屋主賣屋時隱瞞凶宅的事實，算不算詐欺行為？ @ 好事達人 House Dozen 不動產知識網

有透過房仲帶看過房子的人應該都知道，售屋資料裡頭有一份『不動產說明書』的資料，這份說明書上面詢問各種房屋不動產現況問題，都是由屋主或地主親自勾選，然後簽名具結。但或許很多人不曉得，這份資料還是整個買賣裏頭最關鍵的一部分，常看到在不動產買賣訴訟案例裡面，最後勝負關鍵，竟是取決於這份說明書勾選的內容。

所謂「凶宅」，通常會引用內政部97年7月24日內授中辦地字第 0970048190 號函釋，針對92年6月公告修正「不動產委託銷售契約書範本」附件「不動產標的現況說明書」第11項內容，「本建築改良物 (專有部分) 於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」的解說，係指：賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。

但在內政部公布的新版不動產說明書裡，最微妙、也最受人質疑的一點，就是有關『凶宅』告知規定的部分。104年新版說明書裏那一條是詢問『建物之專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形？』，但偏偏寫的是『產權持有』期間，所以即便前一手曾經是凶宅，但現任屋主在買下後持有期間沒發生兇案，賣房子時也可以理直氣壯勾選『否』，這項規定曾經引起原來凶宅可以漂白的質疑，甚至有心人士透過一次、兩次惡意協議轉手方法，漂白凶宅。

日前就有一個法院判決，認定屋主有不實勾選不動產說明書內容，涉嫌隱瞞事實賣屋，構成詐欺罪，判刑八個月，原因是在持有產權期間，屋主的老婆燒炭自殺死亡，屋主賣屋時卻勾選否，所以法院認定屋主刻意隱瞞有罪。但，相較於另外一件賣屋糾紛案件的判決，現任屋主當初買屋時『曾經聽說』買到的房子之前發生過兇案，但屋主表示他當初去求證警局和查詢凶宅網都沒發現有凶宅紀錄，再加上後來他在賣房子的不動產說明書上勾選的內容是『產權持有期間』，於是法院認定，屋主即便有可能知情，但他並沒有構成詐欺罪。

一樣的逃避心態，卻有兩樣的結果，這一條規定有點令人啼笑皆非。

由於法院認定，是否凶宅是影響買方對於購買意願、價格，是屬於重大影響事由，因此隱瞞凶宅情況而出售凶宅，除了可能有民事責任之外，還有可能涉及刑事詐欺責任。參考臺灣高等法院105年度上易字第944號刑事判決內容：『行為人基於不法所有之意圖，故意隱瞞交易之重要訊息，致相對人在不知情之情形下，發生誤判情事，因而交付財物，則該消極的隱瞞行為，自屬詐術行為。次按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條第2 項定有明文，一般而言，若屋內曾有非自然死亡事故發生，則通常人在心理層面上，就能否在該處安居難免產生疑慮，因而具體反映在交易價格及成交機率。亦即凶宅因素雖不至於對房屋本身造成「物理性」之損害，但卻會對該屋之經濟價值造成實質上之貶損，進而影響其成交價格，抑或降低其成交機率，自屬顯足影響不動產價格，甚至購買意願之重要訊息，依據誠信原則，賣方應有誠實告知其所知全部事實之義務，而不得有所隱瞞，亦不得恣意摘取片段曲解美化。』由法院判決理由觀之，隱瞞凶宅原因出售房屋，不管是惡意或僥倖心態，都應該引以為鑑。