拜讀需多網路文章,一般談到中古屋滲漏水瑕疵擔保問題,都只說在買賣之後五年內發現的,只要能證明是前屋主時就存在的漏水,都可以找原屋主請求。這說法,也對,也不對。主要是因為,還是必須綜合考量幾條民法的規定,才能判斷到底你這滲漏水情況能不能向原屋主請求 .......

 

  有過買賣中古屋經驗的人一定曾有過這樣的疑惑,我們在房屋買賣合約中常會看到,附註條款有加註一條條文大概是這樣寫:屋主擔保本屋無漏水瑕疵,如有漏水,半年內屋主需復修繕責任,買方裝修導致漏水者除外 .....】,為什麼要加註這一條呢?這就是一般我們常在講的滲漏水保固。基本上,漏水問題屬於民法規定裡頭所謂物之瑕疵』:  

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民法355條(物之瑕疵擔保責任之免除)

買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。

買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。

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  這一條條文內容以房屋漏水例子來解釋,有三層意義(1)買賣前,屋主已經明白告訴買方這屋子有漏水問題(或曾經漏水),買賣後屋主不用負瑕疵擔保責任。(2)若屋主本身不知道漏水問題、也沒有保證沒有漏水,實際上屋子卻是有漏水、而且是可以被發現的,卻因為買方自己疏失沒有及時發現,屋主也不用負擔保責任。(3)但,若是屋主明明知道有漏水(或曾經漏水),卻隱瞞不告知,民法就會例外排除,讓屋主還是必須負起瑕疵擔保責任。 

 

  說穿了,其實買賣中古屋在民法上的意義就是現況交屋』,有些屋主和仲介喜歡在買賣合約再加註『依現況交屋』的字眼,有的是因為不夠專業,有的卻是惡意規避,企圖用文字來閃避屋主在法律上應該負的漏水擔保責任。『現況交屋』的意義是以現有屋內老舊屋況做移轉,不再做任何修繕、增添或更新動作,但漏水屬於物的瑕疵,是民法強制規範問題,並不是簡單加一句『現況交屋』就可以完全免除的。因為可能漏水問題暫時被修補或加工建材(壁紙、木作)遮蓋住,屋主和仲介都只跟你說要依現況交屋,但並不說出保證沒有漏水問題。所以買賣的時候就要注意,儘可能一定要在買賣合約上白紙黑字加註『擔保現況無漏水…』文字內容,否則屋主只要沒有做出任何保證情況下,將來就可能變成沒有漏水擔保的責任,難以求償。(如果簽約時屋主堅持不肯加註擔保現況無漏水,或此時才表示有漏水但不會再另作處理,買方可回頭去檢視售屋時房仲給你看的的那份不動產說明書,看屋主是否在無漏水欄位做了不實的勾選,即時主張,保障自己權益) 

 

  用白話來反面解釋這一條法律文字的意思:『如果屋主有保證沒漏水(過),但實際上卻是有漏水問題;或者明明就有漏水,屋主也知情,卻故意誤導買方說沒漏水問題、也故意不做無漏水的保證,屋主才會有漏水擔保責任』。 

 

  另外,為何會有一般坊間所謂中古屋有漏水保固半年期限』(其實不應該用保固二字,因為保固是另一種法律概念),若對照民法的規定來看:

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民法356

買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。

買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。

不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。

 

民法365條(解除權或請求權之消滅)

買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使,或自物之交付時起經過五年而消滅。

前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。

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  民法356條是指,如果買賣交付時或交付之後發現瑕疵,買方要立即通知出售人,換言之,買完房子發現有漏水要馬上(至少要做到ASAP,儘快)通知原屋主,若不立即告知,則可能會喪失法律上的請求權。比方說交屋完一個月、兩個月過去了,才通知屋主說客廳牆壁上裂了個大洞,然後主張這個洞是前屋主時候就存在的,要求原屋主出面處理,此時法院可能會認為因為買方怠於儘速檢查和通知原屋主,所以依民法規定,視為買方早就承認這瑕疵的存在,不可以再向屋主主張瑕疵擔保責任。有人就說,啊我就還沒打算搬進去住,所以才會兩個月之後才發現,但別忘了,中古屋買賣通常還有個現場交屋(驗屋)動作,這樣的說法有違經驗法則,法院通常很難採信這種理由。若說兩個月之後才有傾盆大雨,才發現原來屋頂有滲水問題(除依通常之檢查不能發見之瑕疵)還說得過去,但客廳明明破了個大洞……?

 

  其次,看民法365條,瑕疵問題漏水請求權的期限,是發現漏水通知屋主後起算的六個月內(在你通知屋主之後,六個月內就必須提出你的請求主張,要求屋主賠錢或修繕或提出訴訟,通知完超過六個月時效再去主張要幹嘛幹嘛,屋主可以拒絕),並非一般講的購買後半年內。這邊房仲講的半年保固說法的真正意義應該是:屋主掛保證這房子是沒漏水的,但若是在交屋時或交屋後,你很快發現其實房子本來就有漏水,請儘快通知屋主,並在六個月內提出請求但是,若交屋已經超過五年之後才發現原屋主時就存在的瑕疵(例如滲漏水),也不能主張,以避免變成買賣中古屋還必須負擔無限期的擔保責任。至於海砂屋、輻射屋等問題,由於是一般肉眼目視檢查方法不能立刻發現的瑕疵,通常需要儀器鑑定,故若在五年之內發現,必須即刻通知原屋主,才可能主張瑕疵擔保。 

 

  發現漏水問題時,要注意這請求權是來自於民法規範物的瑕疵』擔保,也就是在你購買當時就已經存在的瑕疵(前手屋主時就已發生),換言之,民法並不會規定屋主必須保證買完這房子五年內屋況不會老舊風化變壞、從無漏水變成有漏水。所以要向原屋主請求漏水賠償時,你就必須要舉證這個漏水問題,是發生在你交屋之前就存在而不是你交屋之後才發生的。因此一旦發現漏水問題,一定要馬上拍照或錄影存證、馬上找人鑑定漏水原因。如果你是正要裝潢或裝修,剛把舊裝潢拆掉就發現漏水問題的話,趕快停工,通知原屋主並找人來鑑定,不然裝修工程一繼續做下去,你就無法證明漏水是購屋前就存在的,即便告上法院,甚至可能被認定搞不好是因為你施工不當造成漏水,原屋主當然變沒有責任。 

 

  總結上面的兩條民法條文,若賣方在賣屋時已經有勾選並告知屋子的某一處曾有漏水現象,而買方仍願意購買,賣方就免除了這一處的漏水保固責任(不包含屋子其他部分)。買賣時所簽的漏水保固書,用意只是在於要買方交屋後儘速檢查屋況,如果當下有發現有原屋主應負責的漏水問題,除了告知屋主之外,也要在六個月內提出請求,於是有了所謂六個月保固期限的說法。但是也正因為屋主簽了漏水保固書面,若屋主是惡意隱瞞有漏水(曾經)情形,就會適用民法條文排除他的免責性,變成買方在五年之內發現原屋主時就存在的漏水問題(比如鑑定後認定,漏水處曾經有過修補漏水跡象,都可以提出請求。

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