有買賣中古屋經驗的人一定曾有過這樣的疑惑,我們在房屋買賣合約中常會看到,附註條款有加註一條屋主擔保本屋無漏水瑕疵,如有漏水,半年內屋主需復修繕責任,買方裝修導致漏水者除外】,為什麼要加註這一條呢?這就是一般我們在講的滲漏水保固。基本上,漏水問題屬於民法規定裡所謂物之瑕疵』:  

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民法355條(物之瑕疵擔保責任之免除)

買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。

買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。

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這一條條文內容以房屋漏水例子來解釋,有三層意義(1)買賣前,屋主已經明白告訴買方這屋子有漏水(或曾經漏水),買賣後屋主不用負瑕疵擔保責任。(2)若屋主本身不知道漏水問題、也沒有保證沒有漏水,實際上屋子卻是有漏水、而且是可以被發現的,卻因為買方自己疏失沒有及時發現,屋主也不用負擔保責任。(3)但,若是屋主明明知道有漏水(或曾經漏水),卻惡意隱瞞不告知,民法就會例外排除,讓屋主還是必須負擔保責任。 

 

說穿了,其實買賣中古屋在民法上的意義就是現況交屋,有些屋主和仲介喜歡再加註『現況交屋』的字眼,有的是因為不夠專業,有的卻是惡意規避,企圖用文字來閃避屋主在法律上應該負的漏水擔保責任。因為可能漏水問題暫時被修補或加工建材(壁紙、木作)掩蓋住,屋主和仲介都只跟你說要依現況交屋,但並不說保證沒有漏水的問題。所以買賣的時候就要注意,儘可能一定要在買賣合約上加註擔保無漏水…』那一條內容,否則屋主只要沒有做出任何保證情況下,將來就可能變成沒有漏水擔保的責任,難以求償。 

 

用白話來反向解釋這一條法律文字的意思:『如果屋主有保證沒漏水(過),但實際上卻是有漏水問題;或者明明有漏水,屋主也知情,卻故意誤導買方說沒漏水、也不做無漏水的保證,屋主才會有漏水擔保責任』。 

 

另外,為何會有一般坊間所謂中古屋有漏水保固半年期限,若對照民法的規定來看:

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民法356

買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。

買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。

不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。

 

民法365條(解除權或請求權之消滅)

買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使,或自物之交付時起經過五年而消滅。

前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。

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民法356條是指,如果買賣交付時或交付後發現瑕疵,買方要立即通知出售人,換言之,買房子發現有漏水要馬上(至少要做到ASAP,盡快)通知原屋主,若不立即告知,則可能會喪失法律上的請求權。比方說交屋完一個月兩個月過去了,才通知屋主說客廳牆壁裂了個大洞,而且強調這個洞是前屋主時候就存在的,要求原屋主出面處理,此時法院可能會認為因為買方怠於儘速檢查和通知原屋主,所以依民法規定,視為買方早就承認這瑕疵的存在,不可以再向屋主主張擔保責任。有人就說,啊我就還沒打算搬進去住,所以才會兩個月之後才發現,但別忘了,中古屋買賣通常還有個現場交屋(驗屋)動作,這樣的說法有違經驗法則,法院通常很難採信這種理由。若說兩個月後才有下大雨,才發現頂樓有滲水還說得過去,但客廳破個大洞…… 

 

其次看民法365條,瑕疵問題漏水請求權的期限,是發現漏水通知屋主後起算的六個月內(通知屋主之後,六個月內就必須提出你的請求主張,要求屋主賠錢或修繕,超過時效再主張,屋主可以拒絕),並非一般講的購買後半年內。這半年內說法的真正意義應該是:我屋主掛保證這房子是沒漏水的,但若是在交屋時或交屋後,你很快發現其實房子本來就有漏水,請儘快通知我屋主,並在六個月內提出請求但民法規定,交屋五年過後才發現原本就有的瑕疵(例如漏水),也不能主張,以免變成買賣中古屋還必須負擔無限期的保固責任。至於海砂屋、輻射屋問題,由於是一般肉眼目視檢查方法不能立刻發現的瑕疵,通常需要儀器鑑定,故若在五年之內發現,必須即刻通知原屋主,才可能主張瑕疵擔保。 

 

發現漏水問題時,要注意這請求權是來自民法規範物的瑕疵』擔保,也就是在你購買當時就已經存在的瑕疵,換言之民法不會規定,屋主必須保證買完這房子五年內屋況不會變壞、變漏水。所以要向原屋主請求漏水賠償時,你就必須要舉證這個漏水問題,是發生在你購買之前而不是你買完之後才發生的。因此一旦發現漏水問題,一定要馬上拍照或錄影存證、馬上找人鑑定漏水原因。如果你是正要裝潢或裝修,剛把舊裝潢拆掉就發現漏水問題的話,趕快停工找人來鑑定,不然工程一動下去,你就無法證明漏水是購屋前就存在的,即便告上法院,甚至可能被認定是因為你施工不當造成漏水,原屋主當然沒有責任。 

 

總結上面的兩條民法條文,若賣方在賣屋時已有勾選並告知屋子的某處曾經有漏水現象,而買方仍願意購買,賣方就免除了漏水保固責任。買賣時所簽的漏水保固書,用意只是在於要買方交屋後儘速檢查屋況,如果當下有發現有原屋主應負責的漏水問題,要在六個月內提出請求,於是有了所謂六個月保固期限的說法。但是也正因為屋主簽了漏水保固書面,若屋主是惡意隱瞞有漏水(曾經)情形,就會適用民法排除他的免責(六個月),變成買方若在五年之內發現原屋主時就存在的漏水問題(比如鑑定後認定漏水處曾經有修補漏水跡象),都可以提出請求喔。

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