4000筆大台南不動產物件


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  買賣不動產的過程有其專業度在,一般人不太可能為了買一間房子或賣一塊土地,專工去研究所有跟不動產相關的法令或手續(除非你是個學霸),正所謂【術業有專攻】,找房仲來幫忙就是最便捷、最有效率的方法。好處很多,例如節省你時間上和精神上的消耗、強化對買方拉價或議價的效果、以及在專業法令方面的保障、免去買賣糾紛等等,這些優點,有時候跟你支付給房仲的服務費相較起來,反而是物超所值。缺點當然也會有,需要支付一筆不少的服務費,然後害怕遇到不老實、噗龍共的房仲。

  正因為每一筆不動產的交易金額動輒以數百千萬計算,但偏偏你身邊又不曾認識任何房仲朋友,因此在想委託房仲處理之前,如何找到一位可靠又有效率的房仲人員,往往決定委託之後案件銷售的順利與否。在此,達人提出幾個簡單的方向,可以幫助你大略篩選出一位優質的房仲。

一、對於他自己承辦開發案件經營的細膩度

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  最近好事達人經常接到許多房東打電話問我,租約已經到期甚至超過幾個月了,還沒有續簽新的合約,但房客開始耍賴、閃躲甚至不繳租金,該怎麼把房客趕走?遇到這樣的狀況,首先要考慮的是,這個租賃關係是不是已經變成不定期租賃?如果是,那麼狀況就會跟正常租賃合約的處理方式有所不同。

  所謂的不定期租賃契約,依照法律上的規定有以下三種情況:
(一)租賃契約訂立之初,即未定有期限者。比如說租約只寫著自即日起,但沒有寫到至甚麼時間為止。
(二)不動產租約期限逾一年,且未立字據者(民法第422條)。比如老一輩的人常只以口頭約定承租,彼此互信。

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菁英獎楷模  

  達人有幸獲得台南市不動產經紀人公會評選為【第五屆 不動產經紀人 菁英獎楷模】(2016年度),在如此一個專業不動產經紀人的團體裡,能獲得諸多前輩先進的評選肯定,是我個人莫大殊榮。

初入行時,心裡頭非常清楚,身處在臥虎藏龍的不動產與房仲業界中,取得不動產經紀人執照只是證明我的『理論』還行,對於實務經驗,仍需要諸多業界前輩與學長姊的無私指導,才能有向上增長的空間。

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好事達人本身就住在安平五期重劃區,可以說是從台南市政府剛搬來五期那些年開始,見證到五期逐漸繁榮的過程。而目前達人對房仲經營的重點區域,也就是在五期重劃區,因此對於這一區街道巷弄大小事的掌握,也十分有心得,

整個五期重劃區幅員廣闊,但不講連老台南人都還不會注意到,整個五期其實是以11座橋梁與台南市市區作連結,因為五期是海埔新生地淤積的地形形成,因此在五期的建築物,尤其是大樓在施作地基結構時,都必須植入更多的地基基樁來穩固樓盤,從美濃大地震不難發現,五期的大樓即便可能牆面受損,但大樓結構都是完好,因此來五期買大樓是可以安心住的。

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  一筆不動產的價值動輒數百上千萬元,早年在作不動產買賣交易時,由於配套的保障措施不甚完備,導致最容易發生糾紛的環節經常出現在假買賣詐欺、以及代書過戶有瑕疵這兩種狀況。尤其,假買賣、真詐欺這一類的智慧型犯罪更是屢出新招,近年在新聞上還曾發生有歹徒利用製作精細的偽造土地所有權狀,假裝急著用錢要賤賣土地,願意以低於行情價格脫手給金主,而條件是必須立即支付一部分的現金讓他應急,最後假地主卻在拿走數千萬之後便消失無蹤。這個案例規劃之精密,中間甚至還騙過金主的御用代書、律師等專業人士眼睛。

  因此,目前業界(房仲、地政士)在執行不動產交易時,大多會強烈建議客戶採取【履約保證專戶】方式辦理過戶,雖然必須多花幾千塊錢,但避免的風險卻是幾百數千萬元的損失,所以達人也會同樣建議,在進行不動產買賣過戶時儘量採取履保方式來確保你的權益。以下就稍微介紹,甚麼是不動產交易的履約保證制度,以及大概的流程。

不動產買賣價金履約保證的意義

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  當前台灣房價普遍偏高,年輕人想買房子,除非是土豪世家,否則即便是靠爸靠媽族,要能順利買到房子,還是多半得仰賴房屋貸款金額的補足。因此如何申請到足額的房貸、又要兼顧利率,就是一門很大的學問。千萬別以為房貸是瀕臨買房時才需要做規劃,其實從你有欲望想買房的那一刻起,就要細心鋪路,做足表面工夫 .....

一、長期固定在一家銀行交易,貸款時有機會爭取到低利率、高額度
  最好平常就跟銀行保持良好關係,盡量集中財務往來在同一家銀行(尤其民營銀行),維持偶而使用信用卡的習慣,保持繳款信用狀況良好,不拖欠逾期繳費,至少要每月按時繳交最低還款金額,做足長期信用良好的記錄。這樣在未來申貸時,銀行無需太多調查,便會因為信任你的違約風險較低,願意給你更優惠的內容。

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違建

  幾位外國來的朋友常對我說,他們看台灣城市裡的房子非常不習慣,因為台灣的房子不論新舊,最大特色就是或多或少都會有違建或增建的現象,不但讓原本的建築物變得像衣服補釘一樣難看,還存在許多消防公共安全上的隱憂。如果你家是二、三十年以上的房子(尤其是透天厝),別懷疑,應該八九不離十存在違建的部分,因為加蓋違建是一種時代性的產品,在當年的建築風氣之下,房屋不增建一下、不多蓋一點反而是一種不太正常的事。根據內政部在2016年所做的統計,全台灣統計在案的違建棟數就有66萬棟,這還只是有被查報舉報的部分,至於沒計算到的,數量應該不只於此吧。

違建的定義

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  或許你在看房子的過程,常會聽到房仲口中有意無意提到要你「下斡旋」「下斡旋」,奇怪,到底這個「斡旋」是甚麼東西,為何房仲要這麼積極推銷給我。簡單的說,下斡旋就是要請你,如果真的很喜歡這一間,就出個數字,我開始幫你去跟屋主喬價錢的意思。

  斡旋,如同字面上的意義,就是雙方進行磋商、溝通,希望能談出一個共識;但在現行的不動產交易流程裡,「斡旋」並不只是口頭講講、喊個價這麼簡單,它有一些制式的步驟要做,而且是具有法律效力保障的步驟。況且,在房仲的這邊,也必需要有一份正式出價的書面依據讓屋主看到,房仲才有辦法讓屋主認真坐下來談價錢。(相信我,用口頭出的價格屋主已經聽到不想再聽了,你再叫房仲先用口頭去問屋主多少錢要賣,其實沒多大意義)

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說真的,房仲真是一個很微妙的行業。

  一般職業的賺錢模式,要不就是靠腦力(專業夠),要不就是靠勞力(漢草賀),要不就是靠機會(踩狗屎),而房仲業卻是兼具這三種賺錢型態的行業。怎麼說?房仲要靠專業知識和口才,說服買賣雙方客人買單,還要為客人解決法令和買賣過程的疑慮,靠的是腦力。整天接電話騎車來回奔波帶看,四處走路派報貼單,爬上爬下幫空屋清潔打掃,靠的是勞力。最後,夢想遇到一次就賺很大筆的傭收服務費的案子(俗稱大泡),除了要積德行善齋戒佈施,還要初一十五走廟拜拜,指望的就是一個機會財。所以說,房仲還真不是一般正常人幹的職業 .....

  如果有一天,房仲們都罷工了(基本上不可能,因為台灣房仲的薪水大多是沒有底薪,全靠成交服務費抽傭自己賺,老闆會說,要罷工的請自便),甚至整個房仲行業鍊(房仲業、售屋廣告平台)徹底從社會上消失了,我們來想想看,台灣房地產的買賣會變成怎麼樣的情況?

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