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　　在台灣想要買一間房子，應該只有少數好野人有能力一次把價金全部付清，絕大多數買方還是必須仰賴房屋貸款的補充，因此，瞭解銀行如何評估買房者的房貸成數或金額上限，就是買房子第一件需要做的功課。唯有這樣，才能正確評估自己需要準備多少現金、後續每個月還貸款的金額是否在能力範圍內，不至於買了房子以後反而淪為屋奴。其實，銀行承做貸款業務不下數十年，早已培養出一批專業的核貸人員與核貸標準流程；早期房市鼎沸時，銀行最愛你來貸款，八成九成甚至全貸、超貸給你也無妨，但現在房市變化與經濟景氣低迷，貸款繳不出來的風險變大，加上已經有實價登錄行情，銀行的核貸不再能隨心所欲，甚至會趨於嚴謹保守。

首先，你應該知道的是，銀行針對房屋貸款金額的核定，會依據『 房子 』和『 人 』兩方面作綜合評估。

房子本身條件，決定貸款額度大部分關鍵

　　先試著這樣想吧，銀行借你錢去買房子，目的是在讓你未來有能力還清之餘，再多賺你一些利息錢；而你會來申請房貸代表你沒有足夠的現金，一旦有一天你忽然還不起了，銀行逼死你也沒用，最保險的方式就是直接強制執行拍賣你的房子變現來作清償。所以『房子』的價值對銀行有兩個意義，一是當作貸款的擔保品（設定抵押），二是用房子的價值來決定貸款的上限。也就是說一間房子，在還沒有最終的買方出現之前，銀行也是可以先行評估這件房子在銀行內部認定價值，以及銀行認定可貸款的成數，如此民眾便可以事先推算，我若買這一間房子在銀行方面可以貸得的金額大約是多少錢？但這個成數只是初步，因為之後還要加上評估真正買方本身的條件，才會是銀行最終貸款金額。

　　就銀行評估房子價值的部分，民眾可以自行去找你認識的銀行做評估（提供房子地址），甚至你也可以直接向為你帶看的仲介人員要求提供銀行初估結果。一般而言，認真一點的仲介在最初接屋主接委託案時，就會找他們配合的代書協助，分別送給數家銀行做評估，以便將來有同仁或客戶詢問時可以馬上提供參考，所以這個數據仲介那邊是可以免費提供的（或者他們也可以事後應你的要求，幫你補送進行評估動作）。通常，他們會同時送給一家以上的銀行做評估，以得出條件最佳的銀行，由於成交時你是要付給房仲服務費的，所以這些都是你的服務權益，不用客氣。若你的買房預算真的非常有限，請千萬不要相信房仲跟你隨口講講『以目前市場的情況應該都可以貸個幾成幾成沒問題』，因為銀行評估結果會直接講清楚，這間房子我ＯＯ銀行認定它的價值是多少萬，可貸的成數是幾成，是可以推算出明確數字的，銀行才是真正會借你錢的人，他們說的才算數。一般而言，若銀行對房子鑑價的價格與房子最終成交價格相差不大，銀行通常也會直接以最後成交價當做最高額度，再依他們核准的成數貸款給你。

房子的條件，銀行怎麼看？

　　一般而言，銀行評估一間房子的價值，結果會與周遭相似條件房子實價登錄行情相去不遠，有時還會參考你這間房子待售的開價。但實際上還是會有一些條件會影響銀行的評估結果。銀行評估的目的，是要以將來他們萬一需要聲請拍賣你這間房子時好脫手為考量。
（一）地段：如同一般人買屋一樣，地段很重要，地段會決定房子的基本價值，與房子周遭區域實價登錄行情高低，這才是銀行認定價值的最主要關鍵，對銀行而言，好地段的房子拍賣時較好脫手。
（二）房子的年份：房子越老，建物的耐用年限和殘餘價值越低，但畢竟好歹還是間房子，不會真的價值歸零，只是肯定會影響以後拍賣時的價格。
（三）房子的建築方式：老式的加強磚造與後來的鋼筋混凝土（RC），安全性和價值性當然不相同，將來拍賣的價值自然也不同。
（四）土地持有面積的價值：房子會折舊，但土地不會，就算把房子拆了還能照市價賣土地坪數，沒錯吧。大樓每一戶共同持有的土地面積較小，透天房子持有的土地面積相對比較多，估算價值也比較高。
（五）內部屋況：有些中古屋有重新整修或裝潢過（太老舊的裝潢不算），這部分銀行也會進去看真實屋況做考量。
（六）周遭嫌惡設施：例如電塔、電箱、殯葬、工廠、路衝等等，可能影響將來拍賣時，民眾投標意願。
（七）嚴重瑕疵：例如海砂屋、輻射屋、公告危樓等等，將來拍賣超級難脫手，銀行承貸的意願也會大幅減低，甚至可能不願意貸款。
（八）如果是套房產品，除非總建坪達到15坪以上，否則一般銀行也不太願意承做貸款。

買方的條件，決定銀行貸款成數的加減分

　　房子是擔保品，只是預防萬一，『人』才是真正還錢的主角，人的信用好壞和固定還款的能力，是銀行最重視的。所以對於人的條件審查，銀行看得比房子還重要。假如你本身已經欠了一屁股爛債，身上車貸、卡債一堆，銀行絕不會因為貪圖想收你的利息而大膽借給你錢，但相反的，如果你是銀行評估的優質穩定客人，不但可以順利貸到錢，銀行還可能把可貸成數調高，加碼借給你。

（一）工作職業屬於銀行認定的哪一個級距？越是屬於穩定收入、高收入行業，銀行越願意貸款給你，尤其是醫師、律師之類的『師』級行業。
（二）是否有每月固定薪資轉帳或年度扣繳憑單？證明你有穩定收入，可以穩定還款，當然其中羅列的薪資所得高低也會影響到銀行貸款成數。
（三）若你屬於沒有每月固定薪資的行業（小吃、攤販、自營商等），銀行不認為你每個月都有穩定收入，便會擔心你有沒有能力每個月都按時還錢，這時可能就需要提出存款財力證明或採取連帶保證人方式。
（三）聯徵次數，指你這個人去申請聯合信用中心個人信用明細的次數，通常會申請聯徵資料大多是為了金融需要或申請借款貸款，若短內被申請聯徵次數越多，可能是負債與資產有較大疑慮（銀行會擔心，為甚麼前面那麼多家銀行去做聯徵後都不肯借你錢？）。
（四）與銀行往來紀錄，銀行其實不喜歡沒有什麼金融紀錄的小白，反而更喜歡有在運用貸款、信用卡，而且穩定維持還款紀錄良好的人，省去他們對人的信用條件疑慮，所以三不五時吃飯逛街刷個小卡，按時繳款，留些消費紀錄絕對是有必要的。
（五）若你有關係就會沒關係，若你沒關係那就大大有關係。聽不懂？比如說，如果你或你的親友認識某家銀行金融機構的人，甚至襄理、協理等級的，對於辦房貸借款的成數與利率，絕對會有幫助 .....

「貸款條件」有機會談，多問多看多比較

　　通常一般人買房子，大多會直接請仲介業者和地政士（代書）幫忙提供貸款的銀行及後續流程服務（如果是新成屋或預售屋，則直接使用建商配合的銀行房貸方案）。當然，仲介、代書和建商的業務配合管道多，通常銀行給的條件也都不差，不過，有時你也可以自己去詢問你的薪資轉帳銀行、長期金錢出入的銀行、或你的壽險公司（是，沒錯，壽險公司也會承做房貸），或者請親友提供他們之前申請房貸不錯的的承辦人員電話，先提供房屋地址和貸款人的條件請他們評估。多詢問幾家不但不吃虧，有時反而會有可能得到更好的貸款條件。

　　但是切記，可別向每一家銀行都去填正式申請書。原因是，為了能調查每一個人的信用資訊，各金融機構行庫和金融聯合徵信中心都會做紀錄串連（業界簡稱「聯徵」），每一個人身上的各種貸款金額、最近六個月還款紀錄及信用卡繳款狀況、目前是否擔任保證人、最近三年內是否有逾期繳款紀錄、最近一年有沒有預借現金紀錄、有沒有被任何銀行拒絕往來…等等，都可以在聯徵中心被查詢到，但基於個資隱私規定，金融機構如果要調閱你的聯徵資訊，就需要取得你親簽的「同意書」。也由於在調查聯徵的報告上面也會顯示最近三個月內「被查詢次數的紀錄」，如同前面提到，如果最近三個月曾經被密集的調閱聯徵記錄，代表你有貸款方面的急迫需求，但是可能因為收入或信用條件不佳，所以你才會密集的去徵詢其它銀行，這在核貸銀行的觀感是非常不好的，所以這段期間你個人聯徵記錄中「被查詢的紀錄」，當然越少越好。

　　若以買一間台南東區透天別墅，貸款個1500萬元為例來計算，銀行房貸年利率2.35%與1.88%，一年衍生出來的利息就相差七萬左右，聽清楚，是七萬，若你貸款金額更高，差距也會更大。貸款借錢並不是不用付利息，所以貨比三家肯定是不吃虧，只要你不輕易簽名正式授權銀行去調閱聯徵紀錄，就算事先徵詢很多家銀行的意見也不會影響信用條件，反而還有機會找到最適合自己的貸款方案。

　　所以千萬記得，在你還沒有確定要貸哪一家銀行前，不要隨便填貸款申請書，也先不需要提供貸款人的身分證影本或授權銀行調閱聯徵紀錄。你可以先初步比較過各家銀行給的估價和貸款條件，等確定要正式申請貸款時，再授權其中條件比較好的１～２家填申請書（避免若正式通知核貸時，才發現這家銀行核貸成數不足，再想去改送別家重新評估可能會延遲房屋買賣合約履約時間），授權他們去調閱聯徵即可。