目前房市最熱門的話題,就是政府即將推動的兩稅合一制度,但到底甚麼是兩稅合一制度,為甚麼大家期待它能打退投資客,抑制投機性房價上漲?讓達人稍稍來講解一下。

房地兩稅合一,是指將房屋及土地以合併後的買賣實價總額,扣除實際取得成本後,按照實際的獲利課徵所得稅。我國目前賣房地產課稅方式採取房、地分離的課徵制度,也就是賣出房地產後,針對土地課徵土地增值稅,針對房屋部分則課繳房屋稅。但法令對房地產在持有或買賣階段課稅,多數是以政府公告價格課徵,因為偏離市價水準,始終無法真實反映公平稅賦。

依照房地合一修法原則,房產交易利得採雙軌課稅,也就是所得稅與土地增值稅併行課徵。房屋所有人在賣出房產時,按實際交易價計算的交易利得,先扣除房產取得成本【當初買進的成本+過戶+裝潢等等列舉項目成本】,最後在課徵所得稅時,扣除土地部分持有期間漲價數額,再以餘額課徵所得稅,以免土地部分遭重複課稅。

房地合一制將房產交易利得與薪資、股利等綜合所得「分開計稅」,但仍會合併在同一張申報書中報稅。分開計稅的稅率會依交易利得的高低「分級課稅」,採取累進稅率,稅率最高可能達到 45 %。

分開計稅時,為了避免高額稅率形成連一般善良老百姓賣房產利得也全數充公的現象,另外針對持有年限較長的房產,訂有減徵的優惠。例如,針對名下只持有一戶自住房產、並持有達五年以上,在出售時會考慮給予免稅的優惠,但出售的房屋總價超過三千萬元以上則不適用(排富條款)。若名下持有房產戶數雖然在一戶以上,如果屋主持有該房產超過10年以上,在出售房產時則將享有減徵優惠,優惠數額最高可達九成。

目前政府對於兩稅合一稅制的施行目標,已預定會在2016年正式上路,屆時現行的奢侈稅也將會同步退場。

目前賣房需繳稅:土地增值稅 + 房屋稅

房地合一實施後:(售價-買價-成本) X 稅率 - 土地增值稅

兩稅合一課徵稅目:所得稅;採分級稅率,持有時間越長、稅率越低。

長期持有減免:10年以上,最高減免九成。

自用住宅減免:自用僅一戶,總價3000萬以內,持有五年以者免稅。

兩稅合一計算範例

阿土伯當年以1000萬元購入一棟房產,持有20年後以2000萬元賣出。假設,長期持有減徵優惠的稅率是90%,且連先生的個人稅率為45%,計算後,連先生出售房子應繳的交易所得稅是45萬元。

2000萬(賣房所得) - 1000萬(取得成本) = 1000萬(獲利)
1000萬(獲利) x 90%(優惠扣除率) = 900萬((減徵的優惠部分)
1000萬(獲利) - 900萬(可減徵優惠)x 45% = 45萬元(應繳房屋交易稅)

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