有透過房仲帶看過房子的人應該都知道,售屋資料裡頭有一份『不動產說明書』的資料,這份說明書上面詢問各種房屋不動產現況問題,都是由屋主或地主親自勾選,然後簽名具結。但或許很多人不曉得,這份資料還是整個買賣裏頭最關鍵的一部分,常看到在不動產買賣訴訟案例裡面,最後勝負關鍵,竟是取決於這份說明書勾選的內容。

所謂「凶宅」,通常會引用內政部97年7月24日內授中辦地字第 0970048190 號函釋,針對92年6月公告修正「不動產委託銷售契約書範本」附件「不動產標的現況說明書」第11項內容,「本建築改良物 (專有部分) 於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」的解說,係指:賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。

但在內政部公布的新版不動產說明書裡,最微妙、也最受人質疑的一點,就是有關『凶宅』告知規定的部分。104年新版說明書裏那一條是詢問『建物之專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形?』,但偏偏寫的是『產權持有』期間,所以即便前一手曾經是凶宅,但現任屋主在買下後持有期間沒發生兇案,賣房子時也可以理直氣壯勾選『否』,這項規定曾經引起原來凶宅可以漂白的質疑,甚至有惡意人士透過一次、兩次協議轉手方法,漂白凶宅。

日前就有一個法院判決,認定屋主有不實勾選不動產說明書內容,涉嫌隱瞞事實賣屋,構成詐欺罪,判刑八個月,原因是在持有產權期間,屋主的老婆燒炭自殺死亡,屋主賣屋時卻勾選否,所以法院認定屋主刻意隱瞞有罪。但,相較於另外一件賣屋糾紛案件的判決,現任屋主當初買屋時『曾經聽說』買到的房子之前發生過兇案,但屋主表示他當初去求證警局和查詢凶宅網都沒發現有凶宅紀錄,再加上後來他在賣房子的不動產說明書上勾選的內容是『產權持有期間』,於是法院認定,屋主即便有可能知情,但他並沒有構成詐欺罪。

一樣的逃避心態,卻有兩樣的結果,這一條規定有點令人啼笑皆非。

由於法院認定,是否凶宅是影響買方對於購買意願、價格,是屬於重大影響事由,因此隱瞞凶宅情況而出售凶宅,除了可能有民事責任之外,還有可能涉及刑事詐欺責任。參考臺灣高等法院105年度上易字第944號刑事判決內容:『 行為人基於不法所有之意圖,故意隱瞞交易之重要訊息,致相對人在不知情之情形下,發生誤判情事,因而交付財物,則該消極的隱瞞行為,自屬詐術行為。次按行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法,民法第148 條第2 項定有明文,一般而言,若屋內曾有非自然死亡事故發生,則通常人在心理層面上,就能否在該處安居難免產生疑慮,因而具體反映在交易價格及成交機率。亦即凶宅因素雖不至於對房屋本身造成「物理性」之損害,但卻會對該屋之經濟價值造成實質上之貶損,進而影響其成交價格,抑或降低其成交機率,自屬顯足影響不動產價格,甚至購買意願之重要訊息,依據誠信原則,賣方應有誠實告知其所知全部事實之義務,而不得有所隱瞞,亦不得恣意摘取片段曲解美化。由法院判決理由觀之,隱瞞凶宅原因出售房屋,不管是惡意或僥倖心態,都應該引以為鑑。

 

賣屋隱瞞凶宅 涉詐欺判8月
https://news.housefun.com.tw/news/article/207094128696.html

賣屋瞞凶宅 詐欺罪起訴
http://udn.com/news/story/7321/1477911-%E8%B3%A3%E5%B1%8B%E7%9E%9E%E5%87%B6%E5%AE%85-%E8%A9%90%E6%AC%BA%E7%BD%AA%E8%B5%B7%E8%A8%B4

轉手期間沒命案 男隱瞞凶宅不算詐欺
http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20150917/693844/

沒說也「沒說謊」 凶宅轉手詐欺無罪
http://news.ltn.com.tw/news/local/paper/944450

新版不動產說明書10月1日正式實施
http://epaper.land.gov.taipei/Article/Details/7081D521-084B-45DE-9E90-FF83158738FC

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