當前台灣房價普遍偏高，年輕人想買房子，除非是土豪世家，否則即便是靠爸靠媽族，要能順利買到房子，還是多半得仰賴房屋貸款金額的補足。因此如何申請到足額的房貸、又要兼顧利率，就是一門很大的學問。千萬別以為房貸是瀕臨買房時才需要做規劃，其實從你有欲望想買房的那一刻起，就要細心鋪路，做足表面工夫 .....
一、長期固定在一家銀行交易，貸款時有機會爭取到低利率、高額度
最好平常就跟銀行保持良好關係，盡量集中財務往來在同一家銀行（尤其民營銀行），維持偶而使用信用卡的習慣，保持繳款信用狀況良好，不拖欠逾期繳費，至少要每月按時繳交最低還款金額，做足長期信用良好的記錄。這樣在未來申貸時，銀行無需太多調查，便會因為信任你的違約風險較低，願意給你更優惠的內容。
二、產品（房子）本身的條件，決定大概可貸的金額與成數
申請貸款時，房屋價值決定銀行評估基本的可貸金額與貸款成數，若你要購買的房屋有以下特色，一般都可取得較高的貸款成數，相對地，若房子周圍條件不佳（變電所、墳場），也回影響銀行評估，所以找房子時，就需要多加注意。
（1）地點地段佳，抗跌性相對強，例如位於蛋黃區、精華街道、精華區域內。
（2）轉手性佳，例如臨公園、學區、商圈、捷運站的住宅。
三、貸款人的條件，決定最終額度及利率
貸款人的信用和財務條件審核很重要，你需要盡量證明自己的還債能力佳，例如提出薪資單、薪轉存簿、扣繳憑單、存款證明等等。此外，你必須保持各種借款還款狀況正常，或名下無負債情形等。若是具備長期還債能力的職業類別更好，如公教人員、XX師及各行業前五百大企業等，更能取得較高的貸款成數。若屬於收入較無固定職業，像自由業、自營商、小吃、攤販等，就必補強財力證明，如存款簿、定存單、股票有價證券等資產。
四、提供保人或擔保品，可提高貸款成數核准機率
若前述方式評估的貸款額度不夠高，也可自行提出連帶擔保以加強核貸條件，例如能提供擔保人願意擔保。若提供兩人或以上保人，或他們名下另有不動產或其他資產財力，通常可幫你的貸款審核加分，爭取較佳額度。
至於，提供不動產擔保品（田園厝契）可不可以跟銀行爭取多貸給個幾百萬？基本上，銀行對於購屋房貸的貸款成數有內部規定，並不會因為增加保證人、抵押其它不動產，就可以破例增加貸款金額上限，多貸給你幾成。有提供抵押其它不動產，只是在補強授信條件，補足銀行把你當正常人審核的效果，也就是說，借款人本身的信用紀錄有輕微瑕疵、負債比稍高、無法提供銀行足夠的財力證明等前提下，才需要提出其他不動產擔任擔保品。
好事達人 吳志鴻 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(16,025)
在台灣，大部的人買賣不動產都是透過房屋仲介人員，但以仲介業的生態而言，真正跑房貸流程是在簽訂買賣完成之後才開始，而且這部分的工作大多是由代書（地政士）這邊協助客戶，所以很多仲介人員其實也不太清楚跑貸款流程。但是有過買賣房屋經驗的人都知道，買屋的過程中，尤其是買賣中古屋，從成交簽約到登記過戶完成，房貸核貸卻往往是時間花費最久的一關。各家銀行對於辦理房貸的流程和手續大同小異，大致分為下面幾個步驟，好事達人來簡單說明一下：
（一）當事人提出房貸申請（簽訂買賣契約後）
不管是個人自己申請，或經由地政士幫忙送件，銀行都會在收到正式申請貸款的書面之後，才會真正啟動審核貸款的機制。在此之前詢問過銀行（預估）的成數、可貸金額、利率等等，數字都只能僅供參考。換言之，貸款人若是透過地政士幫忙辦理，可在事前提供自己的資料（薪資、存款、扣繳憑單等等），請地政士幫忙徵詢多家銀行貸款的條件，來決定自己最終想要申請哪一家銀行貸款。
（二）銀行進行房屋鑑價
銀行在收到貸款申請文件之後，首先會依據買賣標的房屋的謄本資料，參考房屋所在地點、坪數、屋齡、建材、生活機能、學區、嫌惡設施等等條件，由專人進行評估價值的程序，必要時還會派人到房屋現場勘查拍照，以便推算可貸金額及成數，由於房屋條件是既定事實，若之前已經透過該銀行做過預估，大多會遵照之前評估的價值，有時銀行甚至還會直接以你們的買賣成交價做基準（再乘上可貸成數）。如果鑑價的結果不如預期，有可能鑑價人員對於屋況或當地環境不熟悉，申請者不妨邀請銀行人員再到現場勘查一次，額外提供有利的說明或資料，看能不能爭取到更好的條件。
（三）審核貸款者背景條件
銀行另外會對貸款申請人進行條件審查，針對貸款者工作、薪資、年齡、性別、信用紀錄、財力證明、還款條件等等做客觀評估。除了參考貸款人提出的各種有利證明（在職證明、薪轉存摺影本、扣繳憑單、存摺、保單影本等等），也會透過申請聯合徵信中心（聯徵）紀錄來評估貸款人的歷年信用紀錄、申請人有無其他負債貸款等等。審核步驟完成，基本上銀行就會通知當事人或地政士，對於申請案件的核准或拒絕；若是拒絕，也會婉轉告知拒絕理由。通常銀行對於年紀較大的貸款人（例如65歲以上、無正常職業），除非有足夠的財力證明，貸款條件的評估會較差，成數和但款年限較低，而申請失敗的機率也較高。所以，也有專家建議，夫妻買房除非一定得登記在某人名下，否則通常建議以條件、信用較佳的一方來申請較為有利。
（四）銀行對保
當銀行核准貸款申請之後，下一步就會通知貸款人（有時須增加保證人）親自來到銀行一趟，除了簽訂正式的借貸契約之外，也會幫貸款人開立銀行帳戶，未來銀行的撥款，以及貸款人每個月還款繳錢，也都是透過這個帳戶來進行。
（五）抵押權設定
在正式撥款之前，銀行會要求先完成設定抵押權動作，也就是在已經過戶完成的房屋和土地權狀謄本加註登記銀行抵押權擔保設定事項，在法律上意義，有加註抵押權一來貸款人就不容易偷賣房產，二來在將來若貸款人有其他債權的糾紛時，銀行就能因物權（抵押權）登記效力優先於一般債權，就房子拍賣的錢有優先受清償權利，藉以保障銀行自身。銀行設定貸款金額，一般是實際借款的1.2倍，比如實際貸款1000萬，抵押權設定登記上就會是1200萬元。如果前一任屋主原本還有其他銀行的貸款尚未還完，原屋主就需要提供原貸款銀行帳戶、餘額資料，讓新核准貸款的銀行去做撥款代清償動作。 有時前屋主的房貸明明早就已經還清，卻沒有去塗銷抵押權登記，這時就必須請原屋主先去他的原貸款銀行申請一張已清償證明。
（六）銀行正式撥款
前面步驟完成後，大致上銀行就會把錢核撥下來（代償前貸款或撥入履保帳戶）。但在銀行正式把錢核撥ㄓ前，會先確認貸款人已有先幫房子進行火險和地震險的投保，之後才會正式撥款。而且銀行會要求這個火險、地震險，貸款人必須一直續保，一直到貸款年限清償完為止。為什麼，因為房子有保火地險，到時候若房子發生災害，銀行還可以拿理賠的保險金來抵償貸款，你若沒保險，銀行連想拍賣都沒東西可以拍賣，借你的錢等於泡湯。
好事達人 吳志鴻 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(33,837)
在台灣想要買一間房子，應該只有少數好野人有能力一次把價金全部付清，絕大多數買方還是必須仰賴房屋貸款的補充，因此，瞭解銀行如何評估買房者的房貸成數或金額上限，就是買房子第一件需要做的功課。唯有這樣，才能正確評估自己需要準備多少現金、後續每個月還貸款的金額是否在能力範圍內，不至於買了房子以後反而淪為屋奴。其實，銀行承做貸款業務不下數十年，早已培養出一批專業的核貸人員與核貸標準流程；早期房市鼎沸時，銀行最愛你來貸款，八成九成甚至全貸、超貸給你也無妨，但現在房市變化與經濟景氣低迷，貸款繳不出來的風險變大，加上已經有實價登錄行情，銀行的核貸不再能隨心所欲，甚至會趨於嚴謹保守。好事達人 吳志鴻 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(70,101)
今天有客戶詢問達人，買房之後每個月繳交銀行房貸，本金和利息是要怎麼算？首先，你向銀行借貸的錢稱為『本金』，之後銀行每一期都會以你還沒還完的本金額度去計算，依照事先約定好的利率向你加收一點點利息錢，一直收到你把本金還完為止。所以我們每一期繳的錢裏頭，就會包含有一部份是在還本金、另一部份是在付利息。這些基本概念沒問題吧？你、妳、祢？沒問題我就繼續講下去 .......
『本金平均攤還』指的是，民眾在每一期需要繳付的金額中，償還的本金總額是固定不變。也就是將貸款總金額先除以應繳的期數（例如500萬 ÷ 12個月 ÷ 20年），就是每期需要平均償還的本金，再加計每一個月要負擔的利息，就是每一期應繳的房貸金額。
由於利息金額的計算，是用前一期貸款的本金餘額乘以月利率，採取本金平均攤還方式，因為有在固定償還本金，每個月的本金餘額下降速度比較快，所以每一期產生的利息金額也會逐漸下降。換句話說，本金平均攤還方式，剛開始會因為貸款本金餘額較大，民眾需繳交的房貸金在初期會比較大（利息較多），隨著本金愈還愈多，之後產生的利息越來越少，貸款月繳金額會每一期慢慢遞減。
『本息平均攤還』（又稱本息定額償還）指的是，讓每個月支付的利息和本金加起來的總額是固定不變（例如每月就固定還3萬），因為比較好估算每個月繳貸款支出的金額，所以大多數人都是採取這類方式。採取這種方式的話，民眾每期仍然有償還到一部分的本金，所以產生的利息也會逐期減少，但減少的速度會比較緩慢。換句話說，在每一期繳款金額每一期都固定不變情況之下，貸款前期主要是在繳付利息，償還的本金較少，利息逐期遞減的情況下，後期償還到本金的比例才會提高。
本金平均攤還比較好，還是本息平均攤還比較好？
為什麼會有兩種攤還方式，當然就是因為這兩種方式各有利弊，所以讓貸款人自己做選擇。但是也不要只是光貪圖節省利息錢，你必須考量你的每個月還款能力，確保你未來可以長遠負擔得起。因為對於銀行來說，利息錢賺多賺少不是重點，希望你能安全還清才是最重要，一旦你還不起違約了，銀行就會採取必要的鐵腕措施，沒甚麼好商量。
採本息平均攤還方式，每一個月所償還的貸款金額不變，好處是還款的金額固定，不用花心思計算每個月需負擔的房貸金額，你可以預估每個月的財務負擔。但實際上等貸款全部繳清之後，所繳出去的利息總金額會比本金平均攤還方式的利息來得多。
若你要選擇本金償還的話，雖然總繳付的利息金額較少，看起來似乎有省到一些，但是貸款前期每期所需繳交金額比本息平均方式還要大很多，貸款人必須確定自己是否有能力負擔。
本息本金平均攤還，試算比較
每期應繳金額比較：舉例來說，小王買房貸款金額約800萬元，約定利率2.5%、分20年攤還，若採取本息攤還方式償還，每個月約須繳納4萬2千多元。若採本金攤還方式，剛開始每個月的負擔會比本息攤還方式高，每個月大約負擔5萬元左右，但後期每月應償還金額就會逐步降低，甚至會低於本息攤還方式。
總繳利息比較：例如同樣借800萬元的房貸、分20年期償還、利率3%，整個20年繳清後，採取本金償還會比本息攤還省下約20幾萬元利息總金額。
如果你申請貸款時已經選擇採取本息平均攤還方式，又不想變更契約的話，可採用主動式的本金平均攤還方法，也就是每個月或隔一段時間就提前向銀行多償還一部份的本金，本金減少後就能發揮節省利息的效果。
好事達人 吳志鴻 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(26,556)
大家都說台灣錢淹腳目，但根據80/20法則，全台灣80%淹腳目的『錢』都掌握在20%的『人』手裡，於是其餘80%的台灣『人』買房子就會需要向銀行貸款。注定當一輩子屋奴已是殘酷的事實，但更殘酷的是，並不是每一家銀行都願意借八、九成的房款給買房的人，於是，如何讓自己變成銀行眼中的好寶寶、好客戶，讓自己在真正存到錢、有能力買房時不會扼腕，就變成有夢想的人們必須儘早知道的功課。
*******************************************
銀行能貸款多少？「聯徵」5大扣分地雷不要踩
好房網NEWS記者賴宛玲／綜合報導
好事達人 吳志鴻 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(1,669)
大台南。房事房市房勢 (2)