在台灣,大部的人買賣不動產都是透過房屋仲介人員,但以仲介業的生態而言,真正跑房貸流程是在簽訂買賣完成之後才開始,而且這部分的工作大多是由代書(地政士)這邊協助客戶,所以很多仲介人員其實也不太清楚跑貸款流程。但是有過買賣房屋經驗的人都知道,買屋的過程中,尤其是買賣中古屋,從成交簽約到登記過戶完成,房貸核貸卻往往是時間花費最久的一關。各家銀行對於辦理房貸的流程和手續大同小異,大致分為下面幾個步驟,好事達人來簡單說明一下:

(一)當事人提出房貸申請(簽訂買賣契約後)
  不管是個人自己申請,或經由地政士幫忙送件,銀行都會在收到正式申請貸款的書面之後,才會真正啟動審核貸款的機制。在此之前詢問過銀行(預估)的成數、可貸金額、利率等等,數字都只能僅供參考。換言之,貸款人若是透過地政士幫忙辦理,可在事前提供自己的資料(薪資、存款、扣繳憑單等等),請地政士幫忙徵詢多家銀行貸款的條件,來決定自己最終想要申請哪一家銀行貸款。

(二)銀行進行房屋鑑價
  銀行在收到貸款申請文件之後,首先會依據買賣標的房屋的謄本資料,參考房屋所在地點、坪數、屋齡、建材、生活機能、學區、嫌惡設施等等條件,由專人進行評估價值的程序,必要時還會派人到房屋現場勘查拍照,以便推算可貸金額及成數,由於房屋條件是既定事實,若之前已經透過該銀行做過預估,大多會遵照之前評估的價值,有時銀行甚至還會直接以你們的買賣成交價做基準(再乘上可貸成數)。如果鑑價的結果不如預期,有可能鑑價人員對於屋況或當地環境不熟悉,申請者不妨邀請銀行人員再到現場勘查一次,額外提供有利的說明或資料,看能不能爭取到更好的條件。

(三)審核貸款者背景條件
  銀行另外會對貸款申請人進行條件審查,針對貸款者工作、薪資、年齡、性別、信用紀錄、財力證明、還款條件等等做客觀評估。除了參考貸款人提出的各種有利證明(在職證明、薪轉存摺影本、扣繳憑單、存摺、保單影本等等),也會透過申請聯合徵信中心(聯徵)紀錄來評估貸款人的歷年信用紀錄、申請人有無其他負債貸款等等。審核步驟完成,基本上銀行就會通知當事人或地政士,對於申請案件的核准或拒絕;若是拒絕,也會婉轉告知拒絕理由。通常銀行對於年紀較大的貸款人(例如65歲以上、無正常職業),除非有足夠的財力證明,貸款條件的評估會較差,成數和但款年限較低,而申請失敗的機率也較高。所以,也有專家建議,夫妻買房除非一定得登記在某人名下,否則通常建議以條件、信用較佳的一方來申請較為有利。

(四)銀行對保
  當銀行核准貸款申請之後,下一步就會通知貸款人(有時須增加保證人)親自來到銀行一趟,除了簽訂正式的借貸契約之外,也會幫貸款人開立銀行帳戶,未來銀行的撥款,以及貸款人每個月還款繳錢,也都是透過這個帳戶來進行。

(五)抵押權設定
  在正式撥款之前,銀行會要求先完成設定抵押權動作,也就是在已經過戶完成的房屋和土地權狀謄本加註登記銀行抵押權擔保設定事項,在法律上意義,有加註抵押權一來貸款人就不容易偷賣房產,二來在將來若貸款人有其他債權的糾紛時,銀行就能因物權(抵押權)登記效力優先於一般債權,就房子拍賣的錢有優先受清償權利,藉以保障銀行自身。銀行設定貸款金額,一般是實際借款的1.2倍,比如實際貸款1000萬,抵押權設定登記上就會是1200萬元。如果前一任屋主原本還有其他銀行的貸款尚未還完,原屋主就需要提供原貸款銀行帳戶、餘額資料,讓新核准貸款的銀行去做撥款代清償動作。 有時前屋主的房貸明明早就已經還清,卻沒有去塗銷抵押權登記,這時就必須請原屋主先去他的原貸款銀行申請一張已清償證明。

(六)銀行正式撥款
  前面步驟完成後,大致上銀行就會把錢核撥下來(代償前貸款或撥入履保帳戶)。但在銀行正式把錢核撥ㄓ前,會先確認貸款人已有先幫房子進行火險和地震險的投保,之後才會正式撥款。而且銀行會要求這個火險、地震險,貸款人必須一直續保,一直到貸款年限清償完為止。為什麼,因為房子有保火地險,到時候若房子發生災害,銀行還可以拿理賠的保險金來抵償貸款,你若沒保險,銀行連想拍賣都沒東西可以拍賣,借你的錢等於泡湯。

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    好事達人 吳志鴻 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()