好事達人 House Dozen 不動產知識網

通常稽徵機關在選案稽查稅金時，中選比例最高的情況至少有十四種，列舉如下：

1.全年度財富增減達10％以上，而且與年度申報所得明顯不相當者。

2.房屋或土地移轉屬於25歲以下的子女，或二等親以內的財產移轉買賣。

3.同一筆土地一年以內兩次移轉，第二次移轉之買受人與前次出售人姓氏、住址雷同，移轉之限款在300萬以上者。 （即所謂的三角移轉）

　　好事達人在幾次協助客人買賣交易時候發現，一般人在進行房地產交易時，常常會把「公告土地現值」與「公告地價」兩種地價搞混，即使知道也不見得明白它的用途。其實這兩者是有很大不同，金額上也相差不少喔。

　　所謂「公告地價」是指，由政府官方公告各個轄區內各宗土地的價格，做為民眾申報該筆地價的參考之用，原則每３年會公告一次（於１月１日公告）。依照現行土地稅法規定，政府在進行規定地價時，會先分區域調查最近一年內的土地買賣價格或收益價格，依據各街道的市況、繁榮程度及地價水準，劃分成不同地價區段。同一個地價區段內土地使用的同質性高，不同地價區段間的土地使用則會差異比較大，以此來估計區段內地價，計算土地平均行情，之後提交給各縣市地價評議委員會作評議，然後根據評議委員會的結論，核算每一筆土地的單位地價，同時進行為期三十天的公告，若民眾沒有人提出異議，該核定土地價格將自動拍板定案，成為課徵地價稅的計算基礎，這就稱為「公告地價」。之後便作為土地所有權人申報地價之後，據以課徵【地價稅】的標準。

第一次買房時，打開合約書或不動產說明書的停車位欄位上，常會看到寫了坡道平面、坡道機械、升降平面、升降機械、機械循環式等一堆拉哩拉雜停車位名詞，價位高低，任君選擇，但對新手來說，可就頭痛了。別擔心，好事達人來講給你聽。

入門級：先看懂車位的名詞

首先你要瞭解業界對於停車位稱呼的術語，例如「坡道平面」式，前面兩個字就是「車子如何進入到停車場」，後兩個字代表的是「你所停的是什麼類型的車格」，因此，「坡道平面」就是指：你開車子會從坡道式的車道進入停車場，最後停進一個平面式畫格子的停車位。而「升降機械」（所謂的機械機械，簡稱機機）指的就是：你開車子進入到一個升降式電梯裡（閘門），連人帶車一起坐電梯降到停車場，電梯門打開再開出去，最後停進一個機械式停車位（一般是上下兩層機械鐵架，也有到三層的）。而「機械循環式車位」就是一般俗稱「停車塔」，停車時只要按號碼，電梯就會下來，鐵閘門打開，你把車子開進去停好後，人下車走出來，之後鐵捲門會關閉，然後電梯輸送機會將你的車子自動送到有編號的機械車位，回頭去拿車時也就是按號碼，電梯輸機帶會將車子送出來給你（如果有看過路邊的投幣零食飲料販賣機，你就懂了）。

2700筆台南在地房屋土地銷售網站 - 吳志鴻房地產銷售網站
http://www.吳志鴻.tw/
網羅最多台南地區在地房屋、土地的不動產銷售網站。

2700筆台南在地房屋土地銷售網站 - 吳志鴻房地產銷售網站
http://www.吳志鴻.tw/
網羅最多台南地區在地房屋、土地的不動產銷售網站。

案例：

台南市某大品牌F姓房仲接受屋主專任委託一間在安平區五期大面寬電梯金店面出售案件，屋主原始開價4750萬、契約底價為4250萬，房仲F後續跟屋主議價契變之後，更改底價為3980萬（但該份新契變書始終由房仲F自己收藏，並未確實繳進公司核報）。數個月後的某一天，同店頭房仲W向已帶看過的台北客人甲（醫師身份）收到一份斡旋書出價為3505萬，並回報給本案件開發房仲F，當下房仲F馬上利用此份斡旋去誘出自己經營很久、卻遲遲不下斡旋的客人乙也下一個斡旋3650萬。三天後，房仲W再去向台北客人甲拉價加至3660萬，且甲客人因為考慮南北高鐵路途遠且工作繁忙，基於信任，當場額外交付一份上面已有客人甲本人親自簽名、但出價金額欄位暫留空白的斡旋書，要求房仲W在戰況緊急時立刻以電話回報，客人甲將會直接以電話授權給家住台南市區的親舅舅代理他填上新的出價金額繼續加價。房仲W回去立刻將拉價後細節據細彌遺回報給房仲F，希望房仲F能立刻把新的價格回報給屋主。房仲F眼見情勢不妙，心中有了特別的想法，當天傍晚立刻暗中運作自己的客人乙加價為3700萬，然後無聲無息（即不再另外通知房仲W去向客人甲繼續拉價）、立刻直接拿自己客人乙的3700萬斡旋去屋主家議價，並讓屋主當場簽收同意成交，再順便跟客人約定隔天一大早趕緊簽約（儘快能生米煮熟飯）。而房仲W在當天稍晚10點多才經由同店店長以電話顫抖語氣告知結果，房仲W得知風雲變色後，既驚訝又疑惑，硬著頭皮婉轉回報結果給自己的客人甲，還被惡狠狠飆罵一頓；更悲慘的是，該客人甲隔一天下午越想越不甘心，還打電話再次向房仲W詢問，如果我此時此刻再一次加到你們屋主預訂的底價（3980萬），屋主還能改賣給我嗎？...... 撇開被陰的事情不說，房仲W心中非常納悶，我這邊的客人明明有意願再出更高價錢的，屋主到底知不知道目前有我的這一組客人同時在積極、熱情地競價中，怎麼才多個40萬就同意賣了？或者，屋主他壓根不曉得有我們這一組客人在出價 ......？

上面的例子，假設房仲F為了想獨攬買賣雙方全部服務費傭金，而向屋主「惡意隱瞞」有另一組客人在競價，甚至能夠出更高的價格（或可能出更高價）的行為，法律上到底有沒有違法問題？還是屋主就算事後知道了，也只能像房仲W一樣，捏著LP自認倒楣？因為，是屋主自己歡喜甘願簽收了斡旋，同意只賣3700萬這個價格？

內政部不動產交易實價查詢
http://lvr.land.moi.gov.tw
官方實價登錄網站，可提供查詢附近區域最近成交案件實際行情。

　　拜讀許多網路文章，一般談到中古屋滲漏水瑕疵擔保問題，大多都提到在買賣之後五年內發現的，只要能證明是前屋主時就存在的漏水，都可以找原屋主請求。這個說法，也對，也不對。主要是因為，還是必須綜合考量幾條民法的規定，才能判斷到底你這滲漏水情況，能不能向原屋主請求 .......

　　有過買賣中古屋經驗的人可能曾有過這樣的疑惑，在房屋買賣合約中常會看到附註條款有加註一條，條文大概是這樣寫：【屋主擔保本房屋無漏水瑕疵，如有滲漏水，半年內屋主需復修繕責任，但買方裝修導致滲漏水者除外 .....】，為什麼要加註這一條呢？這就是一般我們常在講的『滲漏水保固』。基本上，房子漏水問題屬於民法規定裡頭所謂『物之瑕疵』：  

***********************************************************

　　好事達人吳志鴻 本身具有法律學系畢業的專業養成背景，之後再自費到崑山科技大學修習不動產估價學分課程，我已通過國家考試取得專業不動產經紀人證照，在不動產領域專業度有國家等級認證。兼具法律人、不動產經紀人、房仲三種身分，將房地產銷售的重任託付給我，您可以更安心。

　　好事達人榮獲 2016年度 台南市不動產經紀人公會 不動產經紀人 菁英獎楷模，實力與專業備受公會會員及同業前輩先進的肯定，同樣也值得您的信賴。

在房市不景氣的時期，買方出手買中古屋的挑剔度又更加嚴峻了，做房屋的履歷表，不啻是未來中古屋殺出重圍的一種不錯方式。以往買賣雙方對中古屋的看法是兩極，屋主竭盡所能隱藏房子的問題和缺點，希望買方看到好看的一面，就能賣個好價錢，這原則更在投資客的包裝功力下發揮到淋漓盡致。牆壁全部貼上壁紙，梁柱包上木作裝飾，外牆敲掉重貼磁磚，屋內再加上幾盞昏黃水晶燈，40年中古屋搞得比新成屋漂亮，宛若半老徐娘，迷倒多少買房新手，但包裝紙下遮掉多少瑕疵，一兩年後就會見真章。真正老練看屋買家可不吃這一套，寧可看到家徒四壁，老舊窗稜，最好連牆壁上小裂紋都一清二楚，這房子該修什麼，該改什麼，看過心中一清二楚，買得安心，出價也出得爽快。達人服務過程中也常遇到，買屋客人直接講明，絕不看有新作裝潢的案件。

去年看過一個投資客案件，達人打心裡欣賞稱讚。那房子是投資客案件無誤，但屋內並沒有多餘的木作裝潢或壁紙，做的是外牆拉皮、全屋粉刷、地板貼磚、頂樓鐵皮屋改實牆、全屋管線管路更換等基礎修繕，看起來比嚴重裝潢的房子還清爽漂亮。重點是，投資客還提供把內牆敲掉重拉管線、水泥施作的照片給客人看。這一間我推薦給好幾個客人看過，反應都不錯，有位客人還下了勢在必得的斡旋，但差一天，沒買到，殘念 .......

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

不想打7折賣　屋主自推「產銷履歷」