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有位客戶問我,他手邊有現金大概兩百萬,夠不夠買房?不然到底要準備多少現金才行?買房子又需要估算哪些金額?這不禁讓我想起一則網路笑話:有位房仲對著上門的客戶拼命促銷:這間房子依照市場目前的行情價至少要一千七百萬,現在屋主認賠便宜賣,只要一千五百萬就好,機會難得啊!」客人聽完,也很豪爽地回答:「哥是甚麼身分地位?我有差這區區一兩百萬的嗎?我差的是那一千五百萬哪。一般新手買房,最困擾的就是想買一間房子到底有那些花費需要支出,那些需要事先預估?好事達人簡單整理一下,供各位做參考。

(一)貸款
通常,這筆款項是一般人買賣房屋裏佔最大筆的金額,但也是最難掌握額度的部分,因為這筆錢的額度是掌握在銀行手上,他願意貸款給你多少就是多少,因此建議買房的人,最好手邊現有能動支的現金自備款能儘量達到房子成交金額三成以上較為保險,因為除了貸款成數的變數以外,還有後面談到的幾筆現金必須支出。
至於每個月應繳還貸款金額,以目前銀行普遍的利率來粗略計算,平均每借貸100萬元,以20年償還來計算,每月約需繳還5000元左右,所以貸200萬就是每月還1萬元、300萬就還1萬5,依此類推。當然,若你拿得到較低的利率,就少繳一點點。
所以,想買房的人可以先用兩個數字來估算自己能負擔的房屋總金額,讓自己能買得輕鬆,住起來也不會有太大負擔:
(1)每月收入可繳還的貸款金額:以自己(及家人)每月總收入可以用來繳貸款的上限,回推可以貸多少錢,比如每個月能力可以還2萬就是貸400萬。一般建議每個月用來繳付貸款的錢,儘量不要超過收入的三分之一,以免臨時有金錢支出必要時,生活嚴重受到影響。
(2)手邊準備用來購屋的現金:當然不是叫你把銀行現金一次全部拿出來買房子,而是指保留一部分生活必需的錢之後,可以動用拿來買房子的現金。用這筆現金額度來回推買房的自備款,保守一點應該估個3到4成。
對於自備款有疑慮的人來說,看上的房子開價又超過自己的最高預算,會有兩種解決辦法,首先,最保險的就是在下斡旋時在斡旋書上面加註但書條件:買方房屋貸款金額不足成交總價幾成(或幾萬元)時,本買賣無效,賣方無條件退還相關款項。沒錯,大部分的賣方屋主對這種約定會有點感冒,但並不是每一位屋主都會排斥,所以若屋主在斡旋書上簽收時,代表他也同意這條但書條件,一但最後你貸款核定成數不足時,也不至於拿不回之前付出的定金和簽約金,寧願謹守最後底線,買不成總比違約被沒收款項來得好。記得,在簽訂正式買賣契約時,也必須請代書在契約書上註明這一條條文。另外一種方法,當最後核定房屋貸款有些微差距時,買方可以選擇另外以個人信用貸款方式再加貸一筆金額補足,但信用貸款的利率會比房貸還高一些,買方還是需要綜合評估未來每月還款能力才進行。
(二)裝潢及家具費:因為是購買中古屋,就會有需要做基礎整修的部分,例如粉刷、抓漏、壁癌處理、全屋電線管路更新、拆除老舊裝潢木作、衛浴設備更換、添購家電用品等等,所以這部分的金額絕對不能漏掉,金額一定要先抓起來。除非買到的新屋是已經前屋主整理過,或者屋況還不錯,可以考慮未來編預算逐步裝修跟汰換。不過目前的銀行在做中古屋房貸時,通常會同意再加貸一筆整修經費,額度大約是數十萬不等,不管你用不用得到,這部分都可以善加運用。
(三)簽約款:指簽訂買賣契約時就必須要支付的部分房屋價金,一般是房屋成交總金額的10%,例如成交價1000萬就是100萬,這部分的金額在雙方第一次簽訂房屋買賣契約時,買方就需要當場付現或匯款,也就是這筆簽約金是最先要到位的自備款項。通常在辦理完稅用印步驟之後,買方需要再支付另外10%的用印款,乃至之後第三階段完稅款(總金額-10%-10%-貸款成數)這些現金必須預先準備好。
(四)地政士(代書)執行費:此項費用包括了地政士簽約潤筆費(2000元)、代辦押權設定登記(約3000~5000)和移轉登記(土地、建物均6000......等等。以上費用一般若以南部採取雙方各半負擔方式,各約在一至兩萬元之譜,但以一筆房屋建物和一筆房屋土地為原則,若有增加筆數則需加收。
(五)履保設定費:這部分是當買賣雙方同意採取價金履約保證方式過戶時,必須要繳交的帳戶設定費用,目前大多數仲介業都會主動要求採用。所謂履約保證,就是透過公正第三方代為保管買賣金額,買方依進度分期匯入買房的價金,履保公司則依代書方面辦理過戶的進度,在確認買方金額全部匯入,及賣方房屋產權完成過戶後,再將全部款項撥入賣方的帳戶裡,銀貨兩訖,如此可避免其中一方因為惡意詐騙或中途財力不足,導致買賣產權發生糾紛。履保設定費是成交價的萬分之6,大約在數千元之間。
(六)銀行貸款設定費(帳管費):每家銀行收取的貸款設定費不一,通常是3~6000元,若是之前跟這家貸款銀行往來頻繁、信用良好,說不定還可以討價價一下。
(七)契稅:契稅依法律規定,是由買方這邊負責繳納,金額是契價的 6%。
「契價」是指契約的價值,但並不是指買賣房子的成交價,而是稅捐稽徵機關就房子在所有權移轉時,認定的建築物「現值」,是有折舊過的金額;建物現值的計算,通常是依照當地縣市「不動產評價委員會」評定的標準價格。這個建物現值,只要查看原屋主當年度繳交房屋稅稅單收據,上面標示的『課稅現值』欄位就是,不過通常這部分買方看不到,但可以請房仲事先幫忙估算契應繳稅金額給你。比如房屋稅單上現值是60萬,那麼契稅就是60 x 6% = 3.6萬。
(八)印花稅:憑証稅,像是設定典權及買賣、交換、贈與、分割動產不動產或取得物權之契據都要繳納印花稅。此項稅費的計算基礎為(房屋+土地現值)x 1/1000,一般都在一千至數千元之譜。
(九)登記規費:在取得土地及其地上建築改良物時,必須到轄區的地政事務所辦理土地及建物移轉登記,此時所須繳納之費用就是登記規費。依現行土地登記規定,登記規費分為登記費及書狀費兩種。而登記規費的計算方式是(房屋契價+土地申報地價) × 0.1%。此外還有申辦貸款的抵押設定登記規費,算法是貸款金額x1.2倍x 0.1%,這兩樣規費分別也都在一千至數千元不等。
(十)房仲服務費:內政部規定,房仲業者收取買賣雙方的服務費加總不得超過成交金額6%,故目前一般房仲業的公定標準是向買方收取成交價的2%、賣方收取4%。必須注意的是,這部分服務費並不包含在房屋的成交價錢裡面,而是成交之後必須另外支付給房仲業者,例如成交價1000萬,買賣交易簽約後,買方必須再另外支付20萬服務費給房仲。當然,這部分若下斡旋之前已經和房仲『書面約定』較低的趴數,或最後一次改斡旋金額時有先約定(通常房仲業者會以書面讓你簽立『服務費同意書』,上頭寫明服務費趴數),當然可以付比2%更低(當然也有可能更高,只要房仲收取總和不超過6%即可),但若你已簽過服務費同意書2%,最後才想要反悔討價還價,會很難達成,因為白紙黑字,房仲是可以拿書面上法院去提告追索。但筆者不建議從一開始就死命砍殺服務費,因為你的目的是希望買到這間你喜歡的房子,房仲的目的則是賺到服務費,所以你同意給的服務費趴數,可能會影響兩邊房仲人員(開發和銷售)幫你努力談判的力道,你若不貪省這一兩趴服務費,或許仲介非常努力、用力、賣力去幫你跟屋主談,反而幫你談出省下三四十萬元的好價格,何樂而不為?
(十一)火險及地震險保費:有申請貸款者這部分一定要繳,否則銀行一定不會撥貸款下來給你,為什麼,因為你有保火地險,到時候房子發生災害,銀行還可以拿理賠的保險金來抵償貸款,你沒保險,銀行連想拍賣都沒東西拍賣,借你錢等於泡湯,瞭嗎?通常火險費用會依地段、樓高、結構、坪數等條件來算,大約在一兩千元上下;強制地震險每年保費則是1350元。若你買房不需用到銀行貸款,也可自行選擇是否要保險,以加強自身財產保障。
(十二)分擔當年度房屋稅、地價稅、水電瓦斯費:一般會以交屋日為區分點,由賣方和買方按持有時間比例分擔這些稅金。

綜合上面所說這些需要付錢的過程裡,買屋前要仔細估算一下,記得簽約款10%現金一定要先準備好,緊接著完稅用印後需再支付另一筆10%現金;其餘有關申請貸款、辦理登記、繳稅申報等流程,後續在代書方面都可以幫你辦理,但費用還是得要你自己付。

買房簽約、貸款核定到過戶完成,大約需要 45天以內

整個買房付款流程舉例來說,小王買了一間1000萬元的房屋,在簽訂買賣契約當下就要繳交100萬元(10%)作為簽約款項,接著才會開始進行各種正式申請貸款的事宜。等到經過用印、完稅(通常也要繳交10%款項)、交屋,如果小王確定已經向銀行申貸到七成金額,小王就應該要補足剩下200萬元的自備款,而其他的700萬元最後則由核准貸款的銀行來支付(若屋子本身還有前一家銀行舊的貸款未清償完,則新銀行會先向舊銀行清償,以便取得清償證明辦理塗銷過戶)。

 如果自備款真的嚴重不足,不妨嘗試買預售屋

如果算一算手上真的沒有足夠的自備款,而你買房子也沒有立刻入住的急迫性(結婚),或許你也可以考慮買預售屋。因為預售屋是按照工程進度付款,不需要一次拿出高額頭期款。而且建商通常會與特定銀行業者配合,貸款成數有機會拉高,也可能談到較好的利率,還有較充裕的時間可以慢慢存錢,不失是一項好選擇。

 

財政部線上稅務試算網站
http://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front//ETW118W/VIEW/23
可自行估算土地增值稅、契稅、及房地產交易、繼承贈與時應繳金額。

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