常會有朋友來問達人:我很喜歡這間大樓的房子,但我若買這樣的坪數與價錢,到底是算貴還是不貴?買房子一談到貴不貴,這問題就變很大。大樓案件買得貴不貴、划不划算,首先就牽涉到大樓「公設比大小」,也就是買到實坪比較多還是虛坪比較多?

所謂大樓的【公設】,指的是房子所有權狀裡標示部的【共有部分】面積,包括全部住戶共同使用之設施,如樓梯間、電梯間、梯廳、屋頂突出物、共同出入口及門廳、管理員室、防空避難設備、裝卸停車空間、機電設備空間及社區居民使用的活動中心等;但,不包括約定共用部分的面積。

而【公共設施】又可細分為大公與小公:

1.大公:指全社區都會使用到的空間,包括大廳、中庭、管理室、運動遊樂設施、樓梯間、避難室、水電設備等,由全社區的所有權人共同持分。

2.小公:僅供社區某部分特定人使用的空間,包括社區內各棟建築分別共用的通道、電梯間、走道等,由同一棟住戶持分,這個部份就之稱為小公,但由於各樓層房型和設計不同,樓層間的小公比例也可能不盡相同。

So,因為各住戶所持有的小公面積不同,所以即便是同一個社區裡的公設比,並不一定每戶都是一樣。

其次,所謂【公設比】的計算方式,依據內政部營建署解釋函,指「建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數=公設比」。而其中停車位的產權登記方式,目前除了少數有獨立產權的車位以外,大多數仍然合併於社區共有的部分,但是,若共有部分包含的車位屬於私人所有,而非社區共有,則計算時必需扣除該車位面積。所以,一般公設比的計算公式就是:共有部分(扣除車位面積)/【主建物+附屬建物+共有部分(扣除車位面積)】=公設比

目前不動產市場上大樓社區建物的公設比範圍,經過統計大致如下,至於划不划算、喜不喜歡就端看每個人想法:

1. 舊式無電梯公寓、透天式產品:0-15%

2. 電梯華廈(7-12樓):15-25%

3. 電梯大樓(12樓以上):25─35%

4. 商務辦公大樓:30─40%

5. 附設有多元休閒設施的電梯大樓:35%以上

通常社區的公設比越高,虛坪(公共設施面積)就越多、實坪(私用面積)也就越少。但是公設比例多少才算合理並沒有一個定論,要看建商的良心與當時建築法令。但若就投資報酬率的角度來看,公設比越高,表示你買到的實坪越少、可使用的私人面積越少,你當然可以說是「越貴」。

總結目前市場上華廈、大樓普遍公設比的情況是這樣:

1. 屋齡越高、公設比越低:早期大樓除大廳、電梯走道外,沒啥公共設施,坪數很紮實。例如早期的公寓類通常屋齡都超過20年以上,公設比都不到10%,現在看來,簡直是便宜又大碗。

2. 戶數越多、公設比越低:因為戶數變多,間接稀釋了每一戶必須分擔的公設面積比例。

3. 樓層越高、公設比越高:樓層數越高,用於配合法令與公共通道設施的空間也會越多。

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