或許你在看房子的過程,常會聽到房仲口中有意無意提到要你「下斡旋」「下斡旋」,奇怪,到底這個「斡旋」是甚麼東西,為何房仲要這麼積極推銷給我。簡單的說,下斡旋就是要請你如果真的很喜歡這一間,就出個價碼,我開始幫你去跟屋主喬金額的意思。

斡旋,如同字面上的意義,就是雙方進行磋商、溝通,希望能喬出一個共識;但在現行的不動產交易流程裡,「斡旋」並不只是口頭講講、喊個價這麼簡單,它有一些制式的步驟要做,而且是具有法律效力保障的步驟。而在房仲的這邊,也必需要有一份正式出價的書面依據讓屋主看到,房仲才有辦法讓屋主認真坐下來談價錢。(相信我,用口頭出的價格屋主已經聽到不想再聽了,你再叫房仲用口頭去問屋主多少錢要賣,其實沒什麼意義)

斡旋的方式有兩種,你可以自行選擇採用

目前不動產經紀業實施的下斡旋制度有兩種方式,第一種需要交付一筆現金(即斡旋金,數萬元不等或固定成數)外加簽一份斡旋書,另一種則只單純簽一份要約書,目的都在於要讓屋主知道,有一位正式的買家願意出價洽談。此外,你所簽署的這一份書面將來也會發生法律上的效果,對雙方而言都是一種保障也是約束。依據內政部的規定,這兩種方式,不動產經紀業者都有義務必須要主動告知你,並且詳細解釋給你聽,再由你自由選擇想採取的方式。而在不成文的民情習慣裡,中南部人比較喜歡採用斡旋金方式議價,北部則較多選擇要約書方式。

(1)採斡旋金方式:早年先民做不動產的買賣時,不管是不是透過中人介紹,為了要表示誠意,會先拿出一筆現金當作憑證,順便向對方提出願買的價格,若您願意的話就收下這筆錢當做訂金,咱們這筆交易就這樣說定,這樣的模式也叫放軟定小定。沿襲至今,變成一種以提出斡旋金進行議價的方式,由買方以交付數萬元不等的現金,並簽屬一份斡旋書,上面載明你願意出價總金額以及相關權利義務的書面,交由房仲人員作為憑據,去向屋主方面出價及議價。當然,很少一次喊價就能成交的,這期間也是會來來往往不停議價,若能口頭議出雙方認可的價錢,將斡旋書上面金額修改後,交由屋主簽名確認,就是一份具有法律效力的文書。

買方事先交付的這筆斡旋金,依業界做法並不會真的一起捧去給屋主看,而是由經紀業者暫時代為保管,只拿斡旋書部份(上頭也會註明買方有提出多少萬元的斡旋金,讓屋主感受誠意)向屋主進行議價動作。若最終斡旋成功,屋主在斡旋書上面簽字確認願意出售,這筆斡旋金就會轉變成法律上的定金,發生民法上的約束效果,而現金鈔票部分也會在雙方簽約時取出,併入作為簽約金使用;若最終斡旋不成功,則業者將無條件、無息返還給買方。

(2)採要約書方式:內政部頒布的不動產買賣斡旋書範本,其實是以要約書方式為主,也就是你並不需要先拿一筆現金出來,只需要在要約書上表明願意出價總金額,再交由房仲那去向屋主進行議價。要約書較重要內容包括:願意承購的總價格、委託斡旋期限、付款方式及其它附帶條件、違約罰則約定、正式簽立房地產買賣契約書之期限等。

關於撤回斡旋

提出斡旋並非就只能等到斡旋期限過了才可以撤回,若中途你反悔不想買了,也是可以隨時撤回斡旋,不需要理由,但必須注意的是,若屋主已經在斡旋書上面簽收,同意以你的出價出售不動產,此時已達成法律上合意(買方要約、屋主承諾),你便不能再表示要撤回斡旋,而必須依你提出的金額條件承買,否則將構成違約。所以,若你臨時決定要撤回,請務必立刻聯絡房仲人員,明白表示要撤回斡旋,並要求房仲人員立刻取回斡旋書作廢。

通常,若你出的價格與屋主心目中的底價差距甚遠,要撤回斡旋其實是很容易的事。但經常會發生爭議的反而是在,已經達到屋主底價,房仲想要多拉一點服務費,或出價已非常接近底價,屋主還在半猶豫考慮階段,此時若你要表示撤回,房仲通常可能會回覆你,屋主已經簽收確認,無法撤回。甚至曾有惡劣房仲,知道買方是因為購買條件出問題(現金臨時出現缺口、貸款預估不過)才要撤回,故意以屋主已簽收為由,意圖使你違約,沒收定金。

在此達人提供一種比較技巧性的撤回方式,由於屋主遲遲未同意簽收,正是因為你的出價並沒有完全讓他滿意,屋主在等房仲這邊繼續嘗試向你拉價,此時斡旋書依常理還是在房仲人員手上,你可打電話告知房仲人員你正考慮加價,請他一併將斡旋書正本帶來,你要修改金額(即便此時斡旋書已在屋主手上,相信房仲也會願意立馬去幫你取回)。見面拿到正本,不要直接當面表示要撤回斡旋,這會讓房仲很沮喪,也斷了你和這房仲未來帶看的緣分,你只需要表現出很煎熬、很掙扎(藍瘦、香菇),然後真的無法再往上加價,並告知要直接放棄買這一間的意願,也就等同於表明要撤回斡旋。若房仲表示斡旋書失效仍須繳回公司(公司真的會這樣規定,並不是他故意騙你),記得在出價金額部分先畫線槓掉,而且絕對不要在旁邊加簽名(因為若變更金額需要有你簽名,怕你萬一雞婆簽上了名,反被不肖房仲變造利用)

斡旋不成功的效果

因為房仲業模式在民法上認定是屬於居間行為,必須促成簽訂買賣契約才可請求服務費報酬,故若斡旋的委託期間已經超過,或買方不願意再繼續加價而破局,此時斡旋就算是不成立,買方可以請求經紀業者將原先提出的斡旋金無條件、無息、全額返還,並且不得藉故扣取任何費用(除非雙方事先有約定,同意讓房仲扣繳任何手續費用)。

斡旋成功的效果

斡旋書本質上屬於一種要約行為,若經過房仲業者居間斡旋議價之後,買賣雙方達成金額共識,屋主也在斡旋書上簽名同意出售,此時斡旋書便成立一個(合意)契約,具有法律上的效力。只是它並不是正式的不動產買賣契約,因此若其中一方反悔了,也只構成斡旋書上約定違約的效果(罰則),當事人只能請求賠償,而不能主張強迫一定要依約繼續進行買賣簽約和過戶。

斡旋違約的效果

一旦買賣雙方達成價格共識,屋主也在斡旋書上簽名確認、同意出售,之前付出的「斡旋金」自動轉成法律上的定金,這時若在雙方正式簽定買賣契約之前,有其中一方反悔或因為他的過失(例如買方自備款現金不足)導致最後無法成立買賣契約,就會構成違約情形。依據斡旋書(要約書)條文約定內容,將會有以下罰則:
(1)採斡旋金方式者,若是買方反悔違約,則付出的斡旋金因為已經依法轉為定金,將會被賣方全額沒收(下5萬咬5萬,通殺)。反之,若是賣方反悔違約,則不僅需全額返還該部分訂金,還必須另外賠償給買方一筆與訂金相同數額的金額。(下5萬還你5萬,再多賠你5萬)
(2)採要約書方式者,不管是買方反悔或賣方反悔,都必須賠償對方「不動產總價金」百分之三的違約金(也就是若同意成交的金額是1000萬,就必須賠對方30萬)。而這部份由於沒有現金可以直接沒收,所以通常必須透過協商,甚至於走法律訴訟途徑來追討。

下斡旋時應注意事項:

(1)在決定下斡旋之前,一定要先仔細審閱房仲公司提供的不動產說明書,這內容可能包括權狀影本或謄本、建物平面圖、地籍圖、不動產現況說明書、屋內附贈設備、是否有滲漏水凶宅疑慮等相關資料,而且,這部分也是房仲必須主動提供給你的文件。尤其,在謄本資料裡可以確認產權狀態,諸如實際坪數,房屋建造日期,是否還有其他共有人、是否有抵押設定、遭到假扣押假處分,或有加蓋部分或位於道路預定地等,確保自己的權益。
(2)在下斡旋之前,若你是自備款現金有疑慮的人,擔心若未來貸款實際核貸成數不足,將會無力購買造成違約(斡旋金被沒收)的話,你可以在下斡旋的時候,在斡旋書上加註但書條款:如買方房屋貸款成數不足總價金幾成(或新台幣多少萬)時,本買賣無效,賣方無條件返還所有金額當然,這樣的但書或許大多數的屋主都不喜歡,不過若屋主最終仍願意簽收,至少將來發生問題時,你不需擔心因違約斡旋金被沒收。
(3)下斡旋的人不必一定得是將來真正過戶登記的人,若你有難言之隱不便讓屋主知道你的真實身分(例如回頭對同一間房子下第二次斡旋),可以由親人名義出面下斡旋。委託斡旋期間一般以約定三到七天較為普遍,屆時仍未談成可再修改延期。但若出價與定價金額差距稍大,也可約定較長期限,讓房仲有時間能運作布局。
(4)斡旋金金額在十萬元以內可以儘量使用現金,若十萬以上可改用支票,抬頭以屋主做為指定人,並在支票上註明禁止背書轉讓。
(5)切記,當你進行斡旋時,代表隨時都有可能會成交,進行下一個步驟正式簽訂買賣契約(約為三到七日內),此時簽約金10趴(總金額10%)必須立馬到位,若有需解約換取現金的有價證券、定存等,應當預先作準備。
(6)斡旋書上面若有文字或數字的增加、變更或塗改,都必須在旁邊加上簽名才會有效。
(7)若你真的對密密麻麻斡旋書內容條文有疑慮,也可依法行使審閱權,將斡旋書攜回請教其他專業人士。

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