或許你在看房子的過程,常會聽到房仲口中有意無意提到要你「下斡旋」「下斡旋」,奇怪,到底這個「斡旋」是甚麼東西,為何房仲要這麼積極推銷給我。簡單的說,下斡旋就是要請你,如果真的很喜歡這一間,就出個數字,我開始幫你去跟屋主喬價錢的意思。

  斡旋,如同字面上的意義,就是雙方進行磋商、溝通,希望能談出一個共識;但在現行的不動產交易流程裡,「斡旋」並不只是口頭講講、喊個價這麼簡單,它有一些制式的步驟要做,並且是具有法律效力保障的步驟。而且,在房仲的這邊,也必需要有一份正式出價的書面依據讓屋主看到,房仲才有辦法讓屋主認真坐下來談價錢。(相信我,用口頭出的價格屋主已經聽到不想再聽了,你再叫房仲先用口頭去問屋主多少錢要賣,其實沒多大意義)

記住,下斡旋的方式一共有兩種,你可以自行選擇採用

  目前不動產經紀業實施的下斡旋制度有兩種方式,第一種需要交付一筆現金(也就是斡旋金,通常數萬元不等或固定成數,用支票也可以)外加簽一份斡旋書;另一種則只單純簽一份要約書(不必交付現金),兩種的目的都在於要讓屋主知道,有一位正式的買家願意出價來洽談。此外,你所簽署的這一份書面將來也會發生法律上的效果,對雙方而言都是一種保障也是約束。而依據內政部的規定,這兩種下斡旋方式,不動產經紀業者(房仲)都有義務必須要主動告知你,並且詳細解釋給你聽,再由你自由選擇想要採取的方式。在不成文的民情習慣裡,中南部人比較喜歡採用斡旋金方式議價,北部則較多人選擇要約書方式。

(1)採斡旋金方式:早年先民在做不動產的買賣時,不管是不是透過中間人介紹,為了表示誠意,通常會先拿出一筆現金當作憑證,順便向對方提出願買的價格,若您願意的話就先收下這筆錢當做定金,咱們這筆交易就這樣說定了,因此這樣的模式也叫放軟定「放小定。沿襲至今,變成一種以提出斡旋金進行議價的方式,由買方以交付數萬元不等的現金,並簽屬一份斡旋書,上面載明你願意出價總金額以及相關權利義務的書面,交由房仲人員作為憑據,去向屋主方面回報出價以及議價。當然,很少一次喊價就能成交的,這期間可能會來來回回不停議價,若能議出一個雙方都認可的價錢,將斡旋書上面金額修改之後,交由屋主簽名確認,它就是一份具有法律效力的文書。

  買方事先交付的這筆現金斡旋金,依房仲業目前做法並不會真的一起捧去給屋主看,而是由房仲業公司暫時代為保管,房仲只拿斡旋書面部份(上頭也會註明買方有提出多少萬元的斡旋金,讓屋主感受誠意)去向屋主進行議價動作。若最終斡旋成功,屋主在斡旋書上面簽字確認願意出售,這筆斡旋金就會轉變成法律上的定金(注意,不是訂金喔),而發生民法上的約束效果;之前現金(或支票)部分也會在雙方簽約時取出,併入作為一成簽約金來使用;若最終斡旋不成功,則業者將會全額無條件、無息返還給買方。

(2)採要約書方式:內政部頒布的不動產買賣斡旋範本,其實是以要約書方式為主,也就是你並不需要先拿一筆現金出來,只需要在要約書上表明願意出價總金額,再交由房仲那頭去向屋主進行議價。要約書較重要內容包括:願意承購的總價格、委託斡旋期限、付款方式及其它附帶條件、違約罰則約定、正式簽立房地產買賣契約書之期限等。同樣的,若屋主在要約書上簽名確認出售,也會發生法律上的效果。

關於你想撤回斡旋

  提出斡旋,並非就只能等到斡旋期限過了才可以撤回,若中途你反悔不想買了,也是可以隨時撤回斡旋,不需要理由。但必須注意的是,若此時屋主已經在斡旋書上面簽收,同意以你的出價出售不動產,此時因為已達成法律上合意(買方要約、賣方承諾),你便不能再表示要撤回斡旋,而必須依你提出的金額條件承買,否則將構成違約。所以,若你臨時決定要撤回,請務必立刻聯絡房仲人員,明白地表示要撤回斡旋,並要求房仲人員立刻取回斡旋書作廢。

  通常,若你出的價格與屋主心目中的底價差距甚遠,要撤回斡旋其實是很容易的事。但經常會發生爭議的時刻反而是在,已經達到屋主預設價格,房仲想要多拉一點服務費,或者你出價已非常接近底價,屋主還在半猶豫考慮階段,此時若你表示想要撤回,房仲通常可能會直接回覆你,屋主已經簽收確認,無法撤回。甚至曾有惡劣房仲,明知道買方是因為臨時評估購買條件出問題(現金臨時出現缺口、貸款預估金額不足)才想要撤回,卻故意以屋主已經簽收為由,意圖使你違約,沒收定金。

  在此達人提供一種比較技巧性的撤回方式,由於屋主遲遲未同意簽收,正是因為你的出價並沒有完全讓他滿意,屋主在等房仲這邊繼續嘗試向你拉價,此時斡旋書依常理還是在房仲人員手上,你可打電話告知房仲人員你有慎重考慮是否要繼續加價,請他一併將斡旋書正本帶來,你可能會修改金額(即便此時斡旋書已在屋主手上,相信房仲也會願意立馬去幫你取回)。見面拿到了正本,也不要直接當面表示你要撤回斡旋,這會讓房仲很沮喪,也斷了你和這房仲未來幫你帶看其他房子的緣份,你只需要表現出很煎熬、很掙扎(藍瘦、香菇),然後真的真的真的無法再往上加價,並當場告知要直接放棄買這一間的意願,也就等同於表明要撤回斡旋。若房仲表示斡旋書即便失效了仍必須繳回公司(有些公司真的會這樣規定,並不是房仲故意騙你),記得在出價金額部分先畫個二條線槓掉,而且「絕對不要」在旁邊加上簽名(因為加價修改金額需要有你簽名,怕你萬一雞婆簽上了名,反被不肖房仲變造利用)。

斡旋不成功的效果

  因為房仲業模式在民法上認定是屬於居間法律行為,必須促成簽訂買賣契約才可請求服務費報酬,故若斡旋的委託期間已經超過,或買方不願意再繼續加價而破局,此時斡旋就算是不成立,買方就可以請求經紀業者將原先提出的斡旋金無條件、無息、全額返還,並且不得藉故扣取任何費用(除非雙方事先有約定,同意讓房仲扣繳任何車馬、手續費用)。

斡旋成功的效果

  斡旋書本質上屬於一種要約行為,若經過房仲業者居間斡旋議價之後,買賣雙方達成金額共識,屋主也在斡旋書上簽名同意出售,此時斡旋書便成立一個(合意)契約,具有法律上的效力。只是它並不是正式的不動產買賣契約,因此若其中一方反悔了,也只構成斡旋書上約定違約的效果(罰則),當事人只能請求違約賠償,而不能用這個契約來主張強迫屋主一定要依斡旋書繼續進行簽訂買賣契約和辦理過戶。

斡旋違約的效果

  一旦買賣雙方達成價格共識,屋主也在斡旋書上簽名確認、同意出售,則之前付出的「斡旋金」將自動轉成法律上的定金,若在雙方正式簽定買賣契約之前這段期間,有其中一方反悔或者因為他的過失(例如買方貸款不足、自備款現金不夠)導致最後無法簽訂買賣契約,就會構成違約情形。依據斡旋書(要約書)條文約定內容,將會有以下的罰則:
(1)採斡旋金方式者,若是買方反悔違約,則付出的斡旋金因為已經依法轉為定金,將會被賣方全額沒收(下5萬咬5萬,通殺)。反之,若是賣方反悔違約,則不僅需全額返還該部分訂金,還必須另外賠償給買方一筆與訂金相同數額的金額。(下5萬還5萬,再多賠你5萬)
(2)採要約書方式者,不管是買方反悔或賣方反悔,都必須賠償對方「不動產總價金」百分之三的違約金(也就是若當初同意成交的金額是1000萬,就必須賠對方30萬)。而這部份由於沒有現金可以直接沒收,所以通常必須透過協商,甚至走法律訴訟途徑來追討。

下斡旋時應注意事項:

(1)在決定正式下斡旋之前,一定要先仔細審閱過房仲公司提供的不動產說明書,這內容可能包括權狀影本或謄本、建物平面圖、地籍圖、不動產現況說明書、屋內附贈設備、產權是否有爭議、是否有滲漏水或凶宅疑慮等相關資料,而且,這部分也是房仲必須主動提供給你的文件。尤其,在謄本資料裡可以確認產權狀態,諸如實際坪數,房屋建造日期,是否還有其他共有人、是否有被設定抵押權、遭到假扣押假處分,或有加蓋部分或位於道路預定地等,務必仔細閱讀確保自己的權益。
(2)在下斡旋之前,若你是自備款現金有疑慮的人,擔心未來貸款實際核貸成數不足,可能會因無力購買而造成違約(斡旋金被沒收)的話,你可以在下斡旋的時候,在斡旋書上加註一條但書條款:如買方房屋貸款成數不足總價金幾成(或新台幣多少萬)時,本買賣無效,賣方無條件返還所有金額當然,這樣的但書或許大多數的屋主都不喜歡,不過若屋主最終仍願意簽收,至少將來發生問題時,你不需擔心因違約斡旋金被沒收。
(3)下斡旋的人不需一定是將來要真正過戶登記的人,若你有難言之隱不便讓屋主知道你的真實身分(例如回頭對同一間房子下第二次斡旋),可以先由親人名義出面下斡旋。而委託斡旋期間一般以約定三到七天較為普遍,屆時仍未談成可再修改延期。但若出價與定價金額差距稍大,也可約定較長期限,讓房仲有時間能運作布局。
(4)斡旋金金額在10萬元以內可以儘量使用現金,若10萬以上可改用支票,抬頭以屋主做為指定人,並在支票上註明禁止背書轉讓。
(5)切記,當你進行斡旋時,代表隨時都有可能會成交,隨即進行下一個步驟正式簽訂買賣契約(約為屋主簽收斡旋後三到七日之內),此時簽約金一成(總金額10%)必須立馬到位,若有需解約換取現金的股票、有價證券、定存等,應當預先作準備。
(6)斡旋書上面若有文字或數字的增加、變更或塗改,都必須在旁邊加上你的簽名,才會有效。
(7)若你真的對密密麻麻斡旋書內容條文有疑慮,也可依法行使三日的契約審閱權,要求將斡旋書帶回家三天,再請教其他專業人士。

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