達人在幾次協助客人買賣交易時候發現,一般人在進行房地產交易時,常常會把公告土地現值公告地價兩種地價搞混,即使知道也不見得明白它的用途。其實這兩者是有很大不同,金額上也相差很多。

所謂「公告地價」是指,由政府官方公告各個轄區土地的價格,做為民眾申報地價的參考之用,每3年公告一次,參考當年期土地現值、前一期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾負擔能力按法定程序評估,於1月1日公告,作為土地所有權人申報地價後據以課徵地價稅。這個價格在土地登記簿謄本及權狀中不會呈現,要另外上網查詢。

至於「公告土地現值」則是指,政府官方根據一年來,調查轄區內土地交易的動態、計算出各區段的價格,做為土地移轉交易時的價格依據。「每年」都會改變,作為核課土地增值稅、設定典權典價,以及徵收或區段徵收時,計算補償土地價格的依據,在土地登記謄本上呈現的名詞是「原規定地價或前次移轉現值」。

公告地價和公告土地現值相同的地方,在於:

1.兩者都是由地方政府(包括直轄市、各縣市),附設的地價評議委員會評定出來的。
2.兩者都是用來作為申報、課稅的依據。

然而二者差異部分,至少就有以下四點:

1.公告地價每3年公布一次,公告土地現值則是每1年公布一次。
2.公告地價的金額目前大約只占土地市價的20%而已(市價每坪100萬元,公告地價可能只有20萬/坪),公告土地現值則是大約占土地市價的88%左右(例如市價每坪有100萬元,公告土地現值大約是88萬元/坪)。
3.公告地價的用途是在申報地價用,公告土地現值的用途則是土地產權移轉、設定典權、徵收、補償土地價格。
4.公告地價的計算稅目是地價稅、以及地租費用。公告土地現值是計算土地增值稅、遺產稅、贈與稅時的依據。

105年度六都公告地價、公告土地現值漲幅情況(單位:%)
城 市 近3年土地現值漲幅/公告地價漲幅/土地現值漲幅
台北市 36.9 /30.3 /6.2
新北市 50.5 /33.18 /3.6
桃園市 53.2 /34.5 /8.36
台中市 44.8 /38.25 /8.02
台南市 30.8 /32.36 /7.87
高雄市 34.8 /32.5 /6.9

從上面的數據可以看出來,公告地價和公告土地現值的差別真的蠻大,但是卻也有某種程度的關聯性。因為主管全國土地地政業務的內政部曾發函給各地方政府,要求「公告地價的漲幅,不應小於過去三年公告土地現值的累計漲幅」。換句話說,如果最近3年內的累計公告土地現值出現大漲的情況,那麼3年才公布一次的公告地價也一定會跟著大漲,這也是為什麼最近六大都會區公布出來的公告地價,都比前一次公布的數字大幅成長30~40%,因為之前的3年,各地的公告土地現值隨著房市多頭行情跟著大漲。但是這兩年房市非常冷清,下一次的公告地價、公告土地現值應該不會再有大幅調漲的情況。

那什麼是申報地價?申報地價之用途又是如何?

至於什麼是「申報地價」?土地所有權人申請所有權登記時,所申報之地價,就是申報地價。未申報地價,或申報地價不足公告地價之8成者,則以公告地價的8成當作申報地價(平均地權條例第16條參照)。換句話說,若所有權人沒有申報地價,則要查公告地價,且是以公告地價的8成作做為申報地價,並等於是法定地價。

「申報地價」用途主要在計算租金。也就是說,依照土地法第97條第1項規定「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。」依土地法施行細則第25條規定「土地法第97條所謂土地及建築物之總價額,土地價額依法定地價,建築物價額依該管直轄市或縣(市)地政機關估定之價額。」 同法第110條規定「地租不得超過地價百分之8,約定地租或習慣地租超過地價8%者,應比照地價10%減定之,不及地價8%者,依其約定或習慣。前項地價指法定地價,未經依法規定地價之地方,指最近三年之平均地價。」實務上對占用房地利益之計算,都是請求占用人給付相當於租金之不當得利,且請求權時效僅能自起訴時起回溯5年,超過5年部分不能請求。 且請求金額一般以土地及其建築物申報總價年息10%請求,但一般會參酌房地所在地點、房地附近經濟商業發展情形來決定百分比,並非一概以10%來計算。

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