有位客人第一次買房,當我一項一項解說大樓案件的基本資料給他聽之後,他非常疑惑的問我,這公共設施既然不屬於屋主使用,幹嘛要登記給屋主,幹嘛我還要花這麼多錢去買?我又不一定用得到? 郎客啊,你鬱卒的心情我瞭改,我慢慢解釋您聽喔 ......

公設,指的是在社區或集合式住宅(大樓)中,針對建物全體區分所有權人(全體住戶)共同使用的部分,一起分擔持有,例如大廳、樓梯間、電梯間、管理室等。你會說既然不歸我個人所有,為何要登記在我名下,又為何要我付錢買?首先,只要是建築物的一部分,連同這些公設空間,都可能涉及建蔽率、容積率的計算、房屋稅的納稅義務以及建築物面積持有的登記問題,而且這些公設建物部分也都需要花費建築成本,既然是住戶全體共同使用(大廳你會經過吧、管理室你會去處理事情吧),那麼依據使用者付費觀念,由全體住戶按比例共同持有、共同分擔成本,也是合情合理。

公共設施既然是歸全體共同使用和持有,因此在權狀和謄本登記上就不會額外切割給個人,而是以持有幾萬分之幾來呈現。而在公共設施的歸類上,也會依照使用狀況的性質,區分為大公(供全體社區住戶使用,例如大廳、管理室、電氣室)和小公(供特定族群使用,例如某一樓層的樓梯間、法定停車空間持有人)。

正因為個人所持有的小公面積不盡相同,所以即使在同一社區大樓的公設比,也不一定每一戶都是一樣的。但,也不是公共設施蓋得越多,住戶需要負擔的公設比例就會越大,相對而言,住戶越多的社區或大樓,公設比可能因為有較多戶數分擔而變得比較少。

公設算不算是看得到吃不到的虛坪,倒也很難講,應該要檢視它是不是必要設施而定。「必要」的公設指的是,依照建築法規在安全、民生、防災的基本要件下,必須擁有的法定基本公設,例如逃生梯、消防設備、防空避難室等。而「非必要」的公設則是,建商為了提高建築物精緻或銷售度,額外增加的部分,例如健身房、游泳池、交誼廳等,以及建商可免計入容積的部分,例如雨遮、一樓開放空間、獎勵停車空間等,這些也是會發生較多爭議的公共設施項目。買房子的人若要精打細算,更應該注意建商登記這些公設的方式為何。

一、關於大公
(1)範圍:供全體住戶共同使用,而由全體住戶共同分擔的公共設施部分。
(2)種類:管理室、一樓大廳、配電室、台電受電室、發電機械房、空調室、屋頂突出物、蓄水池、水箱水塔、電梯間(若社區只有單一棟大樓)、VIP室、會議室、運動三溫暖室等等。

二、關於小公
(1)範圍:供特定住戶群共同使用,而由該特定住戶群共同分擔的公共設施部分。
(2)種類:社區某一棟大樓的電梯間(每一棟空間設計可能不盡相同),大樓某一樓層的樓梯間、通道、走廊、門廊、停車位及車道等等。

三、公設在建物謄本登記是在建物標示部裡以共有部分呈現,不見得只有一筆,可能好幾筆,要通通加起來。但要注意,若你是想要計算公設比率,應該把車位的共有部分面積排除,比較合理(車位是算格子賣定價,不是照坪數賣)。
  共有部分:OO段XXXX-XXX建號 **** XXX.XX平方公尺
  權利範圍:*****10000分之XXX*****
  其他登記事項:布拉布拉布拉布拉

較常見幾個關於公設迷思問題,買家下手前要三思


(1)中庭花園、露天泳池並不會造成你公設比變高的原因,千萬別被銷售人員唬弄,因為這些設備沒有蓋屋頂,不會被計入建物建坪裡面,而且通常是利用法定空地興建出來的。
(2)住在同一棟樓上、格局和銷售坪數相同,但公設持有比例卻不同,需要小心是否建商將一部份機電空間甚麼的併入住戶持有的主建物面積裡,這部分疑問需請建商提供分坪表來檢視。
(3)一般持有車位的住戶,在分擔車位的公設面積部分,由於還需要分擔車道的面積,因此加一加通常會在10坪左右,但車位是算格賣,死豬仔價,對建商不划算,因此曾有建商刻意將車位面積只登記在法定最低限制範圍內(約4、5坪),再將車道部分改登記進大公,讓全體住戶分擔,照坪數賣,卻坑殺了沒有車位的住戶。
(4)早年由於法令規定問題,若把某一樓的電梯間、樓梯間由該樓層住戶約定專用,便可以將這部分小公面積改登記進住戶的主建物坪數裡,出現許多利用此方法標榜低公設大樓的不合理現象。
(5)部分建商廣告標榜有多種豪華公共設備,藉以提高售價,但其實是將某部分防空避難空間改建成視聽交誼室啥密碗糕的,一來影響公共安全性,二來萬一改天被檢舉報拆,便造成廣告不實的爭議。
(6)早期建築技術規則與權狀登記無法統一,允許預售屋建商可以不用將陽台、屋簷、雨遮及機電設備等項目計入建物容積範圍,但是卻又允許這些項目可以變成附屬建物或公設納入權狀面積登記,讓不肖建商努力蓋雨遮屋簷,灌水建坪數字,藉以提高賣價獲利,因此遭到監察院彈劾。後來改為可登記但不能計價,2016年內政部再公告雨遮部分不列入登記也不得計價。
(7)台灣的公設登記因為適用法規的年代不同,而有不同登記方式。1987年以前房屋,小公面積多被合併在主建物裡,建果平面圖並沒有標示公設,老公寓常被誤認為零公設,其實只是佔的比率不高而已。1994年10月之後,凡是共用的公設部分就必須另外採用「公設登記」,不再與主建物混合登記。2005年建築法規修正後,8樓以上必須設置雙逃生梯、11樓以上必須有排煙室等,使得公設比例開始飆高,加上市場主流買家都喜愛有完善公共設施的產品,因此目前大樓建案公設比30%以上已是普遍標準。

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