地價稅篇：自用住宅優惠稅率要怎麼申請，有甚麼節稅秘訣嗎？ @ 好事達人 House Dozen 不動產知識網

　　觀察這幾年各縣市的地價稅飆漲得很離譜，居然還有已經繳稅繳很多年的朋友跑來問好事達人，聽說地價稅還有分自己用跟一般的，差別在哪裡？怎麼區分？怎麼去申請？我心裡想著卻不敢直接明說，老兄你想必已經多繳很多年的稅金了齁 .....

　　每年１１月開徵的地價稅（地價稅不是持有空蕩蕩的土地才有喔，別忘記你住的透天、甚至大樓下面也配屬一小塊持分土地，這土地也是要課稅的），若按照一般使用的稅率是１０‰～５５‰，而且採取累進方式課徵；但如果符合法律規定的自用住宅條件，就可以去申請改用自用住宅用地優惠稅率，自用住宅的地價稅率只有２‰，繳起稅來金額可是相差非常多。但前提是，政府並不會主動核定給你自用住宅稅率的優惠，你得要自己去申報才有。如果你不知道自己目前是使用哪一種稅率，可以檢查你先前每年繳交的地價稅通知單上，【稅地種類】這一個欄位，會有註記一般或是自用。

一、自用住宅用地的適用條件：

（一）土地所有權人本人或其配偶、直系親屬名下所持有的房屋，目前有其中一人於該地設有戶籍登記：直系親屬在法律上是指往上算至祖父母、父母或岳父母，往下算至子女、孫子孫女等都算是，而兄弟姐妹叔伯姑姨外甥這些是屬於旁系親屬，不能算入。此外，如果土地所有權人或其配偶、直系親屬曾經在９月２２日以前【全部】將戶籍遷出，之後又遷回，理論上就必須再重新申請，才能再適用自用住宅用地稅率，戶籍不在的那段期間，則按照一般用地稅率課徵核算。
（二）須無出租、且無營業行為：換句話說，如果房子是出租給他人，或是兼有做雜貨店、餐飲、乃至網拍生意等商業營業的話，都不能稱做是自用住宅。大樓或透天房屋有一部分面積供出租或營業使用，但扣除該部分不符合自用住宅用地規定外（比如一樓租人當店面，二樓以上作住家），其它供自住使用的房屋面積，還是可以按面積比例適用（但申報面積不得少於總建坪的六分之一），也就是有出租營業的部分按一般稅率課稅，符合自用住宅條件部分則按優惠稅率課稅。而一般人擔心的，因為就讀學區被別人寄戶口，導致戶籍內出現不同姓的人，會不會被地方稅捐單位認定有出租行為，進而要求以一般稅率繳稅，這部份依據達人請教地方稅捐機關，得到答覆仍是以有無租賃事實作認定，除非有戶籍內太多異姓人口設籍，或是有人舉報租賃情況，稅捐機關才會特別做稽查。若屆時被抽查，且確實只是單純寄戶口設籍，則可填具【設籍人無租賃關係申明書】做佐證即可。
（三）土地所有權人與配偶以及未成年受扶養親屬，以一處為限：按法條字義解釋，供家庭核心成員（夫、妻及其未成年子女）居住使用之自用住宅，只限申請一處，如果有第二處房地產，則另一處必須由其它的已成年直系親屬（例如已成年的子女、祖父母等）設立戶籍，才可以不受限制。
（四）持有都市內土地不得超過３公畝（３００平方公尺，約９０.７５坪）與非都市內土地７公畝（７００平方公尺，２１１.７５坪）的面積限制，超出的面積部分就不適用自用稅率。但夫妻是分開計算面積上限的，所以夫和妻都各自擁有都市土地３００平方公尺與非都市土地７００平方公尺的上限額度。面積超過上限的話，稅捐稽徵機關會依照「土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬的戶籍所在地」→「直系血親尊親屬的戶籍所在地」→「直系血親卑親屬的戶籍所在地」→「直系姻親的戶籍所在地」順序，計算至３公畝或７公畝為止，並將超過的部分排除適用優惠稅率。

二、申請期限：
　　於每年地價稅開徵４０日前（也就是每年９月２２日之前）必須提出申請，逾期才提出申請的話，只能從申請的次一年度才能開始適用。若已經申請核定為自用住宅而用途一直沒有改變，以後便可以不必再年年提出申請。申辦的方式有郵寄、親自辦理、傳真、委託他人、網路申辦等。由於地價稅和房屋稅是屬於【地方稅】，也就是主管機關是各地方政府的稅務局（不是國稅局），因此你可以親自到房屋土地所在地的稅務局辦理（例如：台南市政府稅務局），或上該地稅務局官方網站做線上申請。

三、應檢附附件

（一）自用住宅用地：
１、戶籍證明文件
（１）戶口名簿影本（土地如果供直系親屬設籍，夫妻非設同一戶籍者，需額外附雙方戶口名簿影本，以免影響日後還須通知納稅義務人補證明文件，增加公文處理的時效）。
（２）外僑居留證明文件影本。
（３）已填註土地所有權人及配偶、未成年之受扶養親屬、設籍人資料者得免附戶口名簿影本。
（４）若有非親屬寄居，且無租賃關係，須填寫土地所有權人或設籍人無租賃關係申明書正本。
（５）外籍配偶無身分證者，須填寫配偶無不動產申明書正本。
２、建物坐落基地證明文件：
（１）已辦建物所有權第一次登記房屋：建築改良物所有權權狀影本或其他建物證明文件（已填寫建號者免附）。
（２）未辦建物所有權第一次登記房屋：使用執照影本或建物勘測成果圖；７７年４月２９日以前建造完成或無上述資料者，須檢附房屋基地坐落申明書。
３、填妥自用住宅優惠稅率申請書（申請書表可以向各地稅捐稽徵處索取，或從網路上下載列印），連同戶口名簿影本、還有前項建築改良物的證明文件，向土地所在地的稅捐機關（縣市稅務局）申請核定。

（二）國民住宅用地：
１、政府直接興建者：建造執照影本或取得土地所有權證明文件。
２、貸款人民自建或獎勵投資興建者
（１）建造執照影本或使用執照影本。
（２）主管機關核准之證明文件影本。

（三）企業或公營事業興建之勞工宿舍用地：
１、建造執照或使用執照影本。
２、勞工行政主管機關之證明文件影本。

四、合法節稅小秘訣

（一）如何突破「一處」的限制：稅法雖然規定你「本人、配偶及未成年直系親屬」使用自用住宅優惠稅率只能有一處，但如果您擁有二處以上的自用住宅時，則可一間以「本人、配偶或未成年子女」來設籍，第二、三間分別以已成年子女、祖父母、父母、岳父母等其中一個人去辦理戶籍登記，在其他條件（例如無出租營業、持有的土地總面積未超過上限...）都符合的情形下，您還是可以不受一處的限制，全部都可以適用自用住宅優惠稅率。
（二）選擇最有利的一處：若家裏頭的人口比較簡單，沒有辦法同時間在多處設立戶籍，那麼就要選擇在總地價（公告地價 x 土地面積）最高的那一處房子設立戶籍，並且申請適用自用住宅用地優惠課稅，節稅的效果最大。
（三）自益信託土地也可以適用：委託人與受益人同屬一人（即自益信託），而且地上物（房屋）仍供委託人本人、配偶或其直系親屬做住宅使用，並符合自用住宅用地條件，雖然納稅人名義已為受託人，您還是可以申請按自用住宅用地之稅率核課。