好事達人 House Dozen 不動產知識網

　　最近好事達人經常接到許多房東打電話問我，租約已經到期甚至超過幾個月了，還沒有續簽新的合約，但房客開始耍賴、閃躲甚至不繳租金，該怎麼把房客趕走？遇到這樣的狀況，首先要考慮的是，這個租賃關係是不是已經變成不定期租賃？如果是，那麼狀況就會跟正常租賃合約的處理方式有所不同。

　　所謂的不定期租賃契約，依照法律上的規定有以下三種情況：
（一）租賃契約訂立之初，即未定有期限者。比如說租約只寫著自即日起，但沒有寫到至甚麼時間為止。
（二）不動產租約期限逾一年，且未立字據者（民法第422條）。比如老一輩的人常只以口頭約定承租，彼此互信。
（三）租賃期限屆滿，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時（民法第451條內容）。
實務上最常見的情況是第三種，房客與房東之間租約到期，為求方便或是沒有空而沒有及時訂新的租約，錢照收屋照住，租約就會自動從「定期租約」轉為「不定期租約」。若是在不動產租賃關係中發生了不定期租賃的問題，我們就必須優先考慮到兩個法條，一個是民法第450條，另一個則是土地法第100條的規定。

民法第450條 與 土地法第100條

　　依民法第450條『租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。』意指在未定期限的租約關係中，雙方是可以隨時終止契約，只限制房東的部分必須提前通知房客解約的事情。

　　但是，因為在不動產的法律爭議問題上，土地法對民法（註：民法是我國處理民事法律關係的基本法）而言算是特別法，依據司法上『特別法優先於普通法』適用原則，因此在不定期租約的終止處理上，就要優先符合土地法的規定。

　　而土地法第100條對於不動產承租人有保護性的規定：『出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。』，換句話說，若是符合不定期租賃契約的情況下出租房屋土地時，房東想要取回不動產不再續租，必須限承租人有以上六種狀況發生時才可以。而最常發生的惡房客行為，不外乎長期欠繳繳租金（三）、惡搞房子（六）或吸毒開趴之類的行為（四），基本上還是可以依據土地法100條來做主張，發存證信函給租客。

不定期租賃契約未經公證程序，不得主張『買賣不破租賃』

　　民法第425條有『買賣不破租賃原則』，是指在還有租賃契約關係存在的不動產，在買賣移轉時（買賣、贈與、繼承、法拍），承租人有權利向下一位屋主或地主主張租賃契約條件繼續存在。但依據民法第425條第二項規定，未定期限的租賃契約，未經過公證程序便不適用，但通常會變不定期租約若都是因為過期未續新約，自然也不會有公證問題，因此若萬一屋主地主出售他們的房子或土地之後，新的所有權人是可以主張這不定期限租約對他們不生效力，無條件直接趕人。賣房子雖然不可以成為不續租收回房子的理由，但把房子賣給別人卻可以是最終趕人的一種手段。

惡房客處理程序－不定期租約（定期租約參考此文）

　　切記，房客是因為你跟他之間有租賃關係（就算已過期未簽新約，但你繼續讓他住，不管繳租或未繳租，就會被認成不定期租賃契約關係，還是有租賃關係存在），所以他有權利佔住在房子裡，他並不是刑事的侵占或竊占，不交房租在法律上而言只能算是民事糾紛。因此遇到惡房客或不繳租也不搬走的情況，法律上處理原則，仍是要先依循法律途徑解除雙方之間的法律關係（租賃關係），再請法院協助以公權力強制執行方式趕人。切勿自行開鎖進去把房客物品打包清空，否則房東可能反倒吃上入侵住宅或強制罪的官司。

　　程序上，房東要先寄發存證信函給承租人通知終止租約，主張因有土地法第100條事由之一發生，請對方於一定期間內遷讓並返還房屋。若對方逾期未遷出，才能向法院提起民事返還房屋之訴。待取得法院勝訴判決，再申請法院民事執行處幫忙執行。

不定期租約對房東提示重點

（1）不定期租約想要收回房屋或土地，必須符合土地法第100條、103條規範的幾種情況才可以。
（2）定期契約即將到期時，屋主還是應該提前與房客聯繫訂新約事宜，一方面也可測試房客誠意，預做準備。千萬不要因為房客一直說找不到時間簽約，所以就通融繼續讓他放過期。
（3）避免自動成為不定期租約，某些屋主會事先在租約上約定：『租賃期限屆滿，租賃關係即為消滅，非經雙方以書面更新租賃期限，視為未續約。承租人應於租約期滿時返還房屋，逾期未返還房屋時，承租人應負損害賠償及違約責任，並不得為民法第451條之主張或異議。』之類的文字。
（4）若租賃期限屆滿時，仍一直無法聯絡到房客簽訂新約，且覺得房客怪怪的不想續租給他，建議立即發出存證信函，寫明不再續租的意思。若存證信函無法合法送達時，至少在房客門口張貼存證信函影本並拍照存證（儘量能有日期佐證），若能有其他人（里長）共同參與作證，可加強證明力。
（5）收回自住或改建可以是收回房屋的合法理由之一（收回房屋改租給別人或收回準備出售，不符合土地法規定收回理由），但未來若上法院訴訟，就可能必須提出名下只有這間出租房屋的證明，或是店面要收回自用時，準備相關準備開業的計畫，訴訟上比較容易獲得法院認同。

參考法條：

《民法第450條》
租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。

《土地法第100條》出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

《民法第425條》         
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

換言之，若原本簽訂租約的房東是房屋所有權人，在出售（轉讓）房屋時房東與房客的租賃關係仍存在（租約在期限內），且屬於下列幾種租約類型，租客便可以主張買賣不破租賃，繼續向新任屋主主張租約有效。

1. 租約為一年（含）內書面或口頭租約（不須經過公證）
2. 租期五年以內的租約（經公證、未經公證均可）
4. 租期五年以上租約，有經過公證
5. 雖是不定期租約，但已經過公證（反推，未經過公證的就不行）