停車位怎麼區分  

第一次買房時,打開合約書或不動產說明書停車欄位上頭,常會看到寫了坡道平面、坡道機械、升降平面、升降機械、機械循環式一堆拉哩拉雜停車位名詞,價位不一,任君選擇,但對新手來說,可就頭痛了。

入門級:先看懂車位的名詞

首先你要瞭解業界對於停車位稱呼的術語,例如「坡道平面」,前兩個字就是「車子如何進入到停車場」,後兩個字是「你停的是什麼類型的車位」,因此,「坡道平面」就是指:你開車子從坡道式車道進入停車場,最後停進一個平面式的停車位。而「升降機械」(所謂的機械機械,簡稱機機)指的就是:你開車子進到一個升降式電梯裡(閘門),連人帶車一起坐電梯降到停車場,再開出去停進一個機械式停車位(一般是上下兩層,也有到三層)。而「機械循環式車位」就是一般俗稱「停車塔」,停車時只要按號碼,電梯就會下來,鐵閘門打開,你把車子開禁區停妥後,人走出來,鐵捲門會關閉,然後電梯輸送機會將你的車子送到有編號的機械車位,去拿車時也就是按號碼,電梯輸機帶會將車子送出來給你(如果有看過路邊的零食販賣機,你就懂了)。

因為坡道車道需要規劃比較大的迴轉空間,所以基地面積比較小的大樓建案大多只能規畫升降平面式、升降機械式(甚至式機械循環車位)車位。而且平面車位由於同樣一個地下室空間裡可以容置的車輛數目較少,住戶持有度稀少、建商賣房時能賺的利潤也少,因此車位的價格也大不同,由高至低依序是:坡道平面坡道機械升降平面升降機械機械循環式車位。車位價格並沒有公定價,通常是隨著該棟大樓本身行情和需求而定,南部的車位,一個從數十萬到百萬左右,北部則通常要百萬元起跳,然後地下一樓停車位比地下二樓貴,二樓又比三樓貴。在黃金地段的區域,某些大樓本身採停車塔式車位,售價居然跟附近大樓的平面車位一樣貴。想要停車方便嗎?那就殘殘買了吧。

目前買賣新成屋或預售屋,合約上都會標示車位的尺寸規格(新頒布的房仲業應記載事項,內政部也規定必須標註停車位長寬高和平面配置圖)。一般來說,平面式的標準車位,寬度大多為2.25公尺,長度5.75公尺;中大車位寬度2.5公尺,長度6公尺。機械式停車設備寬2.2公尺,長5.5公尺及淨高1.8公尺(至少)。購買機械車位則要留意高度和機械載重限制,看是否能停得下休旅車或較大房車。如果再考慮到搭配房子未來的保值度,以及開車停車的技術,預算足夠的人都會選擇多花錢買平面式車位。

進階級:停車位的種類與買賣移轉

法令上,目前公寓大樓的停車格空間會有以下三種型態,權利歸屬也會區分為「有產權」與「僅有使用權」兩類:

一、法定停車空間

指建築物按其總樓地板面積的多寡,依建築法及建築技術規則規定的比例所應設置的停車位空間。

法定停車空間在權狀登記上,不得以個人專有部分做登記,僅得列入共有部分(也就一般所稱公共設施)登記為全體或部分區分所有權人(住戶)共有,所以沒有單獨核發一張所有權狀。也因為不能分割,沒有獨立權狀,法定停車位則只能內賣,就是轉賣給同一棟大樓的住戶所有權人。

依公寓大廈管理條例第四條第2項規定,法定停車位屬主建物的公共設施,不能和主建物分開買賣,或是單獨移轉給主建物屋主以外的人,在產權登記時只能登記為「大公」,停車空間面積由所有住戶登記並分擔,欲停車之住戶向管委會以承租方式或簽立住戶分管協議方式取得使用權利;或者登記為「小公」,經過住戶合議由部份特定住戶共同持分,不想要車位之住戶就不需分攤持分(計算管理費和房屋稅時有差)。但不管登記為大公或小公,只能在建物權狀內從共同使用持分坪數多寡來辨識,不會另外核發一張權狀;也因為共同使用部份,在每一持有人對所共有部份均有相同權利,地政機關也無法在權狀或登記簿上標示註記有無停車位。

二、增設停車空間

這種停車位最單純,是建設公司在地下室自行增建的停車空間,可以登記為大公、小公(不能賣給同棟住戶以外的人),但若取得「防空避難所在地」的證明,就可登記為主建物,在取得權狀後就可獨立買賣(能賣給同棟住戶以外的人)。

增設和獎勵停車空間如符合構造上、使用上的獨立性,且有編列門牌或領取所在地址證明者,得以登記為區分所有建物,此種停車空間單獨核發權狀,且可單獨出售給其他區分所有權人或以外之人。在1996年2月以後,地政機關另外增設車位編號登記,起造人可以選擇依使用執照圖說竣工圖轉繪,所劃設的停車位測繪,辦理停車位編號登記。如此再區分所有建物登記簿的所有權部其他登記事項欄即予以加註「車位編號OO」,在建物的謄本上也看得到。

若你除了房屋權狀外另有一張權狀,上面記有另一建號的主建物持分,以及停車空間的所有權持分,這種狀況下你擁有的可能就是可以外賣的車位,也就是可以賣給同一棟大樓所有權人以外的人。

三、獎勵停車空間

指依直轄市或當地縣(市)政府訂定鼓勵建築物增設停車空間有關法令規定增設的停車位。一樣可以登記為大公、小公(不能賣給同棟住戶以外的人),同前述若能取得權狀,也可獨立買賣(能賣給同棟住戶以外的人)

但這類停車位在使用上會有爭議性,因為依法令規定,所謂的獎勵停車空間必須提供給「公眾」使用,因此購買這類停車位的人,不僅必須負擔管理費用,產權移轉時也必須明確告知承接的所有權人。但若根據內政部民國84年10月3日函令,車位的所有權人也包括在「公眾」的範圍內,因此「獎勵增設」停車空間無論由所有權人自行使用,或供任何不特定人約定使用,均屬「供公眾使用」,所以大樓常會以一些特殊的方式隔擋外車進入,一般人也較難辨識哪些車位是獎勵停車空間,所以也較少發生有人搶占車位的情況。

四、僅有使用權的停車空間

某些大樓建案因無法將停車空間登記給特定住戶,所以停車空間不屬任一區分所有權人專有,而是以住戶規約、管委會決議的方式進行使用上的分配,例如採用一年一抽,或一季一抽的方式分配停車位。這時抽到的住戶就只有使用權利,而沒有停車位產權,賣房子時頂多只能移轉使用權利(車位不能計入買賣坪數),這一點在檢視權狀謄本和買賣時要問清楚。

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