀錄,再加上後來他在賣房子的不動產說明書上勾選的內容是『產權持有期間』,於是法院認定,屋主即便有可能知情,但他並沒有構成詐欺罪。

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  印象中,有一些特定大樓的案件非常不好賣,公共空間殘破髒亂的、走道堆滿雜物的、鄰居特吵、小狗汪汪叫的,在達人經驗裡,從帶看完畢客人的失落眼神就能見分曉,肯定GG的。畢竟花幾百萬買房是要長久居住,千金買屋,萬金買鄰,可以理解,換做我當客人來看房也會敬謝不敏。那到底要怎麼知道這棟大樓的居住品質好不好呢?以下提供幾點達人經驗,供各位作參考。

一、管委會運作決定社區一半品質
  絕大部分集合式社區住宅都會設置管理委員會,由社區所有權人共同推派代表來管理社區公眾事務。一個運作狀況優秀的管委會,不僅能提升大樓居住品質,甚至還能幫助房價提升(口碑),但不能保證每個大樓管委會都能妥善正常運作,所以看房的人就必須透過一些跡象來觀察。

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 租房子講究和氣生財,房客怕遇到惡房東,其實房東更怕碰到爛房客,請神容易送神難,租金收不到不打緊,房客還霸著房子不走,更慘。房東想用強硬的手段趕人,又怕惹上官司,搞得頭很大 ……

 

狀況一:惡房客死賴著不搬走,但有其他人也想要租,我可不可以直接拿鑰匙進去屋內把房子清空?

 

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今天有客戶詢問我,之後每個月繳交銀行房貸,本金利息是要怎麼算?首先,你向銀行借貸的錢稱為『本金』,之後銀行每一期都要以你還沒還完的本金額度去計算,依照事先約定的利率向你加收一點點利息錢,一直到你把本金還完為止。所以我們每一期繳的錢裏頭,就會包含有一部份是還本金、一部份是在付利息。這些基本概念沒問題吧?沒問題我就繼續講下去 .......

本金平均攤還』指的是,民眾在每期需要繳付的金額中,償還的本金總額是固定不變。也就是將貸款總金額先除以應繳的期數,就是每期需要平均償還的本金,再加計每個月要負擔的利息,就是每期應繳的房貸金額。

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  房地合一稅有關裝修費用、取得成本認列,目前稅捐機關認定的項目有下列:
1. 只要是非兩年內耗損,且附著房屋上面的,都可列入成本。(這是指取得房屋後,於使用期間支付能增加房屋價值或效能,且非二年內就會耗竭的增加、改良或修繕費用,基本上就是講修繕、木作裝潢部分的費用。)
2. 玻璃屋鋁窗、外推曬衣架、冷氣機,不能列入。
3. 馬桶、洗手台、浴缸,可以列入。

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通常稽徵機關在選案稽查稅金時,中選比例最高的情況至少有十四種,列舉如下:

1.全年度財富增減達10%以上,而且與年度申報所得明顯不相當者。

2.房屋或土地移轉屬於25歲以下的子女,或二等親以內的財產移轉買賣。

3.同一筆土地一年以內兩次移轉,第二次移轉之買受人與前次出售人姓氏、住址雷同,移轉之限款在300萬以上者。 (即所謂的三角移轉)

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