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　　大家在看電視談話性節目時，每每談論到房地產，就會聽到【建蔽率】跟【容積率】這兩個名詞，卻又不甚瞭解這兩個名詞跟房子到底有什麼關聯？不過，來賓既然會一直重複、一直重覆這兩個名詞，應該是蓋房子時很了不起的重點吧 ......？ 達人在此用有限的表達能力，簡單為大家做一下說明，希望各位都能夠瞭解我的明白 ......

建蔽率 ——

　　建蔽率指『房屋投影面積與基地面積的比率』，用白話一點來解釋，就是『一塊空地能用來蓋建築物的面積比例是多少』，建蔽率愈低，則周遭留下的空地就愈大，這些空地通常是用來作為道路退縮、植栽、中庭設施、車庫（無頂蓋）之類用途。通常，為了消防地震安全性與城市景觀、都市計劃的理由，法令會規定某一個地區土地的建蔽率上限是多少，比如說規定建蔽率60%，就是指該土地的建蔽率上限是60%。當然，建蔽率上限60%並不代表你一定要蓋到60%，你也可以只蓋50、40、30，然後搭配該土地的法定容積率來拉高建築物的樓層。

容積率 ——

大家都說台灣錢淹腳目，但根據80/20法則，全台灣80%淹腳目的『錢』都掌握在20%的『人』手裡，於是其餘80%的台灣『人』買房子就會需要向銀行貸款。注定當一輩子屋奴已是殘酷的事實，但更殘酷的是，並不是每一家銀行都願意借八、九成的房款給買房的人，於是，如何讓自己變成銀行眼中的好寶寶、好客戶，讓自己在真正存到錢、有能力買房時不會扼腕，就變成有夢想的人們必須儘早知道的功課。

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銀行能貸款多少？「聯徵」5大扣分地雷不要踩

好房網NEWS記者賴宛玲／綜合報導

經濟部中央地質調查所
http://www.moeacgs.gov.tw/2016.htm
查詢全國土壤液化潛勢地區分布圖

　　常會有朋友來問好事達人：我很喜歡這間大樓的房子，但我若買這樣的坪數跟價錢，到底是算貴還是不貴？買房子一談到貴不貴，這問題就變很大條。大樓案件買得貴不貴、划不划算，首先就牽涉到大樓「公設比大小」，也就是買到的實坪比較多還是虛坪比較多？

　　所謂大樓的【公設】，指的是房子所有權狀裡標示部的【共有部分】面積，包括全部住戶共同使用之設施，如樓梯間、電梯間、梯廳、屋頂突出物、共同出入口及門廳、管理員室、防空避難設備、裝卸停車空間、機電設備空間及社區居民使用的活動中心等；但，不包括約定共用部分的面積。

而【公共設施】通常又可細分為大公與小公：

1.大公：指全社區都會使用到的空間，包括大廳、中庭、管理室、運動遊樂SPA設施、樓梯間、避難室、水電設備機房等，由全社區的所有權人共同持分。

公寓、透天、華廈、大樓

很多想買房的人首先遇到的問題是，經紀人員口中念念有詞的公寓華廈大樓，到底是在講啥密碗糕？達人我簡單解釋一下，關於公寓、透天、華廈、大樓這些房屋的名詞，推估主要是依據【建築技術規則】法令內容作區分：

【公寓】：指６樓（含）以下建築物，有複數個所有權人，稱為公寓，依法可以不設置電梯。通常市面上的公寓大多沒有裝設電梯，但若加了電梯，也可稱為電梯公寓。這類型建築物，通常由於沒有電梯梯廳以及一些附屬公共設施（交誼廳、視聽室、健身房），因此住戶的公設比持分通常很少（10％以下）

【華廈】：指７樓以上、１１樓以下，依法必須設置電梯的建築物，一般業界都稱之為電梯華廈。與大樓型建物比較，華廈的特色是建築基地面積較小、居住戶數較少、相對公設比持分也較小（約在15％～25％之間）。

目前房市最熱門的話題，就是政府即將推動的兩稅合一制度，但到底甚麼是兩稅合一制度，為甚麼大家期待它能打退投資客，抑制投機性房價上漲？讓好事達人稍稍來講解一下。

房地兩稅合一，是指將房屋及土地以合併後的買賣實價總額，扣除實際取得成本後，按照實際的獲利課徵所得稅。我國目前買賣房地產課稅方式採取房、地分離的課徵制度，也就是賣出房地產後，針對土地課徵土地增值稅，針對房屋部分則課繳房屋稅。但法令對房地產在持有或買賣階段課稅，多數是以政府公告價格課徵，因為偏離市價水準，始終無法真實反映公平稅賦。

依照房地合一修法原則，房產交易利得採雙制軌課稅，也就是所得稅與土地增值稅併行課徵。房屋所有人在賣出房產時，按實際交易價計算的交易利得，先扣除房產取得成本【當初買進的成本+過戶+裝潢等等列舉項目成本】，最後在課徵所得稅時，扣除土地部分持有期間漲價數額，再以餘額課徵所得稅，以免土地部分遭重複課稅。

房地合一制將房產交易利得與薪資、股利等綜合所得「分開計稅」，但仍會合併在同一張申報書中報稅。分開計稅的稅率會依交易利得的高低「分級課稅」，採取累進稅率，稅率最高可能達到 45 %。

近來，房價問題在年底選舉與兩稅合一議題交攻之下，屢屢成為媒體討論的重心，不只報章雜誌一直在放利空消息，連談話性節目也三天兩頭開堂公審，達人聽到耳朵都快長繭，乾脆轉陪女兒看卡通台。大體而言，目前房市冷歸冷，但冷的是買氣，是民眾觀望的態勢，價格並沒有明顯感覺到變冷；如果這只是選前營造的全民期待打房氣氛，那選後到底會產生什麼變化？

有個朋友開玩笑地說，若房市也有選後的慶祝行情，那麼藍黨若勝選，照理會有政策力量的慶祝紅盤，反之若綠黨勝選，民眾期待改革的信心大增，應該會有市場買氣的慶祝行情。那房價，幾時才會真正開始盤整？

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房價到底跌不跌？何時跌？

每一個要買房的人，最希望的事莫過於，用最便宜的價格買到心目中的好房子，於是媒體上便有眾多專家紛紛傳授估價探底的秘招。謄本透露很多房屋的資訊與秘密，比如屋齡(年齡)、坪數(三圍) 就是很好議價的基本資訊；但，用銀行貸款登錄資訊來反推屋主買屋成本這招，達人不是很推薦，充其量只能拿來當參考。

貸款成數是由銀行主導，並不是每個人當年去貸款買房都能穩穩拿到八成，一般人想用貸款來推屋主成本，未免太過武斷。而且這是【當年】的價碼，跟【現在】的房產價值肯定有差異，就怕有人真用這數字硬坳屋主，反而讓屋主感覺受辱，結局是買方也錯失買到好房的機會。慎之、慎之 ......

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買房密技╱房價值多少？　謄本透露玄機

不知是不是受到選前政府大力在媒體宣傳兩稅合一【威力】的因素影響，最近達人接到詢問買房的客戶數量似乎有點縮減，大概都是在等一些【專家】預測的房價下跌時刻來臨吧？其實，偶爾見到看房的客戶為了幾十萬的價差，在非常喜歡的房子前蹙眉不已，兼具房仲人員與市井小民的雙重身分，達人也期待房價能合理的降一些，讓真正想買房的人都能如願擁有一個家。至於這些改革策略，是不是真的能發揮抑制投機性不合理房價的神奇功效，讓我們繼續看下去 .......

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房地合一稅 17%有殼族想賣屋

（中央社記者韋樞台北30日電）

身處在古都的老台南，巷弄間的老房子比比皆是，而且感覺一間比一間有韻味。曾經有一度不能理解，為何一棟近五十年老透天帶看客人的組數竟遠超過豪宅，自己走一趟以後才恍然大悟，老宅在充滿懷舊風味的街廓旁，對照著川流不息的遊客，這根本是個鑲鑽金店面，只要稍加整裝，一間古樸的店家就儼然成形。無怪乎有位營建業耆老這麼形容台南的古厝：像個面路清秀的歐巴桑，稍微畫個粧就很漂亮 ........ 這意境，懂了。

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文創拉抬行情　台南老屋靠「慢活」起死回生

好房網News記者曾威智／整理報導