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　　常會有朋友來問好事達人：我很喜歡這間大樓的房子，但我若買這樣的坪數跟價錢，到底是算貴還是不貴？買房子一談到貴不貴，這問題就變很大條。大樓案件買得貴不貴、划不划算，首先就牽涉到大樓「公設比大小」，也就是買到的實坪比較多還是虛坪比較多？

　　所謂大樓的【公設】，指的是房子所有權狀裡標示部的【共有部分】面積，包括全部住戶共同使用之設施，如樓梯間、電梯間、梯廳、屋頂突出物、共同出入口及門廳、管理員室、防空避難設備、裝卸停車空間、機電設備空間及社區居民使用的活動中心等；但，不包括約定共用部分的面積。

而【公共設施】通常又可細分為大公與小公：

1.大公：指全社區都會使用到的空間，包括大廳、中庭、管理室、運動遊樂SPA設施、樓梯間、避難室、水電設備機房等，由全社區的所有權人共同持分。

2.小公：僅供社區某部分特定人使用的空間，包括社區內各棟獨立建築分別共用的通道、電梯間、走道等，由同一棟住戶持分，這個部份就之稱為小公，但由於各樓層房型和設計不同，同樓層間住戶的小公比例也可能不盡相同。

So，因為各住戶所持有的小公面積不同，所以即便是同一個社區裡的公設比，並不一定每戶都是一樣。

　　其次，所謂【公設比】的計算方式，依據內政部營建署解釋函，指「建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數＝公設比」。而其中停車位的產權登記方式，目前除了少數有獨立產權的車位以外，大多數仍然合併於社區共有的部分，但是，若共有部分包含的車位屬於私人所有，而非社區共有，則計算時必需扣除該車位面積。所以，一般公設比的計算公式就是：共有部分（扣除車位面積）／【主建物＋附屬建物＋共有部分（扣除車位面積）】＝公設比 。

目前不動產市場上大樓社區建物的公設比範圍，經過統計大致如下；至於划不划算、喜不喜歡就端看每個人想法：

1. 舊式無電梯公寓、透天式產品：0－15％

2. 電梯華廈（7-12樓）：15－25％

3. 電梯大樓（12樓以上）：25－35％

4. 商務辦公大樓：30－40％

5. 附設有多元休閒設施的電梯大樓（豪宅）：35％以上

　　通常社區的公設比越高，虛坪（公共設施面積）就越多、實坪（私用面積）也就越少。但是公設比例多少才算合理並沒有一個定論，要看建商的良心與當時建築法令。但若就投資報酬率的角度來看，公設比越高，表示你買到的實坪越少、可使用的私人面積越少，你當然可以說是「越貴」。

總結目前市場上華廈、大樓普遍公設比的情況是這樣：

1. 屋齡越高、公設比越低：早期大樓除大廳、電梯走道外，沒啥公共設施，坪數很紮實。例如早期的公寓類通常屋齡都超過20年以上，公設比都不到10%，現在看來，簡直是便宜又大碗。

2. 戶數越多、公設比越低：因為戶數變多，間接稀釋了每一戶必須共同分擔的公設面積比例。

3. 樓層越高、公設比越高：樓層數越高，用於配合法令與公共通道、消防安全設施的空間也會越多。