- 10月 13 週一 201417:51
搜尋最多台南市優質車墅透天、大樓華廈、農地建地、店面廠房?
- 11月 11 週日 201814:31
眾裡尋他千百度，如何找到稱職的房仲人員來幫你銷售房屋土地不動產？
買賣不動產的過程有其專業度在，一般人不太可能為了買一間房子或賣一塊土地，專工去研究所有跟不動產相關的法令或手續（除非你是個學霸），正所謂【術業有專攻】，找房仲來幫忙就是最便捷、最有效率的方法。好處很多，例如節省你時間上和精神上的消耗、強化對買方拉價或議價的效果、以及在專業法令方面的保障、免去買賣糾紛等等，這些優點，有時候跟你支付給房仲的服務費相較起來，反而是物超所值。缺點當然也會有，需要支付一筆不少的服務費，然後害怕遇到不老實、噗龍共的房仲。
- 5月 20 週六 201711:17
租賃篇：租約到期未續約，變成不定期租賃契約關係，怎麼辦？
最近好事達人經常接到許多房東打電話問我，租約已經到期甚至超過幾個月了，還沒有續簽新的合約，但房客開始耍賴、閃躲甚至不繳租金，該怎麼把房客趕走？遇到這樣的狀況，首先要考慮的是，這個租賃關係是不是已經變成不定期租賃？如果是，那麼狀況就會跟正常租賃合約的處理方式有所不同。
所謂的不定期租賃契約，依照法律上的規定有以下三種情況：
（一）租賃契約訂立之初，即未定有期限者。比如說租約只寫著自即日起，但沒有寫到至甚麼時間為止。
（二）不動產租約期限逾一年，且未立字據者（民法第422條）。比如老一輩的人常只以口頭約定承租，彼此互信。
（三）租賃期限屆滿，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時（民法第451條內容）。
實務上最常見的情況是第三種，房客與房東之間租約到期，為求方便或是沒有空而沒有及時訂新的租約，錢照收屋照住，租約就會自動從「定期租約」轉為「不定期租約」。若是在不動產租賃關係中發生了不定期租賃的問題，我們就必須優先考慮到兩個法條，一個是民法第450條，另一個則是土地法第100條的規定。
所謂的不定期租賃契約，依照法律上的規定有以下三種情況：
（一）租賃契約訂立之初，即未定有期限者。比如說租約只寫著自即日起，但沒有寫到至甚麼時間為止。
（二）不動產租約期限逾一年，且未立字據者（民法第422條）。比如老一輩的人常只以口頭約定承租，彼此互信。
（三）租賃期限屆滿，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時（民法第451條內容）。
實務上最常見的情況是第三種，房客與房東之間租約到期，為求方便或是沒有空而沒有及時訂新的租約，錢照收屋照住，租約就會自動從「定期租約」轉為「不定期租約」。若是在不動產租賃關係中發生了不定期租賃的問題，我們就必須優先考慮到兩個法條，一個是民法第450條，另一個則是土地法第100條的規定。
- 1月 13 週五 201723:29
關於榮獲台南市不動產經紀人公會菁英獎小小感想
達人有幸獲得台南市不動產經紀人公會評選為【第五屆 不動產經紀人 菁英獎楷模】（2016年度），在如此一個專業不動產經紀人的團體裡，能獲得諸多前輩先進的評選肯定，是我個人莫大殊榮。
- 1月 03 週二 201714:40
《新聞》安平區五期重劃區，台南新亮點
好事達人本身就住在安平五期重劃區，可以說是從台南市政府剛搬來五期那些年開始，見證到五期逐漸繁榮的過程。而目前達人對房仲經營的重點區域，也就是在五期重劃區，因此對於這一區街道巷弄大小事的掌握，也十分有心得，
整個五期重劃區幅員廣闊，但不講連老台南人都還不會注意到，整個五期其實是以11座橋梁與台南市市區作連結，因為五期是海埔新生地淤積的地形形成，因此在五期的建築物，尤其是大樓在施作地基結構時，都必須植入更多的地基基樁來穩固樓盤，從美濃大地震不難發現，五期的大樓即便可能牆面受損，但大樓結構都是完好，因此來五期買大樓是可以安心住的。
安平五期的整體環境，大概有以下幾點特色：
1. 房屋以透天為主，即便這幾年因應台南市容積率法令限縮，搶建了許多棟20幾層的高樓住宅，但五期的天際線依然還是很遼闊，加上重劃區內規畫的公園又多，是個視覺和感覺都非常舒適的地方。而且，自從容積增加比率被限縮之後，未來也不會再出現更多高樓大廈，因此可以確定是，天空不會變得更壅擠。
2. 道路棋盤式規劃工整，除了某些巷道在重劃之初被設計成申字型巷弄之外，九成以上的巷道都算是四通八達的，也方便陌生人在五期認路喔。
3. 台南市這些年的城市發展定位，是規劃成為『文化首都』和『無碳城市』，因此許多建設都放在文化古蹟和非碳產業的上面，以五期來說，幾個重要的建設例如：安平歷史風景觀光區、自由貿易港區建設計劃，安平運河底泥疏浚工程、遊艇碼頭港區等等，讓五期變成台南市一個很適合居住休閒的區域。
4. 公部門與公共設施很完整。當初主要是台南市政府和地方法院遷建進來五期，加上靠近中西區街道，陸續帶動了五期的商業，吸引更多人口進住。加上當時空地數量也多，許多豪宅建案也都選擇在五期這邊興建，相對提高居住口碑。
5. 學區算密集，整個安平五期範圍內有四所小學、三所國中、加上一所慈濟高中，因此在小孩的就學便利上是很OK的。鄰近這些學校又帶動很多安親班、課輔班開設，構成很完善的學習環境。
6. 五期距離安平老街觀光區、台江國家公園（包含億載金城、林默娘公園）、中西區古蹟區都很近，吸引不少觀光客駐紮，就達人知道，五期其實隱藏許多非常優質的民宿，是旅遊台南的人不錯選擇喔。
7. 達人平常很喜歡製作精美DM，再去挨家挨戶派報、塞信箱的作業模式，目的是想實際熟悉每一條街道的環境，因為我發現很多房仲都自稱專營某某區，但真正實際走過該區域每一條巷弄的，卻是少之又少，你還能相信他所說的專營嗎？其實在安平五期派報很累（因為都是透天，真的是挨家挨戶派，大樓一次幾百個信箱，管理員偏又不給派），但我卻很享受不經意發現特殊建築物（豪宅）的驚喜，加上又可以當作健身運動，運氣好還可以遇到叔伯大嬸聊天報鄰居賣房訊息，何樂而不為呢？
心動了嗎？想要移居來安平五期的話，問我就對了。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
安平區五期 台南新亮點
經濟日報 記者吳秉鍇／台南報導
安平區是大台南市政中心，有安平古堡、億載金城、德記洋行等歷史古蹟，在市府大力推動觀光下，商機蓬勃，區內的五期重劃區更因為規劃完善，成為台南房市新亮點，發展潛力可期。
信義房屋台南市府華平店經理馬仕憲說，安平五期重劃區鄰近中西區、南區，走安平路、永華路或健康路都可快速抵達，往北沿中華西路或華平路均可到達北區；往南經86快速道路可達高鐵站，交通四通八達。
加上五期重劃區內擁有全台南密度最高的公園綠地，更有家樂福、大潤發等大型賣場進駐，可提供居民優質生活和休閒機能，為大台南政經首善之區，更有小台北信義計畫區之稱。
安平區在台南市府重點建設下，生活機能日趨完善，未來更有輕軌捷運系統貫穿安平，和中西區縫合的運河星鑽計畫及安平港自由貿易港區等計畫，但房價普遍比鄰近區域親民，吸引在地市府公務員及地方法院法官、檢察官、安平工業區等企業主入住，住戶品質大幅提升。該區域內房市持續成長，建商在區內推案量為大台南屬一屬二。
馬仕憲指出，市府正積極推動安平區公共建設及發展觀光，為房市增利多，而區域內尚有多筆大面積土地可供開發或興建高樓住宅，像近期重劃區內教育部就陸續釋出多筆土地，其中四筆已興建綜合商場，活絡區域商業發展。
商場中不乏有知名連鎖餐廳、百貨超商、知名運動品牌或小吃店進駐，更為此區域房市大大加分。
同時，五期重劃區因靠海，區域內又有運河環繞，且有著名私校慈濟完全中小學進駐，建商陸續推出的海景、河景預售建案銷售屢創新高，在休閒景觀住宅帶動下，吸引不少小家庭或成功企業主在此購屋。
馬仕憲認為，未來結合安平港自由貿易港區、星鑽計畫及捷運輕軌系統，將有效帶動安平地區發展，可望增進經濟效益、提升商業層級和居住機能，未來安平勢必發展為台南房市的閃亮之星。
轉貼自 2016.12.31 聯合財經網
http://money.udn.com/money/story/5930/2201900
整個五期重劃區幅員廣闊，但不講連老台南人都還不會注意到，整個五期其實是以11座橋梁與台南市市區作連結，因為五期是海埔新生地淤積的地形形成，因此在五期的建築物，尤其是大樓在施作地基結構時，都必須植入更多的地基基樁來穩固樓盤，從美濃大地震不難發現，五期的大樓即便可能牆面受損，但大樓結構都是完好，因此來五期買大樓是可以安心住的。
安平五期的整體環境，大概有以下幾點特色：
1. 房屋以透天為主，即便這幾年因應台南市容積率法令限縮，搶建了許多棟20幾層的高樓住宅，但五期的天際線依然還是很遼闊，加上重劃區內規畫的公園又多，是個視覺和感覺都非常舒適的地方。而且，自從容積增加比率被限縮之後，未來也不會再出現更多高樓大廈，因此可以確定是，天空不會變得更壅擠。
2. 道路棋盤式規劃工整，除了某些巷道在重劃之初被設計成申字型巷弄之外，九成以上的巷道都算是四通八達的，也方便陌生人在五期認路喔。
3. 台南市這些年的城市發展定位，是規劃成為『文化首都』和『無碳城市』，因此許多建設都放在文化古蹟和非碳產業的上面，以五期來說，幾個重要的建設例如：安平歷史風景觀光區、自由貿易港區建設計劃，安平運河底泥疏浚工程、遊艇碼頭港區等等，讓五期變成台南市一個很適合居住休閒的區域。
4. 公部門與公共設施很完整。當初主要是台南市政府和地方法院遷建進來五期，加上靠近中西區街道，陸續帶動了五期的商業，吸引更多人口進住。加上當時空地數量也多，許多豪宅建案也都選擇在五期這邊興建，相對提高居住口碑。
5. 學區算密集，整個安平五期範圍內有四所小學、三所國中、加上一所慈濟高中，因此在小孩的就學便利上是很OK的。鄰近這些學校又帶動很多安親班、課輔班開設，構成很完善的學習環境。
6. 五期距離安平老街觀光區、台江國家公園（包含億載金城、林默娘公園）、中西區古蹟區都很近，吸引不少觀光客駐紮，就達人知道，五期其實隱藏許多非常優質的民宿，是旅遊台南的人不錯選擇喔。
7. 達人平常很喜歡製作精美DM，再去挨家挨戶派報、塞信箱的作業模式，目的是想實際熟悉每一條街道的環境，因為我發現很多房仲都自稱專營某某區，但真正實際走過該區域每一條巷弄的，卻是少之又少，你還能相信他所說的專營嗎？其實在安平五期派報很累（因為都是透天，真的是挨家挨戶派，大樓一次幾百個信箱，管理員偏又不給派），但我卻很享受不經意發現特殊建築物（豪宅）的驚喜，加上又可以當作健身運動，運氣好還可以遇到叔伯大嬸聊天報鄰居賣房訊息，何樂而不為呢？
心動了嗎？想要移居來安平五期的話，問我就對了。
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安平區五期 台南新亮點
經濟日報 記者吳秉鍇／台南報導
安平區是大台南市政中心，有安平古堡、億載金城、德記洋行等歷史古蹟，在市府大力推動觀光下，商機蓬勃，區內的五期重劃區更因為規劃完善，成為台南房市新亮點，發展潛力可期。
信義房屋台南市府華平店經理馬仕憲說，安平五期重劃區鄰近中西區、南區，走安平路、永華路或健康路都可快速抵達，往北沿中華西路或華平路均可到達北區；往南經86快速道路可達高鐵站，交通四通八達。
加上五期重劃區內擁有全台南密度最高的公園綠地，更有家樂福、大潤發等大型賣場進駐，可提供居民優質生活和休閒機能，為大台南政經首善之區，更有小台北信義計畫區之稱。
安平區在台南市府重點建設下，生活機能日趨完善，未來更有輕軌捷運系統貫穿安平，和中西區縫合的運河星鑽計畫及安平港自由貿易港區等計畫，但房價普遍比鄰近區域親民，吸引在地市府公務員及地方法院法官、檢察官、安平工業區等企業主入住，住戶品質大幅提升。該區域內房市持續成長，建商在區內推案量為大台南屬一屬二。
馬仕憲指出，市府正積極推動安平區公共建設及發展觀光，為房市增利多，而區域內尚有多筆大面積土地可供開發或興建高樓住宅，像近期重劃區內教育部就陸續釋出多筆土地，其中四筆已興建綜合商場，活絡區域商業發展。
商場中不乏有知名連鎖餐廳、百貨超商、知名運動品牌或小吃店進駐，更為此區域房市大大加分。
同時，五期重劃區因靠海，區域內又有運河環繞，且有著名私校慈濟完全中小學進駐，建商陸續推出的海景、河景預售建案銷售屢創新高，在休閒景觀住宅帶動下，吸引不少小家庭或成功企業主在此購屋。
馬仕憲認為，未來結合安平港自由貿易港區、星鑽計畫及捷運輕軌系統，將有效帶動安平地區發展，可望增進經濟效益、提升商業層級和居住機能，未來安平勢必發展為台南房市的閃亮之星。
轉貼自 2016.12.31 聯合財經網
http://money.udn.com/money/story/5930/2201900
- 12月 23 週五 201620:45
履保篇：甚麼是不動產買賣時的價金履約保證制度（履保）？買賣房子一定要辦嗎？
一筆不動產的價值動輒數百上千萬元，早年在作不動產買賣交易時，由於配套的保障措施不甚完備，導致最容易發生糾紛的環節經常出現在假買賣詐欺、以及代書過戶有瑕疵這兩種狀況。尤其，假買賣、真詐欺這一類的智慧型犯罪更是屢出新招，近年在新聞上還曾發生有歹徒利用製作精細的偽造土地所有權狀，假裝急著用錢要賤賣土地，願意以低於行情價格脫手給金主，而條件是必須立即支付一部分的現金讓他應急，最後假地主卻在拿走數千萬之後便消失無蹤。這個案例規劃之精密，中間甚至還騙過金主的御用代書、律師等專業人士眼睛。
因此，目前業界（房仲、地政士）在執行不動產交易時，大多會強烈建議客戶採取【履約保證專戶】方式辦理過戶，雖然必須多花幾千塊錢，但避免的風險卻是幾百數千萬元的損失，所以達人也會同樣建議，在進行不動產買賣過戶時儘量採取履保方式來確保你的權益。以下就稍微介紹，甚麼是不動產交易的履約保證制度，以及大概的流程。
不動產買賣價金履約保證的意義
簡單來說，「履約保證」就是當雙方簽完買賣契約之後，找一個第三方公正人（不屬於買方、賣方、房仲、地政士之中任何一方），負責用一個專門、獨立的銀行信託帳戶，保管買方陸續支付進來的買賣房屋款項，並由這公正第三方負責來撥付中間產生的相關手續、稅捐等費用。等到確認買賣雙方的付錢和房屋過戶動作全部完成了，再把專戶裡剩餘款項及利息全數移交撥款給賣方（原屋主），差不多就是一手交錢一手交屋。這個制度的優點是，從簽定買賣契約開始，到辦理過戶、交屋完成之間，錢都由公正第三方機構居間執行價金收受和撥款動作（履約專戶），同時監督雙方付款、辦理過戶的程序，避免因為買賣任何一方故意或過失的行為，導致契約無法順利履行時（例如一方落跑、不動產被查封、惡意違約、一屋二賣），另外的一方才不會因此發生損失或民事糾紛的一種制度。例如：買方已經支付給屋主一部分價金之後，屋主卻拿著錢落跑了，或者是屋主的房子已經被完成過戶登記，卻無法順利拿到最後的尾款，後續還需要面對冗長的法律程序去追討。
價金履約保證是在保什麼？
「履約保證制度」，又有人稱它為「成屋履約保證」、「交易安全制度」或是「買賣價金履約保證」。目前履約保證區分為兩種形式：
一、買賣（契約）價金履約保證：如果交易失敗，履保公司會把得到利益一方已經取得的非法律上應得的利益，例如剩下的價金或不動產產權完整歸還給受損失的一方。也因為擔負的保證責任比較大，這種履保通常要收取手續費萬分之４～６（成交價）。
二、已收價金履約保證：也就是說專戶只對【已經收受之價金總額】做代收保證的動作，交易失敗，銀行僅負責退還已經收進專戶的價金總額而已，其餘法律糾紛由雙方自行解決，某些銀行會開辦類似的專戶服務，供買賣雙方使用。依銀行訂定的信託管理費用，按期收費。
其次，履約保證制度主要對於買賣雙方負責擔保的內容（優點）是：
一、對於買方的保證：
在過戶之前，買方陸續交付出去的房屋價款，暫時都由銀行履保專戶保管，屋主一毛錢都拿不到，因此也不必擔心過戶之中房屋忽然被查封或現實上無法過戶，買方已經付出的款項卻可能需要大費周章走法律途徑向屋主追討的麻煩，同時也可以避免賣方惡意一屋二賣的風險。賣方若不能依約如期履行契約所定的過戶登記義務，買方可依成屋履約保證制度約定方式，完成向賣方催告並解除買賣契約，之後履約保證銀行就可將買方已經給付的價金（扣除稅額等費用）完整歸還給買方。履約期間若賣方需要先行動支一部分買賣金額，需要由買方同意才能動撥。
二、對於賣方的保證：
由於辦理登記移轉過程中，買方的付款全都匯進履保專戶裡保管，屋主不必害怕買方中途反悔不買（買方若違反買賣契約，依照合約約定，已支付的款項將會被屋主沒收），也不怕房子過戶完成了卻拿不到完整尾款。買方若不能依契約如期履行約定的付款義務，經過賣方依照成屋履約保證制度約定方式，完成催告並解除買賣契約後，履證銀行保證可以回復賣方不動產所有權；但若因故導致賣方無法回復所有權時，履保銀行也會確保賣方可收到全額買賣價金。
目前市面上是誰在辦理履保？
目前市面上的履約保證業務大多透過所謂「建築經理公司」（簡稱 建經公司）辦理，而這些建經公司大多是由銀行投資成立，專門處理不動產營建、管理相關事項的機構，例如花旗銀行的僑馥建經、華南銀行的中華建經等。有時大品牌的房仲公司本身也會成立自己的履約保證公司（獨立公司），來協助辦理旗下店頭成交的房屋案件，例如永慶房屋的合泰建經、信義房屋的安信建經、台灣房屋的第一建經、二十一世紀房屋的泛太建經，太平洋房屋的啟大建經等等。
履約保證辦理的流程
由於履保制度主要是在確保交付房屋價金流程安全，所以在一般成屋（中古屋）交易流程中，通常是在買賣雙方【簽訂房屋買賣契約之後】，才啟動履約保證流程，但你可在簽不動產買賣契約前，先跟房仲或代書告知要使用履保流程。價金履約保證開辦的費用，一般為買賣成交總價的【萬分之６】，也就是，若以一筆成交價１０００萬元交易來計算，開辦履保的費用就是６０００元，通常再由雙方各半負擔。以下是大致的履保流程：
（一）若房屋是透過房仲業成交時，通常會在徵求雙方都同意辦理履保方式後，即事先預開辦履保專門帳戶
（二）正式簽訂房屋買賣契約當天，地政士會向雙方解說並簽訂履約保證委託契約，現場核發履約保證書和匯款帳號號碼給買賣雙方，買方日後就是將各階段款項陸續存入該履保專戶帳號裡
（三）履保公司會依據收到買方支付（現金或匯款）各階段款項進度，通知買賣當事人（通常是以電話簡訊通知）
（四）履保公司依據地政士辦理過戶過程中，所需支付的各項規費、水電費與應繳稅費，在履保專戶中扣除支付
（五）履保公司在最終收到地政士辦理交屋完成通知後，扣除手續費、房仲服務費等剩餘費用之後，結清帳戶，將所餘款項轉給賣方指定戶頭
因此，目前業界（房仲、地政士）在執行不動產交易時，大多會強烈建議客戶採取【履約保證專戶】方式辦理過戶，雖然必須多花幾千塊錢，但避免的風險卻是幾百數千萬元的損失，所以達人也會同樣建議，在進行不動產買賣過戶時儘量採取履保方式來確保你的權益。以下就稍微介紹，甚麼是不動產交易的履約保證制度，以及大概的流程。
不動產買賣價金履約保證的意義
簡單來說，「履約保證」就是當雙方簽完買賣契約之後，找一個第三方公正人（不屬於買方、賣方、房仲、地政士之中任何一方），負責用一個專門、獨立的銀行信託帳戶，保管買方陸續支付進來的買賣房屋款項，並由這公正第三方負責來撥付中間產生的相關手續、稅捐等費用。等到確認買賣雙方的付錢和房屋過戶動作全部完成了，再把專戶裡剩餘款項及利息全數移交撥款給賣方（原屋主），差不多就是一手交錢一手交屋。這個制度的優點是，從簽定買賣契約開始，到辦理過戶、交屋完成之間，錢都由公正第三方機構居間執行價金收受和撥款動作（履約專戶），同時監督雙方付款、辦理過戶的程序，避免因為買賣任何一方故意或過失的行為，導致契約無法順利履行時（例如一方落跑、不動產被查封、惡意違約、一屋二賣），另外的一方才不會因此發生損失或民事糾紛的一種制度。例如：買方已經支付給屋主一部分價金之後，屋主卻拿著錢落跑了，或者是屋主的房子已經被完成過戶登記，卻無法順利拿到最後的尾款，後續還需要面對冗長的法律程序去追討。
價金履約保證是在保什麼？
「履約保證制度」，又有人稱它為「成屋履約保證」、「交易安全制度」或是「買賣價金履約保證」。目前履約保證區分為兩種形式：
一、買賣（契約）價金履約保證：如果交易失敗，履保公司會把得到利益一方已經取得的非法律上應得的利益，例如剩下的價金或不動產產權完整歸還給受損失的一方。也因為擔負的保證責任比較大，這種履保通常要收取手續費萬分之４～６（成交價）。
二、已收價金履約保證：也就是說專戶只對【已經收受之價金總額】做代收保證的動作，交易失敗，銀行僅負責退還已經收進專戶的價金總額而已，其餘法律糾紛由雙方自行解決，某些銀行會開辦類似的專戶服務，供買賣雙方使用。依銀行訂定的信託管理費用，按期收費。
其次，履約保證制度主要對於買賣雙方負責擔保的內容（優點）是：
一、對於買方的保證：
在過戶之前，買方陸續交付出去的房屋價款，暫時都由銀行履保專戶保管，屋主一毛錢都拿不到，因此也不必擔心過戶之中房屋忽然被查封或現實上無法過戶，買方已經付出的款項卻可能需要大費周章走法律途徑向屋主追討的麻煩，同時也可以避免賣方惡意一屋二賣的風險。賣方若不能依約如期履行契約所定的過戶登記義務，買方可依成屋履約保證制度約定方式，完成向賣方催告並解除買賣契約，之後履約保證銀行就可將買方已經給付的價金（扣除稅額等費用）完整歸還給買方。履約期間若賣方需要先行動支一部分買賣金額，需要由買方同意才能動撥。
二、對於賣方的保證：
由於辦理登記移轉過程中，買方的付款全都匯進履保專戶裡保管，屋主不必害怕買方中途反悔不買（買方若違反買賣契約，依照合約約定，已支付的款項將會被屋主沒收），也不怕房子過戶完成了卻拿不到完整尾款。買方若不能依契約如期履行約定的付款義務，經過賣方依照成屋履約保證制度約定方式，完成催告並解除買賣契約後，履證銀行保證可以回復賣方不動產所有權；但若因故導致賣方無法回復所有權時，履保銀行也會確保賣方可收到全額買賣價金。
目前市面上是誰在辦理履保？
目前市面上的履約保證業務大多透過所謂「建築經理公司」（簡稱 建經公司）辦理，而這些建經公司大多是由銀行投資成立，專門處理不動產營建、管理相關事項的機構，例如花旗銀行的僑馥建經、華南銀行的中華建經等。有時大品牌的房仲公司本身也會成立自己的履約保證公司（獨立公司），來協助辦理旗下店頭成交的房屋案件，例如永慶房屋的合泰建經、信義房屋的安信建經、台灣房屋的第一建經、二十一世紀房屋的泛太建經，太平洋房屋的啟大建經等等。
履約保證辦理的流程
由於履保制度主要是在確保交付房屋價金流程安全，所以在一般成屋（中古屋）交易流程中，通常是在買賣雙方【簽訂房屋買賣契約之後】，才啟動履約保證流程，但你可在簽不動產買賣契約前，先跟房仲或代書告知要使用履保流程。價金履約保證開辦的費用，一般為買賣成交總價的【萬分之６】，也就是，若以一筆成交價１０００萬元交易來計算，開辦履保的費用就是６０００元，通常再由雙方各半負擔。以下是大致的履保流程：
（一）若房屋是透過房仲業成交時，通常會在徵求雙方都同意辦理履保方式後，即事先預開辦履保專門帳戶
（二）正式簽訂房屋買賣契約當天，地政士會向雙方解說並簽訂履約保證委託契約，現場核發履約保證書和匯款帳號號碼給買賣雙方，買方日後就是將各階段款項陸續存入該履保專戶帳號裡
（三）履保公司會依據收到買方支付（現金或匯款）各階段款項進度，通知買賣當事人（通常是以電話簡訊通知）
（四）履保公司依據地政士辦理過戶過程中，所需支付的各項規費、水電費與應繳稅費，在履保專戶中扣除支付
（五）履保公司在最終收到地政士辦理交屋完成通知後，扣除手續費、房仲服務費等剩餘費用之後，結清帳戶，將所餘款項轉給賣方指定戶頭
- 12月 12 週一 201609:42
房貸篇：簡單幾個方法，做好買房前的貸款規劃
當前台灣房價普遍偏高，年輕人想買房子，除非是土豪世家，否則即便是靠爸靠媽族，要能順利買到房子，還是多半得仰賴房屋貸款金額的補足。因此如何申請到足額的房貸、又要兼顧利率，就是一門很大的學問。千萬別以為房貸是瀕臨買房時才需要做規劃，其實從你有欲望想買房的那一刻起，就要細心鋪路，做足表面工夫 .....
一、長期固定在一家銀行交易，貸款時有機會爭取到低利率、高額度
最好平常就跟銀行保持良好關係，盡量集中財務往來在同一家銀行（尤其民營銀行），維持偶而使用信用卡的習慣，保持繳款信用狀況良好，不拖欠逾期繳費，至少要每月按時繳交最低還款金額，做足長期信用良好的記錄。這樣在未來申貸時，銀行無需太多調查，便會因為信任你的違約風險較低，願意給你更優惠的內容。
二、產品（房子）本身的條件，決定大概可貸的金額與成數
申請貸款時，房屋價值決定銀行評估基本的可貸金額與貸款成數，若你要購買的房屋有以下特色，一般都可取得較高的貸款成數，相對地，若房子周圍條件不佳（變電所、墳場），也回影響銀行評估，所以找房子時，就需要多加注意。
（1）地點地段佳，抗跌性相對強，例如位於蛋黃區、精華街道、精華區域內。
（2）轉手性佳，例如臨公園、學區、商圈、捷運站的住宅。
三、貸款人的條件，決定最終額度及利率
貸款人的信用和財務條件審核很重要，你需要盡量證明自己的還債能力佳，例如提出薪資單、薪轉存簿、扣繳憑單、存款證明等等。此外，你必須保持各種借款還款狀況正常，或名下無負債情形等。若是具備長期還債能力的職業類別更好，如公教人員、XX師及各行業前五百大企業等，更能取得較高的貸款成數。若屬於收入較無固定職業，像自由業、自營商、小吃、攤販等，就必補強財力證明，如存款簿、定存單、股票有價證券等資產。
四、提供保人或擔保品，可提高貸款成數核准機率
若前述方式評估的貸款額度不夠高，也可自行提出連帶擔保以加強核貸條件，例如能提供擔保人願意擔保。若提供兩人或以上保人，或他們名下另有不動產或其他資產財力，通常可幫你的貸款審核加分，爭取較佳額度。
至於，提供不動產擔保品（田園厝契）可不可以跟銀行爭取多貸給個幾百萬？基本上，銀行對於購屋房貸的貸款成數有內部規定，並不會因為增加保證人、抵押其它不動產，就可以破例增加貸款金額上限，多貸給你幾成。有提供抵押其它不動產，只是在補強授信條件，補足銀行把你當正常人審核的效果，也就是說，借款人本身的信用紀錄有輕微瑕疵、負債比稍高、無法提供銀行足夠的財力證明等前提下，才需要提出其他不動產擔任擔保品。
一、長期固定在一家銀行交易，貸款時有機會爭取到低利率、高額度
最好平常就跟銀行保持良好關係，盡量集中財務往來在同一家銀行（尤其民營銀行），維持偶而使用信用卡的習慣，保持繳款信用狀況良好，不拖欠逾期繳費，至少要每月按時繳交最低還款金額，做足長期信用良好的記錄。這樣在未來申貸時，銀行無需太多調查，便會因為信任你的違約風險較低，願意給你更優惠的內容。
二、產品（房子）本身的條件，決定大概可貸的金額與成數
申請貸款時，房屋價值決定銀行評估基本的可貸金額與貸款成數，若你要購買的房屋有以下特色，一般都可取得較高的貸款成數，相對地，若房子周圍條件不佳（變電所、墳場），也回影響銀行評估，所以找房子時，就需要多加注意。
（1）地點地段佳，抗跌性相對強，例如位於蛋黃區、精華街道、精華區域內。
（2）轉手性佳，例如臨公園、學區、商圈、捷運站的住宅。
三、貸款人的條件，決定最終額度及利率
貸款人的信用和財務條件審核很重要，你需要盡量證明自己的還債能力佳，例如提出薪資單、薪轉存簿、扣繳憑單、存款證明等等。此外，你必須保持各種借款還款狀況正常，或名下無負債情形等。若是具備長期還債能力的職業類別更好，如公教人員、XX師及各行業前五百大企業等，更能取得較高的貸款成數。若屬於收入較無固定職業，像自由業、自營商、小吃、攤販等，就必補強財力證明，如存款簿、定存單、股票有價證券等資產。
四、提供保人或擔保品，可提高貸款成數核准機率
若前述方式評估的貸款額度不夠高，也可自行提出連帶擔保以加強核貸條件，例如能提供擔保人願意擔保。若提供兩人或以上保人，或他們名下另有不動產或其他資產財力，通常可幫你的貸款審核加分，爭取較佳額度。
至於，提供不動產擔保品（田園厝契）可不可以跟銀行爭取多貸給個幾百萬？基本上，銀行對於購屋房貸的貸款成數有內部規定，並不會因為增加保證人、抵押其它不動產，就可以破例增加貸款金額上限，多貸給你幾成。有提供抵押其它不動產，只是在補強授信條件，補足銀行把你當正常人審核的效果，也就是說，借款人本身的信用紀錄有輕微瑕疵、負債比稍高、無法提供銀行足夠的財力證明等前提下，才需要提出其他不動產擔任擔保品。
- 12月 05 週一 201616:23
違建篇：怎樣才算是違章建築？我家的違建、增建會不會被拆？
幾位外國來的朋友常對我說，他們看台灣城市裡的房子非常不習慣，因為台灣的房子不論新舊，最大特色就是或多或少都會有違建或增建的現象，不但讓原本的建築物變得像衣服補釘一樣難看，還存在許多消防公共安全上的隱憂。如果你家是二、三十年以上的房子（尤其是透天厝），別懷疑，應該八九不離十存在違建的部分，因為加蓋違建是一種時代性的產品，在當年的建築風氣之下，房屋不增建一下、不多蓋一點反而是一種不太正常的事。根據內政部在2016年所做的統計，全台灣統計在案的違建棟數就有66萬棟，這還只是有被查報舉報的部分，至於沒計算到的，數量應該不只於此吧。
違建的定義
所謂違建，依照內政部定義，是指 「未經主管建築機關審查許可並發給建築、使用執照，而擅自建造及使用的建物」。另外，依照違章建築處理辦法第2條規定：本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。廣泛地來說，就是下列幾種狀況：
1、違反建築法規，或建築物已經達到該筆土地容許興建的建蔽率、容積率與高度的法定上限時，任何額外加蓋的建築均屬違建
2、違反土地使用分區容許的使用用途或建築法令（例如工業區住宅、農舍型豪宅、農地上搭蓋工廠）
3、在不得興建建築物的土地上興建（例如在保護區內、公設保留地上蓋房子）
4、建物規格符合建築法規，但因為程序上疏失，未請領建照就擅自興工（這一類違建可依法補辦執照並繳交相關稅款，成為合法建物）
常見的違建方式
在台灣較常見的違建類型有以下幾種，絕大多數是在建築物主體完成後，再經過二次施工增加的部分：
（1）頂樓加蓋：指屋頂平台突出物的增建，例如屋頂屋突樓梯間，法規規定凡是在頂樓建築面積1/8法定範圍內屬合法建物，只要超過此範圍就算違法。常見的是將透天頂樓加蓋鐵皮屋或水泥增建來使用。這部分可以到地政事務所申請一份建物或附屬建物測量成果圖（建果圖），若圖面上頂樓沒劃設，而現場卻有建築物的部分，就屬於違建。
（2）陽台外推：陽台是指上方有遮蓋物（屋簷）的室外開放平臺。倘若拆除掉陽台與室內之間的隔牆，再加蓋外牆後使得室外陽台空間變成室內空間使用，就算陽台外推。
（3）露台外推：露台指原先上方無任何屋頂遮蓋物的室外開放平臺，若加蓋遮雨棚甚至砌築牆壁和屋頂來使用，就算露台外推。
（4）夾層屋（俗稱樓中樓）：指在原本合法挑高設計的天花板與地板之間，再增加搭建一層樓地板（通常會改成房間），該部分自始未經過合法申請，也就是在取得原始建照後又二次施工加蓋的違建。
（5）騎樓外推：騎樓，指建築物一樓外牆牆面至道路界線之間的空間，而且在上方有房屋本體樓層覆蓋的區域就稱為騎樓。一般常見會在騎樓範圍增設鐵捲門（甚至加蓋水泥圍牆做阻隔），就算是違建。
（6）法定空地加蓋：在房屋原本應為法定保留空地的部分（法定建蔽率），另行搭建鐵皮或水泥建築，以增加室內使用空間，加蓋的部分便是法定空地加蓋；民間最常見的是將屋後空地增建成廚房，或將前方露天的車庫加蓋遮雨棚，甚至直接用水泥封頂蓋成二樓室外的大露臺。
慘了，我家的違建會不會被查報拆除？
既然定義上是違建，它就是違法，沒有所謂保證永遠不會被拆的萬年違建，尤其若被主管機關認定有危害公共安全之虞的違建，更有可能被即報即拆。而違建所增加的室內使用坪數，買賣時並不能加計在房屋買賣時的權狀登記坪數裡，沒有合法建物所有權（僅有事實上處分權），充其量只有幫房屋總價加一點分數的功能，單純是買到算賺到，未來若有一天被報拆了那也是自認倒楣。一般來說，各縣市政府機關對於違建物的處理，都會自訂不盡相同的規範和做法。而目前的大原則，是依據「 違建建物產生的日期 」做區隔：
（1）新違建：指在民國84年1月1日以後產生的違建。新違建除非有符合政府公告免查報或可以拍照列管的項目（但經消防、交通主管機關認定有妨礙消防安全、公共通行者除外），否則原則上就是查報後拆除，沒得商量。
（2）既存違建：指在民國53年1月1日以後，至83年12月31以前產生的違建。既存違建政府機關說是要拍照列管，再列入分類分期計畫處理，但由於各地政府建管單位人力和執行經費嚴重不足，分期計畫處理到底是多少年以後的事，沒有人知道。但倘若是屬於大型違建、或有危害公共安全、山坡地水土保持、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻或都市更新之違建，則將計畫優先執行查報拆除。
（3）舊有違建：指在民國52年12月31日以前就存在的老違建。
（4）老舊房屋：指台北市區域在民國35年10月1日以前，及改制直轄市都市計畫公布之前（新編入文山、南港、士林、內湖、北投五區）已經存在的違建。
此外，若依照違建處理順序的輕重緩急，則分為下面幾種：
（1）即時強制拆除：對於避免危害公共安全之虞，且依法無法補照或有構成違法之虞的施工中的新建物，採取即時、強制性拆除的措施。
（2）查報拆除：指違反法令或建築法規自行搭建的建物部分，應予舉報並安排拆除。
（3）拍照列管：指違法情節較輕微，得列入分期分類程序處理的違建物，先予以拍照存證，並繪製現況略圖建檔追蹤，暫時免予查報處分。
（4）免予查報：違法情節最輕微，尚未達到新違建取締的要件，先予以拍照存證，免予查報處分。
公寓大樓頂樓加蓋違建，算是合法的違建嗎？
市面上有許多屬於頂樓加蓋的舊公寓案件，部分縣市政府會將老舊違建列為暫緩拆除，以台北市為例，目前新增加的頂樓違建幾乎是「即報即拆」（聽過航照圖這東西吧），如果是84年以前即存在的老舊違建，則是列入緩拆或免拆，導致很多房仲都會告訴你這是不會被拆的合法違建或萬年違建，但就法院實務上的見解，既然是違建就沒有所謂的合法性，僅僅是暫時被列為「緩拆」件而已。加上大樓、公寓頂樓平台屬於全體住戶所有，頂樓違建不論新舊，只要是有其他住戶不同意讓原使用者繼續使用，即可依民法第767條規定訴請排除侵害，要求拆除違建。若頂樓違建另外被用於出租營利用途，全體住戶還可以依民法第818條等規定，要求均分共有利益返還（租金收入）。
頂樓加蓋是違建物，在法律上是無法列入權狀坪數登記的，自然也就無法辦理所有權移轉登記，因此就算是不同型式的口頭、合約、書面約定，在法律上也沒辦法當作向地政機關作登記所有權的依據，自然沒有任何權利保障，買方僅取得事實上處分權利。例如買頂樓送頂加，只是送你頂加的使用權而已，沒有所有權，自然不保證幾時會被拆。市場上有個較不成文的認定，違建部分的價格約是當地標準房屋市價的三成至五成左右。
我如何知道房子是不是有違建增建部分
違建增建部分的建築空間不能計入買賣標示的坪數裏頭的（交易移轉仍以建物權狀上合法標示登記的面積為準），所以你倒不用擔心這些有風險的違建坪數會被灌水影響到你買房屋時的單價計算。只是，若你很在乎房子有沒有違建增建部分，擔心會不會列管報拆，可以簡單從下列幾點大略看出來。
（1）查看房仲業提供的不動產說明書，裡面會有屋主針對房屋現況勾選項目，有否存在有違建或增建、以及是否有被通知公告將被拆除，這些是其中屋主必須勾選項目。另外在房仲繪製的平面格局圖，基本上必須標示出增建部分（通常是塗斜線區域）。再來，你可參考建物謄本的建築完成日期，推估是屬於哪一種時期的違建，以及申請調閱「建物測量成果圖」核對當初原始格局及面積是否與現況使用面積相符合、有沒有被增建現象。
（2）觀察現場屋況，若透天的房子前後通通加蓋到滿（依法應該留有一定比例的法定空地比），或者與左右鄰居的外觀格局明顯不同，通常會是增建所造成。再來是頂樓若比鄰居多出鐵皮屋（高檔一點還會用水泥磚牆來搭蓋），也是增建。
（3）此外，各地縣市政府建管單位網站，會有列管違建或查報拆除的名單可以查詢。
- 11月 25 週五 201613:05
斡旋篇：房仲說的下斡旋是什麼？斡旋金、要約書又是甚麼？
或許你在看房子的過程，常會聽到房仲口中有意無意提到要你「下斡旋」「下斡旋」，奇怪，到底這個「斡旋」是甚麼東西，為何房仲要這麼積極推銷給我。簡單的說，下斡旋就是要請你，如果真的很喜歡這一間，就出個數字，我開始幫你去跟屋主喬價錢的意思。
斡旋，如同字面上的意義，就是雙方進行磋商、溝通，希望能談出一個共識；但在現行的不動產交易流程裡，「斡旋」並不只是口頭講講、喊個價這麼簡單，它有一些制式的步驟要做，而且是具有法律效力保障的步驟。況且，在房仲的這邊，也必需要有一份正式出價的書面依據讓屋主看到，房仲才有辦法讓屋主認真坐下來談價錢。（相信我，用口頭出的價格屋主已經聽到不想再聽了，你再叫房仲先用口頭去問屋主多少錢要賣，其實沒多大意義）
記住，下斡旋的方式一共有兩種，你可以自行選擇採用
目前不動產經紀業實施的下斡旋制度有兩種方式，第一種需要交付一筆現金（也就是斡旋金，通常數萬元不等或固定成數，用支票也可以）外加簽一份斡旋書；另一種則只單純簽一份要約書（不必交付現金），兩種的目的都在於要讓屋主知道，有一位正式的買家願意出價來洽談。此外，你所簽署的這一份書面將來也會發生法律上的效果，對雙方而言都是一種保障也是約束。而依據內政部的規定，這兩種下斡旋方式，不動產經紀業者（房仲）都有義務必須要主動告知你，並且詳細解釋給你聽，再由你自由選擇想要採取的方式。在不成文的民情習慣裡，中南部人比較喜歡採用斡旋金方式議價，北部則較多人選擇要約書方式。
（1）採斡旋金方式：早年先民在做不動產的買賣時，不管是不是透過中間人介紹，為了表示誠意，通常會先拿出一筆現金當作憑證，順便向對方提出願買的價格，若您願意的話就先收下這筆錢當做定金，咱們這筆交易就這樣說定了，因此這樣的模式也叫「放軟定」、「放小定」。沿襲至今，變成一種以提出斡旋金進行議價的方式，由買方以交付數萬元不等的現金，並簽屬一份斡旋書面，上頭載明你願意出價總金額以及相關權利義務的書面，交由房仲人員作為憑據，去向屋主方面回報出價以及議價。當然，很少一次喊價就能成交的，這期間可能會來來回回不停議價，若能議出一個雙方都認可的價錢，將斡旋書上面金額修改之後，交由屋主簽名確認，它就是一份具有法律效力的文書。
至於買方事先交付的這筆斡旋金，依房仲業目前做法並不會真的一起捧去給屋主看，而是由房仲業公司暫時代為保管，房仲只拿斡旋書面部份（上頭也會註明買方已經有提出多少萬元的斡旋金，讓屋主感受到誠意）去向屋主進行議價動作。若最終斡旋成功，屋主在斡旋書上面簽字確認願意出售，這筆斡旋金就會轉變成法律上的定金（注意，不是訂金喔），而發生民法上的約束效果；之前交付的現金（或支票）部分也會在雙方簽約時取出，併入作為簽約金來使用；若最終斡旋不成功，則業者將會全額、無條件、無息返還給買方。
（2）採要約書方式：內政部頒布的不動產買賣斡旋範本，其實是以要約書方式為主，也就是你並不需要先拿一筆現金出來，只需要在要約書上表明願意出價總金額，再交由房仲那頭去向屋主進行議價。要約書較重要內容包括：願意承購的總價格、委託斡旋期限、付款方式及其它附帶條件、違約罰則約定、正式簽立房地產買賣契約書之期限等。同樣的，若屋主在要約書上簽名確認出售，也會發生法律上的效果。
關於，你想要撤回斡旋
提出斡旋，並非就只能等到斡旋期限過了才可以撤回，若中途你反悔不想買了，也是可以隨時撤回斡旋，不需要理由。但必須注意的是，若此時屋主已經在斡旋書上面簽收，同意以你的出價賣給你不動產，此時因為已達成法律上合意（買方提出要約、賣方做出承諾），你便不能再表示要撤回斡旋，而必須依你提出的金額條件承買，否則將構成違約。所以，若你臨時決定要撤回，請務必立刻聯絡房仲人員，明白地表示要撤回斡旋，並要求房仲人員立刻取回斡旋書作廢。
斡旋，如同字面上的意義，就是雙方進行磋商、溝通，希望能談出一個共識；但在現行的不動產交易流程裡，「斡旋」並不只是口頭講講、喊個價這麼簡單，它有一些制式的步驟要做，而且是具有法律效力保障的步驟。況且，在房仲的這邊，也必需要有一份正式出價的書面依據讓屋主看到，房仲才有辦法讓屋主認真坐下來談價錢。（相信我，用口頭出的價格屋主已經聽到不想再聽了，你再叫房仲先用口頭去問屋主多少錢要賣，其實沒多大意義）
記住，下斡旋的方式一共有兩種，你可以自行選擇採用
目前不動產經紀業實施的下斡旋制度有兩種方式，第一種需要交付一筆現金（也就是斡旋金，通常數萬元不等或固定成數，用支票也可以）外加簽一份斡旋書；另一種則只單純簽一份要約書（不必交付現金），兩種的目的都在於要讓屋主知道，有一位正式的買家願意出價來洽談。此外，你所簽署的這一份書面將來也會發生法律上的效果，對雙方而言都是一種保障也是約束。而依據內政部的規定，這兩種下斡旋方式，不動產經紀業者（房仲）都有義務必須要主動告知你，並且詳細解釋給你聽，再由你自由選擇想要採取的方式。在不成文的民情習慣裡，中南部人比較喜歡採用斡旋金方式議價，北部則較多人選擇要約書方式。
（1）採斡旋金方式：早年先民在做不動產的買賣時，不管是不是透過中間人介紹，為了表示誠意，通常會先拿出一筆現金當作憑證，順便向對方提出願買的價格，若您願意的話就先收下這筆錢當做定金，咱們這筆交易就這樣說定了，因此這樣的模式也叫「放軟定」、「放小定」。沿襲至今，變成一種以提出斡旋金進行議價的方式，由買方以交付數萬元不等的現金，並簽屬一份斡旋書面，上頭載明你願意出價總金額以及相關權利義務的書面，交由房仲人員作為憑據，去向屋主方面回報出價以及議價。當然，很少一次喊價就能成交的，這期間可能會來來回回不停議價，若能議出一個雙方都認可的價錢，將斡旋書上面金額修改之後，交由屋主簽名確認，它就是一份具有法律效力的文書。
至於買方事先交付的這筆斡旋金，依房仲業目前做法並不會真的一起捧去給屋主看，而是由房仲業公司暫時代為保管，房仲只拿斡旋書面部份（上頭也會註明買方已經有提出多少萬元的斡旋金，讓屋主感受到誠意）去向屋主進行議價動作。若最終斡旋成功，屋主在斡旋書上面簽字確認願意出售，這筆斡旋金就會轉變成法律上的定金（注意，不是訂金喔），而發生民法上的約束效果；之前交付的現金（或支票）部分也會在雙方簽約時取出，併入作為簽約金來使用；若最終斡旋不成功，則業者將會全額、無條件、無息返還給買方。
（2）採要約書方式：內政部頒布的不動產買賣斡旋範本，其實是以要約書方式為主，也就是你並不需要先拿一筆現金出來，只需要在要約書上表明願意出價總金額，再交由房仲那頭去向屋主進行議價。要約書較重要內容包括：願意承購的總價格、委託斡旋期限、付款方式及其它附帶條件、違約罰則約定、正式簽立房地產買賣契約書之期限等。同樣的，若屋主在要約書上簽名確認出售，也會發生法律上的效果。
關於，你想要撤回斡旋
提出斡旋，並非就只能等到斡旋期限過了才可以撤回，若中途你反悔不想買了，也是可以隨時撤回斡旋，不需要理由。但必須注意的是，若此時屋主已經在斡旋書上面簽收，同意以你的出價賣給你不動產，此時因為已達成法律上合意（買方提出要約、賣方做出承諾），你便不能再表示要撤回斡旋，而必須依你提出的金額條件承買，否則將構成違約。所以，若你臨時決定要撤回，請務必立刻聯絡房仲人員，明白地表示要撤回斡旋，並要求房仲人員立刻取回斡旋書作廢。
- 11月 14 週一 201617:06
如果有一天，房仲業消失了，不動產買買會變成甚麼樣？
說真的，房仲真是一個很微妙的行業。
一般職業的賺錢模式，要不就是靠腦力（專業夠），要不就是靠勞力（漢草賀），要不就是靠機會（踩狗屎），而房仲業卻是兼具這三種賺錢型態的行業。怎麼說？房仲要靠專業知識和口才，說服買賣雙方客人買單，還要為客人解決法令和買賣過程的疑慮，靠的是腦力。整天接電話騎車來回奔波帶看，四處走路派報貼單，爬上爬下幫空屋清潔打掃，靠的是勞力。最後，夢想遇到一次就賺很大筆的傭收服務費的案子（俗稱大泡），除了要積德行善齋戒佈施，還要初一十五走廟拜拜，指望的就是一個機會財。所以說，房仲還真不是一般正常人幹的職業 .....
如果有一天，房仲們都罷工了（基本上不可能，因為台灣房仲的薪水大多是沒有底薪，全靠成交服務費抽傭自己賺，老闆會說，要罷工的請自便），甚至整個房仲行業鍊（房仲業、售屋廣告平台）徹底從社會上消失了，我們來想想看，台灣房地產的買賣會變成怎麼樣的情況？
1. 回到以前，屋主自己到處找電線杆、社區佈告欄貼紅紙賣房子，花錢刊報紙分類小廣告，上各個網站、臉書和PTT貼售屋訊息。買方則要自己騎車大街小巷找有貼售字的房子，這個月沒有人家賣屋，下個月再過來繞一圈。或者，每天上網找尋屋主貼在臉書售屋的資訊，再一個一個打電話跟屋主喬時間，一間一間現場看實景。
2. 屋主所接到的每一通買方詢問電話，全都都要自己拿鑰匙去帶看，不管颳風下雨、上班外出、洗澡吃飯拉屎中，通通得速速趕過去，這還不包括要應付那一群最愛亂砍價的投資客來插花搗亂。而買方每一次去看屋時，得要先找一枚壯丁同行護駕，最好是那種身上有兩塊胸肌、四塊二頭肌、八塊腹肌那種，以免遇到怪怪的屋主難以脫身。若妳身邊沒有這樣的男人，就只能打電話花錢找吳柏毅（UberEat） 來兼差陪你看房。
3. 屋主賣屋前，需要自己準備相關的權狀謄本、探聽行情、搞懂持分、計算坪數，瞭解哪裡是增建，回答買家現場或電話提問的各種屋況問題。買方在看屋前，則需要先上網做足功課，從附近實價登錄行情、應繳稅費到所有買房知識，最好再找一個對房地產非常瞭解的人一起幫忙，以免中間遺漏了什麼重要的事情。
4. 賣的人要賣高，買的人想撿便宜，本來就是天經地義，但沒有了房仲居間斡旋緩衝，當然也就沒有議價技巧可言。買賣雙方自己談價錢，白刀子進紅刀子出，要不就是只有一次見面廝殺攤牌的機會，要不就是拉長時間玩消耗心理戰術；最慘的是，買方好不容易糾纏多日，砍到屋主認輸跳樓大降價，心中竊喜，想說今晚再回去多考慮一下，結果當天夜裡一個陌生人突然冒出來按屋主電鈴撿大便宜，付訂拍板打包帶走，明明屋主阿北昨天講好讓我想一晚的卻反臉口說無憑，心情整個草泥馬！
5.動輒千萬買賣，擔心爾虞我詐，雙方敲定價錢以後，得各自找一位信任的代書來幫忙簽約過戶，防止對方帶來的代書亂動手腳。最好見面時，連同銀行的親戚、警界友人、律師舊識通通一起叫來觀禮，壯大聲勢，畢竟買賣安全第一。
6. 如果沒了房仲的過濾把關檢驗，這時的房屋買賣就真的是銀貨兩訖、下好離手，你當初慶幸的物美價廉，如今買到甚麼就是什麼。漏水屋、爛尾樓、產權不清、捲款詐騙、屋裡很有故事的事故宅，全都得由你自己承擔，也沒其他人可以牽拖。到那時買房子還真的是需要三思、三思再三思。
如果，有一天房仲業消失了，搞不好會出現一個新的行業，叫做專業陪看屋人。一樣先打契約，一樣收服務費，而且是鐘點計時算錢，只陪同看屋提供有關不動產的專業意見，【不】負擔後續法律責任。
買間房子過程要舞弄這麼大齣，而這些你都不用經歷，你 ..... 還會覺得房仲人員的錢很好賺、賺太多嗎？
一般職業的賺錢模式，要不就是靠腦力（專業夠），要不就是靠勞力（漢草賀），要不就是靠機會（踩狗屎），而房仲業卻是兼具這三種賺錢型態的行業。怎麼說？房仲要靠專業知識和口才，說服買賣雙方客人買單，還要為客人解決法令和買賣過程的疑慮，靠的是腦力。整天接電話騎車來回奔波帶看，四處走路派報貼單，爬上爬下幫空屋清潔打掃，靠的是勞力。最後，夢想遇到一次就賺很大筆的傭收服務費的案子（俗稱大泡），除了要積德行善齋戒佈施，還要初一十五走廟拜拜，指望的就是一個機會財。所以說，房仲還真不是一般正常人幹的職業 .....
如果有一天，房仲們都罷工了（基本上不可能，因為台灣房仲的薪水大多是沒有底薪，全靠成交服務費抽傭自己賺，老闆會說，要罷工的請自便），甚至整個房仲行業鍊（房仲業、售屋廣告平台）徹底從社會上消失了，我們來想想看，台灣房地產的買賣會變成怎麼樣的情況？
1. 回到以前，屋主自己到處找電線杆、社區佈告欄貼紅紙賣房子，花錢刊報紙分類小廣告，上各個網站、臉書和PTT貼售屋訊息。買方則要自己騎車大街小巷找有貼售字的房子，這個月沒有人家賣屋，下個月再過來繞一圈。或者，每天上網找尋屋主貼在臉書售屋的資訊，再一個一個打電話跟屋主喬時間，一間一間現場看實景。
2. 屋主所接到的每一通買方詢問電話，全都都要自己拿鑰匙去帶看，不管颳風下雨、上班外出、洗澡吃飯拉屎中，通通得速速趕過去，這還不包括要應付那一群最愛亂砍價的投資客來插花搗亂。而買方每一次去看屋時，得要先找一枚壯丁同行護駕，最好是那種身上有兩塊胸肌、四塊二頭肌、八塊腹肌那種，以免遇到怪怪的屋主難以脫身。若妳身邊沒有這樣的男人，就只能打電話花錢找吳柏毅（UberEat） 來兼差陪你看房。
3. 屋主賣屋前，需要自己準備相關的權狀謄本、探聽行情、搞懂持分、計算坪數，瞭解哪裡是增建，回答買家現場或電話提問的各種屋況問題。買方在看屋前，則需要先上網做足功課，從附近實價登錄行情、應繳稅費到所有買房知識，最好再找一個對房地產非常瞭解的人一起幫忙，以免中間遺漏了什麼重要的事情。
4. 賣的人要賣高，買的人想撿便宜，本來就是天經地義，但沒有了房仲居間斡旋緩衝，當然也就沒有議價技巧可言。買賣雙方自己談價錢，白刀子進紅刀子出，要不就是只有一次見面廝殺攤牌的機會，要不就是拉長時間玩消耗心理戰術；最慘的是，買方好不容易糾纏多日，砍到屋主認輸跳樓大降價，心中竊喜，想說今晚再回去多考慮一下，結果當天夜裡一個陌生人突然冒出來按屋主電鈴撿大便宜，付訂拍板打包帶走，明明屋主阿北昨天講好讓我想一晚的卻反臉口說無憑，心情整個草泥馬！
5.動輒千萬買賣，擔心爾虞我詐，雙方敲定價錢以後，得各自找一位信任的代書來幫忙簽約過戶，防止對方帶來的代書亂動手腳。最好見面時，連同銀行的親戚、警界友人、律師舊識通通一起叫來觀禮，壯大聲勢，畢竟買賣安全第一。
6. 如果沒了房仲的過濾把關檢驗，這時的房屋買賣就真的是銀貨兩訖、下好離手，你當初慶幸的物美價廉，如今買到甚麼就是什麼。漏水屋、爛尾樓、產權不清、捲款詐騙、屋裡很有故事的事故宅，全都得由你自己承擔，也沒其他人可以牽拖。到那時買房子還真的是需要三思、三思再三思。
如果，有一天房仲業消失了，搞不好會出現一個新的行業，叫做專業陪看屋人。一樣先打契約，一樣收服務費，而且是鐘點計時算錢，只陪同看屋提供有關不動產的專業意見，【不】負擔後續法律責任。
買間房子過程要舞弄這麼大齣，而這些你都不用經歷，你 ..... 還會覺得房仲人員的錢很好賺、賺太多嗎？
大台南。房事房市房勢 (2)