今天有客戶詢問我,之後每個月繳交銀行房貸,本金利息是要怎麼算?首先,你向銀行借貸的錢稱為『本金』,之後銀行每一期都要以你還沒還完的本金額度去計算,依照事先約定的利率向你加收一點點利息錢,一直到你把本金還完為止。所以我們每一期繳的錢裏頭,就會包含有一部份是還本金、一部份是在付利息。這些基本概念沒問題吧?沒問題我就繼續講下去 .......

本金平均攤還』指的是,民眾在每期需要繳付的金額中,償還的本金總額是固定不變。也就是將貸款總金額先除以應繳的期數,就是每期需要平均償還的本金,再加計每個月要負擔的利息,就是每期應繳的房貸金額。

由於利息金額是用前一期貸款餘額乘以月利率,採取本金平均攤還方式,因為固定償還本金,每個月的貸款餘額下降速度比較快,所以每一期利息的金額也會逐漸下降。換句話說,本金平均攤還,剛開始會因為貸款餘額大,民眾需繳交的房貸在初期會較大(利息多),隨著本金愈還愈多,貸款需負擔總額會每一期遞減。

本息平均攤還』(本息定額償還)指的是,每個月支付的利息和本金加起來的總額是固定不變。採取這種方式的話,民眾每期仍有償還到部分的本金,所以利息也會逐期減少換句話說,在每一期繳款金額不變之下,貸款前期主要是在繳付利息,償還本金較少,利息逐期遞減的情況下,後期償還本金的比例會提高。

金平均攤還比較好,還是本息平均攤還比較好?

為什麼會有兩種攤還方式,當然就是因為這兩種方式各有利弊,所以讓貸款人自己做選擇。但是也不要只是光貪圖節省利息錢,你必須考量你的每個月還款能力,確保你可以負擔得起。因為對於銀行來說,利息錢賺多賺少不是重點,你能安全還清才最重要,一旦你違約,銀行就會採取必要的措施,沒甚麼好商量。

本息平均攤還,每一個月所償還的總金額不變,好處是還款的金額固定,不用花心思計算每個月需負擔的房貸金額,你可以預估財務負擔。但實際貸款全部繳清之後,所繳出去的利息總金額會比本金平均攤還方式的利息來得高。

若要選擇本金償還的話,雖然總繳付的利息金額較少,看起來似乎有省到一些,但是貸款前期每期所需繳交金額比本息平均方式還要大很多,貸款人必須確定自己是否有能力負擔。

本息本金平均攤還,試算比較

每期應繳金額比較:舉例來說,小王買房貸款金額約800萬元,約定利率2.5%、分20年攤還,若採取本息攤還方式償還,每個月約須繳納4萬2千多元。若採本金攤還方式,剛開始每個月負擔會比較高,每個月大約負擔5萬元左右,後期每月應償還金額就會逐步降低,甚至低於本息攤還方式。

總繳利息比較:例如同樣借800萬元的房貸、分20年期償還、利率3%,整個20年繳清後,採取本金償還會比本息攤還省下約20幾萬元利息總金額。

如果你申請貸款時已經選擇採取本息平均攤還方式,又不想變更契約的話,可採用主動式的本金平均攤還方法,也就是每個月或隔一段時間就提前向銀行償還一部分本金,本金減少後就能發揮節省利息的效果。

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