大家在看電視談話性節目時,每每談論到房地產,就會聽到建蔽率跟容積率這兩個名詞,卻又不甚瞭解這兩個名詞跟房子到底有什麼關聯?不過,來賓既然會一直重複、一直重覆這兩個名詞,應該是蓋房子時很了不起的重點吧 ......? 達人在此用有限的表達能力,簡單為大家做一下說明,希望各位都能夠明白我的瞭解 ......

建蔽率

建蔽率指『房屋投影面積與基地面積的比率』,用白話一點來解釋,就是『一塊空地能用來蓋建築物的面積比例是多少』,建蔽率愈低,則周遭留下的空地就愈大,這些空地通常是用來作為道路退縮、植栽、中庭設施之類用途。通常,為了消防地震安全性與城市景觀、都市計劃的理由,法令會規定某一個地區土地的建蔽率上限是多少,比如說規定建蔽率60%,就是指該土地的建蔽率上限是60%。當然,建蔽率上限60%並不代表你一定要蓋到60%,你也可以只蓋50、40、30,然後搭配該土地的法定容積率來拉高建築物的樓層。

容積率

所謂容積率,指基地內建築物總樓地板面積基地面積之比,簡言來說就是建築物總建坪土地總地坪比率。比如說:在100坪的基地面積上蓋了四層樓的房子,每一層樓的樓地板面積50坪,總樓地板面積是200坪,則這一間房子的容積率就是200%。通常,法令也會依據某一個地區的土地使用分區性質,做建築物容積率上限的規定。

搭配前面說的建蔽率規定來舉例,如果有一塊土地的法定建蔽率是60%、容積率是180%,則對一塊100坪的土地而言,最大的總樓地板面積上限就是180坪(總建坪),理論上我們可以蓋每層60坪的三層樓建築(60x3=180),或是每層30坪的六層樓建築(30x6=180)。但這都只是理論值,不包括獎勵容積和容積移轉之類的合法增加容積的部分,因為那是建商的玩法、要蓋高樓大廈的玩法(有時候原本一塊地只有一、兩百的容積率,移轉和獎勵加一加,竟可以增加到達七、八百的容積率,等於一坪地可以蓋出七、八坪的建坪,削爆了),一般人其實懂不了那麼多,也不用懂那麼多。

必須補充說明的是,一棟高樓建築物真正蓋出來的總樓地板面積,並不是只有法令限制的容積率上限面積而已,可能還會包含「不計入容積樓地板面積」部分;例如陽台及一些公共設施空間,包括門廳、電梯間、樓梯間、管委會與管理員室使用空間及機電空間,而這些空間面積在建築技術規則裡也有規定一定比率興建量。

 

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管制建蔽率與容積率的實質意義

政府管制建蔽率的部分,由於在都市裡頭建築物林立,如果建物與建物之間不強制預留空間的話,採光及通風常會在使用成本效益考量下被犧牲;而建物之間棟距不足,就會產生嚴重的空間壓迫感及日照不足,私密性和消防安全也受到影響,對於都市的景觀與規畫更是一大破壞,所以政府在早年執行都市計畫時就已經有所限制。

而實施容積率管制的目的,首先,限制每一筆土地可以建築的樓地板空間面積,可以使建地的供給量趨於穩定,不會把所有可供人居住使用的房屋全部堆疊在某一個精華區塊裏頭,反而使得非精華區域的土地閒置,以長遠的角度來看,也有穩定地價的作用(供需平衡)。若從土地政策面來看,則有助於落實都市人口密度規劃,引導區域人口作均衡的發展,確保都市的機能與品質。

因此,主管機關會依據都市計劃的特性、使用分區(例如商業區、住宅區等)、面臨道路的寬度、鄰近公共設施配置狀況、地質條件、地形起伏等等,在每一個地區視需求分別訂定出不同的容積率標準,而我們在蓋房子的時候,就必須依循這些條件去設計與興建。當然,超過這些法令限制加蓋出來的部分,自然就變成我們所講的違章建築了 .....

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  • 訪客
  • 請問若建蔽率不符合規定可向那個單位申訴呢
  • 您好,由於建蔽率與容積率的法律規定都是採上限規範,也就是最大不能超過的比率上限(低於規定OK)。因此不管是建蔽率超過規定,或是容積率超過規定,都屬於一般所稱的違建,違建在地的主管機關是屬於當地縣市政府都市發展局管轄,您可洽該單位反映。

    好事達人 吳志鴻 於 2017/01/09 13:44 回覆

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