目前分類:買不動產看這邊 (10)

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  一筆不動產的價值動輒數百上千萬元,早年在作不動產買賣交易時,由於配套的保障措施不甚完備,導致最容易發生糾紛的環節經常出現在假買賣詐欺、以及代書過戶有瑕疵這兩種狀況。尤其,假買賣、真詐欺這一類的智慧型犯罪更是屢出新招,近年在新聞上還曾發生有歹徒利用製作精細的偽造土地所有權狀,假裝急著用錢要賤賣土地,願意以低於行情價格脫手給金主,而條件是必須立即支付一部分的現金讓他應急,最後假地主卻在拿走數千萬之後便消失無蹤。這個案例規劃之精密,中間甚至還騙過金主的御用代書、律師等專業人士眼睛。

  因此,目前業界(房仲、地政士)在執行不動產交易時,大多會強烈建議客戶採取【履約保證專戶】方式辦理過戶,雖然必須多花幾千塊錢,但避免的風險卻是幾百數千萬元的損失,所以達人也會同樣建議,在進行不動產買賣過戶時儘量採取履保方式來確保你的權益。以下就稍微介紹,甚麼是不動產交易的履約保證制度,以及大概的流程。

不動產買賣價金履約保證的意義

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  或許你在看房子的過程,常會聽到房仲口中有意無意提到要你「下斡旋」「下斡旋」,奇怪,到底這個「斡旋」是甚麼東西,為何房仲要這麼積極推銷給我。簡單的說,下斡旋就是要請你,如果真的很喜歡這一間,就出個數字,我開始幫你去跟屋主喬價錢的意思。

  斡旋,如同字面上的意義,就是雙方進行磋商、溝通,希望能談出一個共識;但在現行的不動產交易流程裡,「斡旋」並不只是口頭講講、喊個價這麼簡單,它有一些制式的步驟要做,而且是具有法律效力保障的步驟。況且,在房仲的這邊,也必需要有一份正式出價的書面依據讓屋主看到,房仲才有辦法讓屋主認真坐下來談價錢。(相信我,用口頭出的價格屋主已經聽到不想再聽了,你再叫房仲先用口頭去問屋主多少錢要賣,其實沒多大意義)

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  曾有位客戶問我,他手邊有現金大概兩百萬,夠不夠買房?不然到底要準備多少現金才行?買房子又需要估算到哪些金額?這不禁讓我想起一則網路笑話:有一位房仲對著上門的客戶拼命促銷「這間房子依照市場目前的行情價格至少要一千七百萬,現在屋主缺資金認賠便宜賣,只要一千五百萬就好,機會很難得啊!」客人聽完,也很豪爽的回答:「哥我是甚麼身分地位?我有差這區區的一兩百萬嗎?我差的是剩下的那一千五百萬哪。」

一般新手買房,最困擾的就是想買一間房子到底有那些花費需要支出,那些是需要事先預估?好事達人簡單整理一下,供各位做參考。

(一)貸款:通常,這筆款項是一般人買賣房屋裏佔最大筆的金額,但也是最難掌握額度的部分,因為這筆錢的額度是掌握在銀行手上,他願意貸款給你多少就是多少,因此建議買房的人,最好手邊現有能動支的現金自備款能至少達到房子成交金額三成以上較為保險,因為除了貸款成數的變數以外,還有後面談到的幾筆現金必須支出。至於每個月應繳還貸款金額,以目前銀行普遍的利率來粗略計算,平均每借貸100萬元,以標準的20年償還期來計算,每月粗估約需繳付4000至5000元左右(以利率1.4%為例,20年期每月約繳4780元,30年期約3404元),所以貸200萬就是每月還將近1萬元左右、貸300萬就還將近1萬5千左右,依此簡單類推。當然,若你拿得到較低的利率,就少繳一點點點點。

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農曆七月就是鬼月,到底能不能買房、看房、入厝?  農曆七月,道教傳說整個月份是地府鬼門開啟、大鬼小鬼放暑假時間,難免會讓人發毛,直覺諸事不宜的月份。然而在佛教觀點,從梁武帝時期開始頒令全國設壇舉行盂蘭盆法會,救渡餓鬼、報答父母祖先恩德,因此,農曆七月在佛教的看待裡反而是一個慈悲的月份,也稱為吉祥月、孝道月。只是因為與鬼魂兩字扯上關係,所以民間後來便流傳許多農曆七月份的禁忌事項,諸吉不宜,提醒百姓不要輕易犯戒,以免犯煞招惡。

但其實,翻遍中國歷朝史料記載與風俗典故,農曆七月份只有七夕(七月七日)與中元(七月十五日地官大帝生日,普渡遊魂與軍殤)兩個重要節日的記載,所以有史學家推論,七月鬼門開可能是近代中國民間宗教人士添附創設的一種習俗,甚至有傳說是明太祖朱元璋為了讓皇室獨佔七月份好日子,所以編造鬼月的謊話騙老百姓(啊咧,太過份,害我小時候十幾年的暑假都不能去海邊玩)。

鬼月與不動產相關的禁忌

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  買賣中古屋到最後一個步驟就是要交屋了,所謂交屋是指相關過戶流程手續都已經辦完,買方價金也全數進入履保帳戶,這時地政士便會約買賣雙方到房屋現場一起做點交動作,交付權狀與相關書面、收據等,順便讓買方再次檢查屋況無誤,將鑰匙交付給買方,象徵性的移交房屋所有權。完成交屋後,履保帳戶裡的錢隨後就會移轉給賣方,真正完成這次的房屋交易。

交屋雖然是簡單的動作,但有些細節買方還是必須留意,以免日後衍生困與紛爭。

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銀髮  

達人本身曾經長期在台南某大型醫療機構服務,也親身接觸過高齡友善環境規劃與長期照護的相關經驗,所以對於老年人的醫療需求有深刻的體認;其實若沒有明講,一般人根本無從觀察到家中的高齡長者因為生理退化與疾病,在食衣住行方面發生的諸多不便之處,尤其是醫療上需求,也會變成老年人晚期頻繁的生活重點。

對於『醫療宅』議題,其實,住在醫院的附近,以筆者個人經驗,除了24小時可能出現的短暫救護車鳴笛聲是比較大困擾之外(但其實除非住得很近,不然聽到的警笛聲其實沒有想像中的大),並沒有什麼特殊的缺點。反倒是在醫院周遭通常是商業與生活機能較發達的區域,生活起居便利。而且目前國內醫院都在推動社區型醫療,走入鄰近社區,敦親睦鄰工作相對做得不差,所以對於家中有老年人與臥床病人的購屋客戶,我反而會比較推薦房子應該買在醫院附近。由於高齡長者會有很多醫療上的需求,當家中老人與小孩一有病痛的時候,鄰近便利的就醫環境,往往可以省去家中年輕人許多請假與奔波的隱憂與煩惱。

從台南市區的地理環境來看,我個人最常推薦給客人的醫療宅地點有兩處,一個是成大醫院周邊,除了成大醫院之外,還有成大校園與許多綠地休閒空間;另一個地點則是東區台南市立醫院附近,擁有巴克禮公園與文化中心,且這兩處環境的生活機能與商業條件都算不錯,都是台南市區尋找尋醫療宅不錯的選擇地點喔。

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  印象中,常有一些特定大樓的案件非常不好賣,例如公共空間殘破髒亂的、走道堆滿雜物的、鄰居特吵、小狗汪汪叫的,在達人經驗裡,從帶看完畢客人的失落眼神就能見分曉,這一攤肯定GG的。畢竟花幾百萬買房是要長久居住,千金買屋,萬金買鄰,可以理解,換做我當客人來看房也會敬謝不敏。那到底要怎麼知道這棟大樓的居住品質好不好呢?以下提供幾點達人經驗,供各位作參考。

管委會運作決定這社區一半品質

  絕大部分集合式社區住宅都會設置管理委員會,由社區所有權人共同推派代表來管理社區公眾事務。一個運作狀況優秀的管委會,不僅能提升大樓居住品質,甚至還能幫助房價提升(口碑),但不能保證每個大樓管委會都能妥善正常運作,所以看房的人就必須透過一些跡象來觀察。

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停車位怎麼區分  

第一次買房時,打開合約書或不動產說明書的停車位欄位上,常會看到寫了坡道平面、坡道機械、升降平面、升降機械、機械循環式等一堆拉哩拉雜停車位名詞,價位高低,任君選擇,但對新手來說,可就頭痛了。別擔心,好事達人來講給你聽。

入門級:先看懂車位的名詞

首先你要瞭解業界對於停車位稱呼的術語,例如「坡道平面」式,前面兩個字就是「車子如何進入到停車場」,後兩個字代表的是「你所停的是什麼類型的車格」,因此,「坡道平面」就是指:你開車子會從坡道式的車道進入停車場,最後停進一個平面式畫格子的停車位。而「升降機械」(所謂的機械機械,簡稱機機)指的就是:你開車子進入到一個升降式電梯裡(閘門),連人帶車一起坐電梯降到停車場,電梯門打開再開出去,最後停進一個機械式停車位(一般是上下兩層機械鐵架,也有到三層的)。而「機械循環式車位」就是一般俗稱「停車塔」,停車時只要按號碼,電梯就會下來,鐵閘門打開,你把車子開進去停好後,人下車走出來,之後鐵捲門會關閉,然後電梯輸送機會將你的車子自動送到有編號的機械車位,回頭去拿車時也就是按號碼,電梯輸機帶會將車子送出來給你(如果有看過路邊的投幣零食飲料販賣機,你就懂了)。

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買房是人生大事,不可以一味倚靠房仲的推薦與吹噓,買家也要多做功課、專心投入看房子的過程。即便你再懶、再忙、再沒有頭腦,都不可以馬虎,你只要想清楚一件事,這房子將來到底是你要住,還是房仲要住? 畢竟房子買貴了還算事小,買到不好的房子就夠你痛苦好多年 .....

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買房6心法 省時省力、俗擱大碗

記者游智文/台北報導

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每一個要買房的人,最希望的事莫過於,用最便宜的價格買到心目中的好房子,於是媒體上便有眾多專家紛紛傳授估價探底的秘招。謄本透露很多房屋的資訊與秘密,比如屋齡(年齡)、坪數(三圍) 就是很好議價的基本資訊;但,用銀行貸款登錄資訊來反推屋主買屋成本這招,達人不是很推薦,充其量只能拿來當參考。

貸款成數是由銀行主導,並不是每個人當年去貸款買房都能穩穩拿到八成,一般人想用貸款來推屋主成本,未免太過武斷。而且這是【當年】的價碼,跟【現在】的房產價值肯定有差異,就怕有人真用這數字硬坳屋主,反而讓屋主感覺受辱,結局是買方也錯失買到好房的機會。慎之、慎之 ......

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買房密技╱房價值多少? 謄本透露玄機

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