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　　今天有客戶詢問達人，買房之後每個月繳交銀行房貸，本金和利息是要怎麼算？首先，你向銀行借貸的錢稱為『本金』，之後銀行每一期都會以你還沒還完的本金額度去計算，依照事先約定好的利率向你加收一點點利息錢，一直收到你把本金還完為止。所以我們每一期繳的錢裏頭，就會包含有一部份是在還本金、另一部份是在付利息。這些基本概念沒問題吧？你、妳、祢？沒問題我就繼續講下去 .......

『本金平均攤還』指的是，民眾在每一期需要繳付的金額中，償還的本金總額是固定不變。也就是將貸款總金額先除以應繳的期數（例如500萬 ÷  12個月 ÷  20年），就是每期需要平均償還的本金，再加計每一個月要負擔的利息，就是每一期應繳的房貸金額。

由於利息金額的計算，是用前一期貸款的本金餘額乘以月利率，採取本金平均攤還方式，因為有在固定償還本金，每個月的本金餘額下降速度比較快，所以每一期產生的利息金額也會逐漸下降。換句話說，本金平均攤還方式，剛開始會因為貸款本金餘額較大，民眾需繳交的房貸金在初期會比較大（利息較多），隨著本金愈還愈多，之後產生的利息越來越少，貸款月繳金額會每一期慢慢遞減。

『本息平均攤還』（又稱本息定額償還）指的是，讓每個月支付的利息和本金加起來的總額是固定不變（例如每月就固定還3萬），因為比較好估算每個月繳貸款支出的金額，所以大多數人都是採取這類方式。採取這種方式的話，民眾每期仍然有償還到一部分的本金，所以產生的利息也會逐期減少，但減少的速度會比較緩慢。換句話說，在每一期繳款金額每一期都固定不變情況之下，貸款前期主要是在繳付利息，償還的本金較少，利息逐期遞減的情況下，後期償還到本金的比例才會提高。

本金平均攤還比較好，還是本息平均攤還比較好？

為什麼會有兩種攤還方式，當然就是因為這兩種方式各有利弊，所以讓貸款人自己做選擇。但是也不要只是光貪圖節省利息錢，你必須考量你的每個月還款能力，確保你未來可以長遠負擔得起。因為對於銀行來說，利息錢賺多賺少不是重點，希望你能安全還清才是最重要，一旦你還不起違約了，銀行就會採取必要的鐵腕措施，沒甚麼好商量。

採本息平均攤還方式，每一個月所償還的貸款金額不變，好處是還款的金額固定，不用花心思計算每個月需負擔的房貸金額，你可以預估每個月的財務負擔。但實際上等貸款全部繳清之後，所繳出去的利息總金額會比本金平均攤還方式的利息來得多。

若你要選擇本金償還的話，雖然總繳付的利息金額較少，看起來似乎有省到一些，但是貸款前期每期所需繳交金額比本息平均方式還要大很多，貸款人必須確定自己是否有能力負擔。

本息本金平均攤還，試算比較

每期應繳金額比較：舉例來說，小王買房貸款金額約800萬元，約定利率2.5%、分20年攤還，若採取本息攤還方式償還，每個月約須繳納4萬2千多元。若採本金攤還方式，剛開始每個月的負擔會比本息攤還方式高，每個月大約負擔5萬元左右，但後期每月應償還金額就會逐步降低，甚至會低於本息攤還方式。

總繳利息比較：例如同樣借800萬元的房貸、分20年期償還、利率3%，整個20年繳清後，採取本金償還會比本息攤還省下約20幾萬元利息總金額。

如果你申請貸款時已經選擇採取本息平均攤還方式，又不想變更契約的話，可採用主動式的本金平均攤還方法，也就是每個月或隔一段時間就提前向銀行多償還一部份的本金，本金減少後就能發揮節省利息的效果。