目前分類:房地產相關法令 (5)

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最近達人經常接到許多房東打電話問我,租約已經到期甚至超過幾個月了,還沒有續簽新合約,但房客開始耍賴、閃躲甚至不繳租金,該怎麼把房客趕走?遇到這樣的狀況,首先要考慮的是,這個租賃關係是不是已經變成不定期租賃?如果是,那麼狀況就會跟正常租賃合約的處理方式有所不同。

所謂的不定期租賃契約,依照法律上的規定有以下三種情況:
(一)租賃契約訂立之初,即未定有期限者。比如說租約只寫著自即日起,但沒有寫到至甚麼時間為止。
(二)不動產租約期限逾一年,且未立字據者(民法第422條)。比如老一輩人常只以口頭約定承租,彼此互信。

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有透過房仲帶看過房子的人應該都知道,售屋資料裡頭有一份『不動產說明書』的資料,這份說明書上面詢問各種房屋不動產現況問題,都是由屋主或地主親自勾選,然後簽名具結。但或許很多人不曉得,這份資料還是整個買賣裏頭最關鍵的一部分,常看到在不動產買賣訴訟案例裡面,最後勝負關鍵,竟是取決於這份說明書勾選的內容。

所謂「凶宅」,通常會引用內政部97年7月24日內授中辦地字第 0970048190 號函釋,針對92年6月公告修正「不動產委託銷售契約書範本」附件「不動產標的現況說明書」第11項內容,「本建築改良物 (專有部分) 於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」的解說,係指:賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。

但在內政部公布的新版不動產說明書裡,最微妙、也最受人質疑的一點,就是有關『凶宅』告知規定的部分。104年新版說明書裏那一條是詢問『建物之專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形?』,但偏偏寫的是『產權持有』期間,所以即便前一手曾經是凶宅,但現任屋主在買下後持有期間沒發生兇案,賣房子時也可以理直氣壯勾選『否』,這項規定曾經引起原來凶宅可以漂白的質疑,甚至有惡意人士透過一次、兩次協議轉手方法,漂白凶宅。

日前就有一個法院判決,認定屋主有不實勾選不動產說明書內容,涉嫌隱瞞事實賣屋,構成詐欺罪,判刑八個月,原因是在持有產權期間,屋主的老婆燒炭自殺死亡,屋主賣屋時卻勾選否,所以法院認定屋主刻意隱瞞有罪。但,相較於另外一件賣屋糾紛案件的判決,現任屋主當初買屋時『曾經聽說』買到的房子之前發生過兇案,但屋主表示他當初去求證警局和查詢凶宅網都沒發現有凶宅紀錄,再加上後來他在賣房子的不動產說明書上勾選的內容是『產權持有期間』,於是法院認定,屋主即便有可能知情,但他並沒有構成詐欺罪。

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 租房子講究和氣生財,房客怕遇到惡房東,其實房東更怕碰到爛房客,請神容易送神難,租金收不到不打緊,房客還霸著房子不走,更慘。房東想用強硬的手段趕人,又怕惹上官司,搞得頭很大 ……

 

狀況一:惡房客死賴著不搬走,但有其他人也想要租,我可不可以直接拿鑰匙進去屋內把房子清空?

 

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案例:

台南市某房仲F接受屋主專任委託一間五期安平區大面寬電梯金店面出售案件,屋主原始開價4750萬、底價4250萬,房仲F去議價契變後更改底價為3980萬(但該份契變書房仲F自己收著,並未繳進去公司)。數個月後的某一天,同店頭房仲W向已帶看過的台北客人甲(醫師)收到一份斡旋書出價3505萬,並回報給開發房仲F,當下房仲F馬上利用此份斡旋去誘出自己經營很久、卻遲遲不下斡旋的客人乙也下斡旋3650萬。三天後,房仲W再去向台北客人甲拉價加到3660萬,且甲客人因為考慮路途遠工作繁忙,基於信任,當場額外交付一份上面已有客人甲本人親自簽名、但出價金額欄位空白的斡旋書,要求房仲W在戰況緊急時立刻以電話回報,客人甲將會直接以電話授權給家住台南市區的親舅舅代理他填上新的金額繼續加價。房仲W回去立刻將拉價後細節據實回報給房仲F,希望房仲F能立刻把新的價格回報給屋主。房仲F眼見情勢不妙,心中有了特別的想法,當天傍晚立刻暗中運作自己的客人乙加價為3700萬,然後無聲無息(即不再另外通知房仲W去向客人甲繼續拉價)、隨後直接拿自己客人乙的3700萬斡旋去找屋主議價,並讓屋主當場簽收同意成交,再順便跟客人約隔天早上趕緊簽約(儘快能生米煮熟飯)。而房仲W在當天稍晚10點多才經由同店店長電話轉達結果,房仲W得知大勢已去後,既驚訝又疑惑,婉轉回報結果給自己的客人甲還被惡狠狠飆罵一頓;更悲慘的是,該客人甲隔天早上越想越不甘心,還打電話再向房仲W詢問,如果我此時此刻再一次加到你們屋主預訂的底價(3980萬),屋主還能改賣給我嗎?...... 撇開被陰的事情不說,房仲W心中納悶,我這邊的客人明明有意願再出更高價錢的,屋主到底知不知道目前有我的這一組客人同時在積極、熱情競價中,怎麼才多個40萬就同意賣了?或者,屋主壓根不曉得有我們這組客人在出價 ......?

上面的例子,假設房仲F為了想獨攬買賣雙方全部服務費傭金,而向屋主「惡意隱瞞」有另一組客人在競價,甚至能夠出更高的價格(或可能出更高價)的行為,法律上到底有沒有違法問題?還是屋主就算事後知道了,也只能像房仲W一樣,捏著LP,自認倒楣?因為,是屋主自己歡喜甘願簽收斡旋,同意賣3700萬這個價格?

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三角簽,在一二十年前確實會有不肖房仲會以這種方式來賺取差價,但在目前的嚴格法令與消費者意識抬頭下,已經鮮少有這樣的案例發生,但還是提供給各位做知識參考。

所謂三角簽,指不肖房仲利用假買方先將屋主這邊售價議低下來,屋主也同意成交,在尚未簽定買賣契約前,房仲假意騙取到屋主的授權書,全權處理買賣的事情。此期間,房仲又找到另一組真買家,買方願意以較高價格買房。最後,房仲以代理人身分,直接安排簽訂屋主與真買方之間買賣契約,也不費吹灰之力從中間賺到價差。

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假買真賣 房仲「三角簽」賺差價

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