在台灣,大部的人購買不動產都是透過房屋仲介人員,但以仲介業的生態而言,跑房貸流程是在簽約完成之後才真正開始,而且這部分的工作大多是由代書(地政士)協助客戶,所以很多仲介人員其實也不太清楚跑貸款流程。但是有過買賣經驗的人都知道,買屋的過程中,尤其是買賣中古屋,從成交簽約到登記過戶完成,房貸卻往往是流程跑最久的一關。各家銀行對於辦理房貸的流程和手續大同小異,大致分為下面幾個步驟。

(一)當事人提出房貸申請
不管是個人自己申請,或經由地政士幫忙送件,銀行都會在收到正式申請書表之後,才會真正啟動審核的機制,在此之前詢問的成數、可貸金額、利率等等,數字都只能僅供參考。貸款人若是透過地政士幫忙辦理,可在事前請求地政士幫忙徵詢多家銀行貸款條件,來決定自己最終想要申請哪一家銀行貸款。

(二)銀行進行房屋鑑價
銀行在收到貸款申請文件之後,首先會依據買賣標的房屋的謄本資料,參考房屋所在地點、坪數、屋齡、建材、生活機能、學區、嫌惡設施等等條件,由專人進行評估價值的程序,必要時還會派人到房屋現場勘查拍照,以便推算可貸金額及成數,由於房屋條件是既定事實,若之前已由銀行做過評估,大多會遵照之前評估的價值,甚至還會直接以成交價做基準。如果鑑價的結果不如預期,有可能鑑價人員對於屋況或當地環境不熟悉,申請者不妨邀請銀行人員再到現場勘查一次,額外提供有利的說明或資料,看能不能爭取到更好的條件。

(三)審核貸款者背景條件
銀行另外會對貸款申請人進行條件審查,針對貸款者工作、薪資、年齡、性別、信用紀錄、財力證明、還款條件等等做客觀評估。除了參考貸款人提出的各種有利證明(在職證明、薪轉存摺影本、扣繳憑單、存款保單影本等等),也會透過申請聯合徵信(聯徵)紀錄來評估貸款人的歷年信用紀錄、申請人有無其他負債貸款等等。審核步驟完成,基本上銀行就會通知當事人或地政士,對於申請案件的核准或拒絕,若是拒絕,也會婉轉告知拒絕理由。通常銀行對於年紀較大的貸款人(例如65歲以上、無正常職業),除非有足夠的財力證明,貸款條件的評估會較差,成數和但款年限較低,而申請失敗的機率也較高。所以,也有專家建議,夫妻買房除非一定得登記在某人名下,否則通常會建議以條件、信用較佳的一方來申請較為有利。

(四)銀行對保
當銀行核准貸款申請之後,下一步就會通知貸款人(有時須加保證人)親自到銀行一趟,除了簽訂正式的借貸契約之外,也會幫貸款人開立銀行帳戶,未來銀行的撥款,以及貸款人每個月還款繳錢,也都是透過這個帳戶來進行。

(五)抵押權設定
在撥款之前,銀行會要求先完成設定抵押權動作,也就是在房屋和土地權狀謄本加註登記銀行抵押權擔保設定事項,在法律上意義,有加註抵押權一來貸款人就不容易偷賣房產,二來在將來若貸款人有其他債權的糾紛時,銀行也比較容易因物權登記效力優先於一般債權,就房子拍賣的錢有優先受清償權利,藉以保障銀行自身。銀行設定貸款金額,一般是實際借款的1.2倍,比如實際貸款1000萬,抵押權設定登記上就會是1200萬元。如果前一任屋主原本還有其他銀行的貸款未還完,就需要取得原貸款銀行帳戶、餘額資料,讓新核准貸款的銀行去做撥款代償動作。 有時前屋主的房貸明明早就已經還清,卻沒有去塗銷抵押權登記,這時就必須請前屋主先去他的原貸款銀行申請已清償證明。

(六)銀行正式撥款
前面步驟完成後,大致上銀行就會把錢核撥下來。但在銀行正式把錢轉進帳戶以前,會先確認貸款人有先幫房子進行火險和地震險的投保,之後才會正式撥款。而且銀行會要求這個火險、地震險,貸款人必須一直續保,直到貸款清償完為止。為什麼,因為房子有保火地險,到時候若房子發生災害,銀行還可以拿理賠的保險金來抵償貸款,你若沒保險,銀行連想拍賣都沒東西可以拍賣,借你的錢等於泡湯。

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