達人在幾次協助客人買賣交易時候發現,一般人在進行房地產交易時,常常會把公告土地現值公告地價兩種地價搞混,即使知道也不見得明白它的用途。其實這兩者是有很大不同,金額上也相差很多。

  所謂「公告地價」是指,由政府官方公告各個轄區內各宗土地的價格,做為民眾申報該筆地價的參考之用,原則每3年會公告一次(於1月1日公告)。依照現行土地稅法規定,政府在進行規定地價時,會先分區域調查最近一年的土地買賣價格或收益價格,依據各街道的市況、繁榮程度及地價水準,劃分成不同地價區段。同一個地價區段內土地使用同質性高,不同地價區段間的土地使用則會差異較大,以此來估計區段內地價,計算土地平均行情,之後提交地價評議委員會作評議,然後根據評議委員會的結論,核算每一筆土地的單位地價,同時進行為期三十天的公告,若民眾沒有人提出異議,該核定土地價格將自動拍板定案,成為課徵地價稅的計算基礎,這就稱為「公告地價」。之後便作為土地所有權人申報地價之後,據以課徵地價稅的標準。

  至於「公告土地現值」則是指,政府官方根據過去一年來,調查轄區內土地交易的價格動態,分別計算出各區段的價格,做為土地移轉買賣交易時的價格依據。公告現值在每一年的1月1日就會發布,因此「每年」都可能會改變公告現值是設定典權、贈與或繼承,土地所有權移轉時,申報移轉現值的參考,並作為政府課徵土地增值稅遺產稅徵收私有土地補償地價計算依據。由於公告土地現值是反應土地的正常市場交易價格,因此民眾在衡量土地的價格時也常把它當成一項重要的參考數據,也正因為如此,目前各縣市政府正朝向細分地價區段方向努力,希望使各區段內土地條件的差異降到最低,減少以往公告土地現值有偏高或偏低情形。

公告地價和公告土地現值相同的地方,在於:

1. 兩者都是由地方政府(直轄市、縣市)附設的地價評議委員會評定出來的。
2. 兩者都是用來作為申報、課稅的依據。

然而,就兩者差異部分,至少就有以下四點:

1. 公告地價每3年公布一次,公告土地現值則是每1年公布一次。
2. 公告地價的金額目前大約只占土地真實市價的20%而已(市價每坪100萬元,公告地價可能只有20萬/坪),公告土地現值則是大約占土地市價的91%左右(例如市價每坪有100萬元,公告土地現值大約是90萬元/坪),目前政府正逐年積極調整兩者與現實的差異。
3. 公告地價的用途是在申報地價用,公告土地現值的用途則是土地產權移轉、設定典權、徵收、補償土地價格。
4. 公告地價是計算地價稅、以及地租費用的依據。公告土地現值是計算土地增值稅、遺產稅、贈與稅時的依據。

  公告地價和公告土地現值的差異雖然大,但卻有某種程度的關聯性。因為主管全國不動產地政業務的內政部曾發文給各地方政府,要求「公告地價的漲幅,不應小於過去三年公告土地現值的累計漲幅」,換句話說,如果最近3年內的累計公告土地現值出現大漲的情況,那麼3年才公布一次的公告地價也一定會跟著大漲,這也是為什麼之前六都公布出來的公告地價,都比前一次公布的數字大幅成長3~4成,因為之前的3年期間,各地的公告土地現值隨著房市多頭行情跟著大漲的緣故。但若這三年房市非常冷清,則下一次的公告地價、公告土地現值理論上不該再有大幅調漲的情況。

那什麼是申報地價?申報地價之用途又是如何?

  至於什麼是「申報地價」,當土地所有權人申請所有權登記時,所申報的地價,就是申報地價。未申報地價,或申報地價不足公告地價之8成者,則以公告地價的8成當作申報地價(平均地權條例第16條)。換句話說,若土地所有權人沒有去申報地價,則就要查該處的公告地價,且是以公告地價的8成作做為申報地價,等於是法定地價。

  「申報地價」主要用途在計算租金,也就是依照土地法第97條第1項規定「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。」,土地法施行細則第25條規定「土地法第97條所謂土地及建築物之總價額,土地價額依法定地價,建築物價額依該管直轄市或縣(市)地政機關估定之價額。」, 同法第110條規定「地租不得超過地價百分之8,約定地租或習慣地租超過地價8%者,應比照地價10%減定之,不及地價8%者,依其約定或習慣。前項地價指法定地價,未經依法規定地價之地方,指最近三年之平均地價。」

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