感覺新政府上任以來，政策菜色變化不少，但很多卻都是只炒一半就端上桌來，半生不熟地，吃多難保不會壞肚子。對於房市的改革，小英政府就任前喊出房市三箭（稅制改革、租屋專法、社會住宅）前途尚在未卜之間，這兩天內政部立馬加菜兩道，兩道同樣還沒有炒熟，大家光看就有點驚嚇的菜，感覺還沒吃下肚，房市就已經隱約聞到一股烙賽味兒 .......規劃政策一、未來屋齡30年以上強制建物安檢，並在買賣時附上安檢報告1. 住老屋跟買老屋的人都是有不得已苦衷，市場自然有機制篩選，若真為人民安全著想，何須訂買賣時才要附報告，政府主動全面來做就好。2. 檢查費用誰來負擔？專業檢查人力足不足以消化全台灣幾百萬棟的檢查數量？3. 老屋健檢合格門檻如何訂？怎樣才叫老屋很安全？簡單檢和套餐檢，費用價差數萬元。4. 消息誘發民眾對於老屋的恐懼，未來無疑造成市場變相排斥老屋。5. 數百萬老屋的持有人挫咧蛋，準備接受房價恐慌。幾次重要的大地震，震出台灣的建築物安全問題，也震出人民和政府對這一塊的覺醒。30年以上的老房子，台灣街頭比比皆是，老屋健檢、老屋安檢，就安全的角度而言固然立意良好，但全面強制實施有沒有必要？依筆者個人感覺，這個修法議題來得莫名其妙了些，企業徵人都不可以有年齡歧視的限制，怎麼房子年過三十就通通要拿去做雞精，好歹講個道理出來吧？三十歲，才剛是女人一枝花的年紀哪（..... 離題了）屋齡並不是原罪，台灣房屋的安全問題是因為位處地震帶，而且有嚴重土壤液化隱憂，試問若一間三十年、在鄉村區、蓋在堅固岩盤上的老房子，和一間在都會區、土壤高度液化、還有斷層帶通過的十年房子，哪一間比較需要進行房屋安檢？當政策搞錯方向，只用齊頭式推論要求三十年老房一律安檢，就不得不質疑這樣的政策到頭來會不會是做白工，對於真正提升人民居住安全沒有多大助益。其次，全面安檢完了以後呢？是真的僅供民眾在買賣時做參考而已呢，還是政府其實有其他措施想做，只是苦於沒錢，只好用這招叫大家幫忙出 .......（呃，我又多嘴了）。又假如，好不容易全部老屋都檢完了，忽然又來一次大地震，那是不是該全部重新檢查一次才算安心？政策二、內政部擬取消仲介服務費６趴上限早期會訂出服務費上限６趴，正是因為當時房仲業收費標準不一，甚至頻頻有賺取價差的弊病發生，所以訂出６趴上限不只是在杜絕弊端，更是在扭轉民眾對於房仲業形象觀感不佳印象。比如說，現在當客人問我服務費收費標準如何？我能很理直氣壯的告訴他，依據內政部規範，房仲業收取服務費不得超過成交總價百分之六 .......，事實上，房市低迷時期，為了拚成交，個案要每一件都順利收足６趴已經不容易，內政部取消上限規定，到底是在幫房仲還是害房仲？若未來客人問你，之前新聞不是說內政部取消你們服務費的限制了，你們公司還要堅持這樣的收費標準嗎？應該可以算得更便宜一點吧？或許，將來市場一旦賣方４買方２的不成文收費標準打破，可以預見房仲業絕不會因為內政部取消上限規定而賺得更多，而所謂改用服務品質決定收費？快別傻了，當市場成交量愈發萎縮時，拚誰收費低廉才是王道，更遑論沒有了收入支持的服務品質將會變得如何？如此循環之下，消費者不見得必然獲利。突然懷念起華仔經典電影「雷洛傳」，因為裡頭有兩句貼切的台詞，完全命中此刻劇情 ......豬油仔：如果有老婆可以抱，誰還願意打手槍 ......（老屋強制安檢）雷洛：以前那些隔日收、日日收、三五七日收通通取消，以後就由豬油仔負責收。（服務費上限規定，改天豬油仔不在了，你們這些戴帽子的和便衣，愛怎麼收就怎麼收吧） 相關新聞：30年以上老屋，未來買賣需附建物安檢報告http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/1832165…哪種等級才標準？從6000到百萬 健檢等級差很大https://tw.news.yahoo.com/%E5%93%AA%E7%A8%AE%E7%AD%89%E7%B4…老屋強制健檢 房仲：等於判中古屋死刑http://house.udn.com/house/story/5886/1976171房市空襲？ 老屋健檢費誰埋單？https://tw.news.yahoo.com/%E6%88%BF%E5%B8%82%E7%A9%BA%E8%A5…老屋附耐震評估 葉俊榮：鼓勵性質 不影響交易https://tw.news.yahoo.com/%E8%80%81%E5%B1%8B%E9%99%84%E8%80…仲介費6％上限 內政部擬取消http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1034443好事達人 吳志鴻 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(329)
在房市不景氣的時期，買方出手買中古屋的挑剔度又更加嚴峻了，做房屋的履歷表，不啻是未來中古屋殺出重圍的一種不錯方式。以往買賣雙方對中古屋的看法是兩極，屋主竭盡所能隱藏房子的問題和缺點，希望買方看到好看的一面，就能賣個好價錢，這原則更在投資客的包裝功力下發揮到淋漓盡致。牆壁全部貼上壁紙，梁柱包上木作裝飾，外牆敲掉重貼磁磚，屋內再加上幾盞昏黃水晶燈，40年中古屋搞得比新成屋漂亮，宛若半老徐娘，迷倒多少買房新手，但包裝紙下遮掉多少瑕疵，一兩年後就會見真章。真正老練看屋買家可不吃這一套，寧可看到家徒四壁，老舊窗稜，最好連牆壁上小裂紋都一清二楚，這房子該修什麼，該改什麼，看過心中一清二楚，買得安心，出價也出得爽快。達人服務過程中也常遇到，買屋客人直接講明，絕不看有新作裝潢的案件。
去年看過一個投資客案件，達人打心裡欣賞稱讚。那房子是投資客案件無誤，但屋內並沒有多餘的木作裝潢或壁紙，做的是外牆拉皮、全屋粉刷、地板貼磚、頂樓鐵皮屋改實牆、全屋管線管路更換等基礎修繕，看起來比嚴重裝潢的房子還清爽漂亮。重點是，投資客還提供把內牆敲掉重拉管線、水泥施作的照片給客人看。這一間我推薦給好幾個客人看過，反應都不錯，有位客人還下了勢在必得的斡旋，但差一天，沒買到，殘念 .......
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屋主們似乎終於感覺到房市的冷淡了。先前在媒體與專家的推波助瀾之下，房仲們首先感覺到來自買方的遲疑與買氣冷淡，但屋主方面並沒有這樣的看法，即便房仲們循循善誘、苦口婆心，屋主的開價始終不動如山。一個不買，一個不賣，於是，房仲業一片哀鴻遍野。如今從數字上看到，屋地主們開始有感覺到不動產的冷冽，開始有動作了，謝天謝地 ......
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《房市觀測站》屋主自動降價增價 幅度10~15%
好房網News編輯中心／綜合整理
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一個政府會使用稅捐的方式來抑制房價，其用意不外乎就是想透過，抽掉其中可能因為投機行為製造出來的利得（利潤），讓投機性行為無利可圖，投機行為便會自動退出市場，讓房價回歸到真正的市場供需法則運行。
但目前台灣房市的投機行為來自多方面，不單單僅是投資客、建商，還有財團乃至當年許多政府的錯誤政策助長，多年的因果交雜堆疊出一個高房價的共業。台灣當前的房價就像是一座UNO疊疊樂，抽掉每一根之前都得先考慮每一個面向的影響，如果心底只想著要讓對手知難而退，硬要一口氣拔掉最關鍵的一根，結果反而可能是自己先冒著全倒的風險 .......
*******************************************房地合一不管怎麼課都很重！屋主醞釀多殺多好事達人 吳志鴻 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(93)
貸款利率對房市有多重要，只要有買過房的人都知道，而貸款利率對房市景氣有多重要，不動產從業人員更是明瞭。眼看著政策打房一步步出招放大絕，此時金融業為了自保，居然也參一腳使出金鐘罩斷後路，慘哉。銀行業放款態度轉趨保守，房仲人員在幫顧客評估規劃房貸清償能力時，就必須跟著保守，寧可建議客戶降低期望價格，也不要讓客戶掉入屋奴的深淵，到頭來卻當個不開心的圓夢族，也壞了長久的客戶友誼 ......
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對房市不樂觀 銀行房貸利率拉高到2.4%
好房網News記者簡蕭羽濤／整理報導
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中古屋是一種很妙的產品，他不像新成屋，喜歡這產品就買，不喜歡就算：也不像預售屋，看不見產品，連嫌都不能嫌，單憑建商給的圖樣和遠景就得買單。反之，中古屋是一個實實在在的產品，二手產品，折舊、瑕疵、破舊、污漬、漏水等問題都會一一攤開成為買家挑剔砍價的理由，除非屋主不缺錢，否則若想讓自己的中古屋順利成交，不僅出售前必須考慮開價的市場競爭性，在出售中還必須視市場和買家反應，做適當讓步。當預期性的買方市場壓力來臨，屋主也悄悄放下身段了 ......
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雙北中古屋 開價降2成
囤房稅逼售 30年老屋最明顯好事達人 吳志鴻 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(154)
最近達人有位客人看上一間新成屋，超喜歡，探他的出價上限恰好是屋主想實拿的價格，好掙扎，不知怎麼幫客人向開發方出價 .... 回推其中原因，現任屋主買了卻不喜歡，亟於想脫手換現換房子。換句話說，這屋主想要的實拿價錢就是加了奢侈稅在裡面，也相對墊高了成本。
與很多屋主在討論開價時，屋主常以當初花百萬裝潢、附贈很多好用家具家電等理由，要求拉高開價，這時達人便會把醜話說在前頭，讓屋主瞭解，其實這些東西在很多買方眼中是累贅，不是加分，再請屋主即便要加價，也要酌量。但碰上奢侈稅、增值稅這些東西達人就沒轍，畢竟這是真真實實的成本支出，從沒有一位屋主肯讓步。
奢侈稅也好、兩稅合一也好，都是想透過稅賦方式，抽掉不合理的投機利得，這立意本好。然而，除了凶宅、惡鄰、嫌惡設施等無奈因素之外，應該沒有屋主會抱著賠錢賣房的心態，隨便把自己寶貴的房子給賣了。兩稅合一後，房價真的會大跌嗎 ..... ? 堪憂。
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近來，房價問題在年底選舉與兩稅合一議題交攻之下，屢屢成為媒體討論的重心，不只報章雜誌一直在放利空消息，連談話性節目也三天兩頭開堂公審，達人聽到耳朵都快長繭，乾脆轉陪女兒看卡通台。大體而言，目前房市冷歸冷，但冷的是買氣，是民眾觀望的態勢，價格並沒有明顯感覺到變冷；如果這只是選前營造的全民期待打房氣氛，那選後到底會產生什麼變化？
有個朋友開玩笑地說，若房市也有選後的慶祝行情，那麼藍黨若勝選，照理會有政策力量的慶祝紅盤，反之若綠黨勝選，民眾期待改革的信心大增，應該會有市場買氣的慶祝行情。那房價，幾時才會真正開始盤整？
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房價到底跌不跌？何時跌？
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不知是不是受到選前政府大力在媒體宣傳兩稅合一【威力】的因素影響，最近達人接到詢問買房的客戶數量似乎有點縮減，大概都是在等一些【專家】預測的房價下跌時刻來臨吧？其實，偶爾見到看房的客戶為了幾十萬的價差，在非常喜歡的房子前蹙眉不已，兼具房仲人員與市井小民的雙重身分，達人也期待房價能合理的降一些，讓真正想買房的人都能如願擁有一個家。至於這些改革策略，是不是真的能發揮抑制投機性不合理房價的神奇功效，讓我們繼續看下去 .......
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房地合一稅 17%有殼族想賣屋
（中央社記者韋樞台北30日電）
形成政策中的房地合一稅，是否會影響售屋意願？房仲調查，17.17%的屋主想賣屋獲利了結，同時不論有殼或無殼族，逾40%的受訪者認為，房合一稅是最有效落實居住正義的方式。
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隨著年底選舉腳步接近，為了提升施政滿意度，政府趕在選前端出政策牛肉，對於存在已久的房價民怨（當前台灣兩大民怨：食品安全、高房價）頻頻喊話出招，尤其對準高房價的三害『建商、投資客、房仲業』下手放大絕，且一招比一招狠。然而，劍氣太大就難免會傷及無辜，砍了建商、投資客，散了房價，卻有更多辛苦存錢買了房的百姓暗自叫苦 ......
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房地合一恐掀倒貨潮 專家：現在不賣風險更大
好房網News記者曾威智／整理報導
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大台南。房事房市房勢 (2)