百年默默無聞的歡煙蔓草堆，即將變成寸土寸金的地點，即便環保人士極力懷疑開發選址的合適性，但還是有許多歸仁的鄉親樂見其成。歸仁，自從高鐵通車以後，似乎再沒這麼熱鬧過了 .....＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊綠能研發基地 沙崙科學城啟動 2016.11.07
行政院長林全昨主持「沙崙綠能科學城」啟動儀式。他表示，綠能產業發展勢在必行，尤其在終止核電與解決燃煤電廠造成空氣汙染的前提下，綠能是下一世代重要產業。林全說，台灣製造實力很強，但欠缺整合能力，沙崙綠能科學城未來將成為綠能研發基地，帶動周邊研發能力，成為綠能科技示範場域，以聚落經濟的型態展現台灣競爭力。沙崙綠能科學城是新政府五大產業創新計畫之一，位於高鐵台南站特定區，包括綠能科技聯合研究中心及綠能科技示範場域，共廿二點三公頃，其中綠能科技聯合研究中心預計明年七月先動工。台南市長賴清德致詞時先感謝蔡英文總統與林全支持，針對有媒體報導「沙崙綠能科學城重點是造城不是綠能」，賴說，綠能科學城場區全位於高鐵特定區內，用地多數為公家所有，完全沒有使用到東側的沙崙農場。針對有環保人士以快閃行動質疑科學城附近蓋影城有破壞生態之虞，賴清德也澄清說，沙崙農場有九百五十一公頃，國際影城預期規畫是二百公頃，「七百五十一公頃提供鳥類生活，應該夠吧！」且沙崙是草鴞的覓食區，非棲息地，未來若台南市能幸運地獲選開發影城，會避開造林區。政務委員吳政忠表示，沙崙綠能科學城是結合太陽光電、燃料電池、智慧綠建築、電動載具等中上游研發中心，扮演新科技、新設計和新應用的示範場域，例如無線充電的電動公車、太陽能頂板汽車、綠建築、零廢棄等，這都是未來科學城的願景。新聞出處 聯合新聞網 http://udn.com/news/story/9586/2089327＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊相關新聞：中研院南部院區、大臺南會展中心、沙崙綠能園區賴清德：勾畫三大藍圖http://www.chinatimes.com/newspapers/20160923000389-260210李安促成！台南沙崙成國際影城基地 林全：3年見成果http://www.ettoday.net/news/20161016/794030.htm李安推薦影城預定地 在東方草鴞家http://www.tanews.org.tw/info/11517 好事達人 吳志鴻 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(524)
觀察這幾年各縣市的地價稅飆漲得很離譜，居然還有已經繳稅繳很多年的朋友跑來問好事達人，聽說地價稅還有分自己用跟一般的，差別在哪裡？怎麼區分？怎麼去申請？我心裡想著卻不敢直接明說，老兄你想必已經多繳很多年的稅金了齁 .....
每年１１月開徵的地價稅（地價稅不是持有空蕩蕩的土地才有喔，別忘記你住的透天、甚至大樓下面也配屬一小塊持分土地，這土地也是要課稅的），若按照一般使用的稅率是１０‰～５５‰，而且採取累進方式課徵；但如果符合法律規定的自用住宅條件，就可以去申請改用自用住宅用地優惠稅率，自用住宅的地價稅率只有２‰，繳起稅來金額可是相差非常多。但前提是，政府並不會主動核定給你自用住宅稅率的優惠，你得要自己去申報才有。如果你不知道自己目前是使用哪一種稅率，可以檢查你先前每年繳交的地價稅通知單上，【稅地種類】這一個欄位，會有註記一般或是自用。
一、自用住宅用地的適用條件：
（一）土地所有權人本人或其配偶、直系親屬名下所持有的房屋，目前有其中一人於該地設有戶籍登記：直系親屬在法律上是指往上算至祖父母、父母或岳父母，往下算至子女、孫子孫女等都算是，而兄弟姐妹叔伯姑姨外甥這些是屬於旁系親屬，不能算入。此外，如果土地所有權人或其配偶、直系親屬曾經在９月２２日以前【全部】將戶籍遷出，之後又遷回，理論上就必須再重新申請，才能再適用自用住宅用地稅率，戶籍不在的那段期間，則按照一般用地稅率課徵核算。
（二）須無出租、且無營業行為：換句話說，如果房子是出租給他人，或是兼有做雜貨店、餐飲、乃至網拍生意等商業營業的話，都不能稱做是自用住宅。大樓或透天房屋有一部分面積供出租或營業使用，但扣除該部分不符合自用住宅用地規定外（比如一樓租人當店面，二樓以上作住家），其它供自住使用的房屋面積，還是可以按面積比例適用（但申報面積不得少於總建坪的六分之一），也就是有出租營業的部分按一般稅率課稅，符合自用住宅條件部分則按優惠稅率課稅。而一般人擔心的，因為就讀學區被別人寄戶口，導致戶籍內出現不同姓的人，會不會被地方稅捐單位認定有出租行為，進而要求以一般稅率繳稅，這部份依據達人請教地方稅捐機關，得到答覆仍是以有無租賃事實作認定，除非有戶籍內太多異姓人口設籍，或是有人舉報租賃情況，稅捐機關才會特別做稽查。若屆時被抽查，且確實只是單純寄戶口設籍，則可填具【設籍人無租賃關係申明書】做佐證即可。
（三）土地所有權人與配偶以及未成年受扶養親屬，以一處為限：按法條字義解釋，供家庭核心成員（夫、妻及其未成年子女）居住使用之自用住宅，只限申請一處，如果有第二處房地產，則另一處必須由其它的已成年直系親屬（例如已成年的子女、祖父母等）設立戶籍，才可以不受限制。
（四）持有都市內土地不得超過３公畝（３００平方公尺，約９０.７５坪）與非都市內土地７公畝（７００平方公尺，２１１.７５坪）的面積限制，超出的面積部分就不適用自用稅率。但夫妻是分開計算面積上限的，所以夫和妻都各自擁有都市土地３００平方公尺與非都市土地７００平方公尺的上限額度。面積超過上限的話，稅捐稽徵機關會依照「土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬的戶籍所在地」→「直系血親尊親屬的戶籍所在地」→「直系血親卑親屬的戶籍所在地」→「直系姻親的戶籍所在地」順序，計算至３公畝或７公畝為止，並將超過的部分排除適用優惠稅率。
二、申請期限：
於每年地價稅開徵４０日前（也就是每年９月２２日之前）必須提出申請，逾期才提出申請的話，只能從申請的次一年度才能開始適用。若已經申請核定為自用住宅而用途一直沒有改變，以後便可以不必再年年提出申請。申辦的方式有郵寄、親自辦理、傳真、委託他人、網路申辦等。由於地價稅和房屋稅是屬於【地方稅】，也就是主管機關是各地方政府的稅務局（不是國稅局），因此你可以親自到房屋土地所在地的稅務局辦理（例如：台南市政府稅務局），或上該地稅務局官方網站做線上申請。
三、應檢附附件
（一）自用住宅用地：
１、戶籍證明文件
（１）戶口名簿影本（土地如果供直系親屬設籍，夫妻非設同一戶籍者，需額外附雙方戶口名簿影本，以免影響日後還須通知納稅義務人補證明文件，增加公文處理的時效）。
（２）外僑居留證明文件影本 。
（３）已填註土地所有權人及配偶、未成年之受扶養親屬、設籍人資料者得免附戶口名簿影本。
（４）若有非親屬寄居，且無租賃關係，須填寫土地所有權人或設籍人無租賃關係申明書正本。
（５）外籍配偶無身分證者，須填寫配偶無不動產申明書正本。
２、建物坐落基地證明文件：
（１）已辦建物所有權第一次登記房屋：建築改良物所有權權狀影本或其他建物證明文件（已填寫建號者免附） 。
（２）未辦建物所有權第一次登記房屋：使用執照影本或建物勘測成果圖； ７７年４月２９日以前建造完成或無上述資料者，須檢附房屋基地坐落申明書。
３、填妥自用住宅優惠稅率申請書（申請書表可以向各地稅捐稽徵處索取，或從網路上下載列印），連同戶口名簿影本、還有前項建築改良物的證明文件，向土地所在地的稅捐機關（縣市稅務局）申請核定。
（二）國民住宅用地：
１、政府直接興建者：建造執照影本或取得土地所有權證明文件。
２、貸款人民自建或獎勵投資興建者
（１）建造執照影本或使用執照影本。
（２）主管機關核准之證明文件影本 。
（三）企業或公營事業興建之勞工宿舍用地：
１、建造執照或使用執照影本。
２、勞工行政主管機關之證明文件影本 。
四、合法節稅小秘訣
（一）如何突破「一處」的限制：稅法雖然規定你「本人、配偶及未成年直系親屬」使用自用住宅優惠稅率只能有一處，但如果您擁有二處以上的自用住宅時，則可一間以「本人、配偶或未成年子女」來設籍，第二、三間分別以已成年子女、祖父母、父母、岳父母等其中一個人去辦理戶籍登記，在其他條件（例如無出租營業、持有的土地總面積未超過上限...）都符合的情形下，您還是可以不受一處的限制，全部都可以適用自用住宅優惠稅率。
（二）選擇最有利的一處：若家裏頭的人口比較簡單，沒有辦法同時間在多處設立戶籍，那麼就要選擇在總地價（公告地價 x 土地面積）最高的那一處房子設立戶籍，並且申請適用自用住宅用地優惠課稅，節稅的效果最大。
（三）自益信託土地也可以適用：委託人與受益人同屬一人（即自益信託），而且地上物（房屋）仍供委託人本人、配偶或其直系親屬做住宅使用，並符合自用住宅用地條件，雖然納稅人名義已為受託人，您還是可以申請按自用住宅用地之稅率核課。
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在台灣，大部的人買賣不動產都是透過房屋仲介人員，但以仲介業的生態而言，真正跑房貸流程是在簽訂買賣完成之後才開始，而且這部分的工作大多是由代書（地政士）這邊協助客戶，所以很多仲介人員其實也不太清楚跑貸款流程。但是有過買賣房屋經驗的人都知道，買屋的過程中，尤其是買賣中古屋，從成交簽約到登記過戶完成，房貸核貸卻往往是時間花費最久的一關。各家銀行對於辦理房貸的流程和手續大同小異，大致分為下面幾個步驟，好事達人來簡單說明一下：
（一）當事人提出房貸申請（簽訂買賣契約後）
不管是個人自己申請，或經由地政士幫忙送件，銀行都會在收到正式申請貸款的書面之後，才會真正啟動審核貸款的機制。在此之前詢問過銀行（預估）的成數、可貸金額、利率等等，數字都只能僅供參考。換言之，貸款人若是透過地政士幫忙辦理，可在事前提供自己的資料（薪資、存款、扣繳憑單等等），請地政士幫忙徵詢多家銀行貸款的條件，來決定自己最終想要申請哪一家銀行貸款。
（二）銀行進行房屋鑑價
銀行在收到貸款申請文件之後，首先會依據買賣標的房屋的謄本資料，參考房屋所在地點、坪數、屋齡、建材、生活機能、學區、嫌惡設施等等條件，由專人進行評估價值的程序，必要時還會派人到房屋現場勘查拍照，以便推算可貸金額及成數，由於房屋條件是既定事實，若之前已經透過該銀行做過預估，大多會遵照之前評估的價值，有時銀行甚至還會直接以你們的買賣成交價做基準（再乘上可貸成數）。如果鑑價的結果不如預期，有可能鑑價人員對於屋況或當地環境不熟悉，申請者不妨邀請銀行人員再到現場勘查一次，額外提供有利的說明或資料，看能不能爭取到更好的條件。
（三）審核貸款者背景條件
銀行另外會對貸款申請人進行條件審查，針對貸款者工作、薪資、年齡、性別、信用紀錄、財力證明、還款條件等等做客觀評估。除了參考貸款人提出的各種有利證明（在職證明、薪轉存摺影本、扣繳憑單、存摺、保單影本等等），也會透過申請聯合徵信中心（聯徵）紀錄來評估貸款人的歷年信用紀錄、申請人有無其他負債貸款等等。審核步驟完成，基本上銀行就會通知當事人或地政士，對於申請案件的核准或拒絕；若是拒絕，也會婉轉告知拒絕理由。通常銀行對於年紀較大的貸款人（例如65歲以上、無正常職業），除非有足夠的財力證明，貸款條件的評估會較差，成數和但款年限較低，而申請失敗的機率也較高。所以，也有專家建議，夫妻買房除非一定得登記在某人名下，否則通常建議以條件、信用較佳的一方來申請較為有利。
（四）銀行對保
當銀行核准貸款申請之後，下一步就會通知貸款人（有時須增加保證人）親自來到銀行一趟，除了簽訂正式的借貸契約之外，也會幫貸款人開立銀行帳戶，未來銀行的撥款，以及貸款人每個月還款繳錢，也都是透過這個帳戶來進行。
（五）抵押權設定
在正式撥款之前，銀行會要求先完成設定抵押權動作，也就是在已經過戶完成的房屋和土地權狀謄本加註登記銀行抵押權擔保設定事項，在法律上意義，有加註抵押權一來貸款人就不容易偷賣房產，二來在將來若貸款人有其他債權的糾紛時，銀行就能因物權（抵押權）登記效力優先於一般債權，就房子拍賣的錢有優先受清償權利，藉以保障銀行自身。銀行設定貸款金額，一般是實際借款的1.2倍，比如實際貸款1000萬，抵押權設定登記上就會是1200萬元。如果前一任屋主原本還有其他銀行的貸款尚未還完，原屋主就需要提供原貸款銀行帳戶、餘額資料，讓新核准貸款的銀行去做撥款代清償動作。 有時前屋主的房貸明明早就已經還清，卻沒有去塗銷抵押權登記，這時就必須請原屋主先去他的原貸款銀行申請一張已清償證明。
（六）銀行正式撥款
前面步驟完成後，大致上銀行就會把錢核撥下來（代償前貸款或撥入履保帳戶）。但在銀行正式把錢核撥ㄓ前，會先確認貸款人已有先幫房子進行火險和地震險的投保，之後才會正式撥款。而且銀行會要求這個火險、地震險，貸款人必須一直續保，一直到貸款年限清償完為止。為什麼，因為房子有保火地險，到時候若房子發生災害，銀行還可以拿理賠的保險金來抵償貸款，你若沒保險，銀行連想拍賣都沒東西可以拍賣，借你的錢等於泡湯。
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曾有位客戶問我，他手邊有現金大概兩百萬，夠不夠買房？不然到底要準備多少現金才行？買房子又需要估算到哪些金額？這不禁讓我想起一則網路笑話：有一位房仲對著上門的客戶拼命促銷「這間房子依照市場目前的行情價格至少要一千七百萬，現在屋主缺資金認賠便宜賣，只要一千五百萬就好，機會很難得啊！」客人聽完，也很豪爽的回答：「哥我是甚麼身分地位？我有差這區區的一兩百萬嗎？我差的是剩下的那一千五百萬哪。」好事達人 吳志鴻 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(107,638)
這裡指的《雙城》，說的是熱蘭遮城（安平古堡） 普羅民遮城（赤崁樓），分別位在台南安平區和中西區，早年的五條港區，以安平古堡和赤崁樓為台南觀光的核心區塊，孔廟、神農街、安平老街、吳園等等都位在雙城區範圍內。
交通部這一個公告，不只對台南市觀光發展非常重要，對於其他縣市也都有解套指標作用，重要性到底在哪裡？
根據《民宿管理辦法》第五條規定，能申請設置合法民宿的地區，限於： 一、風景特定區。二、觀光地區。三、國家公園區。四、原住民地區。五、偏遠地區。六、離島地區。七、經農業主管機關核發經營許可登記證之休閒農場或經農業主管機關劃定之休閒農業區。八、金門特定區計畫自然村。九、非都市土地。
換句話說，原本舊台南市市區（中西、北、東、南、安平、安南）範圍內，是不符合設置民宿（不是旅館、旅社）規定的基本條件。現存所有以民宿經營方式的住宅，都是不合法的，大家都只能偷偷宣傳，默默經營。但台南畢竟是古城，市區觀光古蹟資源豐富，不允許民宿存在其實是蠻不合理的現象，所以，不只是業者，許多學者也都紛紛提出意見，希望政府能對這樣的現象做合理調整，終於，有了圓滿的結果 ......
台南，不只是人文風土和古蹟豐富而已，很多在地經營的民宿，也都做得非常精緻有特色，導入合法化以後，經營上也不需要再偷偷摸摸，光明正大繳稅營運，相信業者也願意投入更多心力，提供更棒的服務與設施。
假期想來一趟豐富的住宿小旅行嗎，來喔，咱們台南是非常優的地點，超、極、推、薦。
相關新聞： 全台首例 台南雙城區 列交部指定觀光區 http://www.epochtimes.com.tw/…/%E5%85%A8%E5%8F%B0%E9%A6%96%…
雙城指定為觀光地區 南市府規劃行銷 http://news.ltn.com.tw/news/local/paper/1035387
你家列進觀光地區了嗎？台南市府公布雙城地區 https://video.udn.com/news/565140
台南民宿業盼了4年終於可合法 老屋問題怎麼辦？ http://udn.com/news/story/9/1980173
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感覺新政府上任以來，政策菜色變化不少，但很多卻都是只炒一半就端上桌來，半生不熟地，吃多難保不會壞肚子。對於房市的改革，小英政府就任前喊出房市三箭（稅制改革、租屋專法、社會住宅）前途尚在未卜之間，這兩天內政部立馬加菜兩道，兩道同樣還沒有炒熟，大家光看就有點驚嚇的菜，感覺還沒吃下肚，房市就已經隱約聞到一股烙賽味兒 .......規劃政策一、未來屋齡30年以上強制建物安檢，並在買賣時附上安檢報告1. 住老屋跟買老屋的人都是有不得已苦衷，市場自然有機制篩選，若真為人民安全著想，何須訂買賣時才要附報告，政府主動全面來做就好。2. 檢查費用誰來負擔？專業檢查人力足不足以消化全台灣幾百萬棟的檢查數量？3. 老屋健檢合格門檻如何訂？怎樣才叫老屋很安全？簡單檢和套餐檢，費用價差數萬元。4. 消息誘發民眾對於老屋的恐懼，未來無疑造成市場變相排斥老屋。5. 數百萬老屋的持有人挫咧蛋，準備接受房價恐慌。幾次重要的大地震，震出台灣的建築物安全問題，也震出人民和政府對這一塊的覺醒。30年以上的老房子，台灣街頭比比皆是，老屋健檢、老屋安檢，就安全的角度而言固然立意良好，但全面強制實施有沒有必要？依筆者個人感覺，這個修法議題來得莫名其妙了些，企業徵人都不可以有年齡歧視的限制，怎麼房子年過三十就通通要拿去做雞精，好歹講個道理出來吧？三十歲，才剛是女人一枝花的年紀哪（..... 離題了）屋齡並不是原罪，台灣房屋的安全問題是因為位處地震帶，而且有嚴重土壤液化隱憂，試問若一間三十年、在鄉村區、蓋在堅固岩盤上的老房子，和一間在都會區、土壤高度液化、還有斷層帶通過的十年房子，哪一間比較需要進行房屋安檢？當政策搞錯方向，只用齊頭式推論要求三十年老房一律安檢，就不得不質疑這樣的政策到頭來會不會是做白工，對於真正提升人民居住安全沒有多大助益。其次，全面安檢完了以後呢？是真的僅供民眾在買賣時做參考而已呢，還是政府其實有其他措施想做，只是苦於沒錢，只好用這招叫大家幫忙出 .......（呃，我又多嘴了）。又假如，好不容易全部老屋都檢完了，忽然又來一次大地震，那是不是該全部重新檢查一次才算安心？政策二、內政部擬取消仲介服務費６趴上限早期會訂出服務費上限６趴，正是因為當時房仲業收費標準不一，甚至頻頻有賺取價差的弊病發生，所以訂出６趴上限不只是在杜絕弊端，更是在扭轉民眾對於房仲業形象觀感不佳印象。比如說，現在當客人問我服務費收費標準如何？我能很理直氣壯的告訴他，依據內政部規範，房仲業收取服務費不得超過成交總價百分之六 .......，事實上，房市低迷時期，為了拚成交，個案要每一件都順利收足６趴已經不容易，內政部取消上限規定，到底是在幫房仲還是害房仲？若未來客人問你，之前新聞不是說內政部取消你們服務費的限制了，你們公司還要堅持這樣的收費標準嗎？應該可以算得更便宜一點吧？或許，將來市場一旦賣方４買方２的不成文收費標準打破，可以預見房仲業絕不會因為內政部取消上限規定而賺得更多，而所謂改用服務品質決定收費？快別傻了，當市場成交量愈發萎縮時，拚誰收費低廉才是王道，更遑論沒有了收入支持的服務品質將會變得如何？如此循環之下，消費者不見得必然獲利。突然懷念起華仔經典電影「雷洛傳」，因為裡頭有兩句貼切的台詞，完全命中此刻劇情 ......豬油仔：如果有老婆可以抱，誰還願意打手槍 ......（老屋強制安檢）雷洛：以前那些隔日收、日日收、三五七日收通通取消，以後就由豬油仔負責收。（服務費上限規定，改天豬油仔不在了，你們這些戴帽子的和便衣，愛怎麼收就怎麼收吧） 相關新聞：30年以上老屋，未來買賣需附建物安檢報告http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/1832165…哪種等級才標準？從6000到百萬 健檢等級差很大https://tw.news.yahoo.com/%E5%93%AA%E7%A8%AE%E7%AD%89%E7%B4…老屋強制健檢 房仲：等於判中古屋死刑http://house.udn.com/house/story/5886/1976171房市空襲？ 老屋健檢費誰埋單？https://tw.news.yahoo.com/%E6%88%BF%E5%B8%82%E7%A9%BA%E8%A5…老屋附耐震評估 葉俊榮：鼓勵性質 不影響交易https://tw.news.yahoo.com/%E8%80%81%E5%B1%8B%E9%99%84%E8%80…仲介費6％上限 內政部擬取消http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1034443好事達人 吳志鴻 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(329)
記得曾有位客人第一次買房，當我一項一項解說大樓案件的基本資料給他聽之後，他非常疑惑的問我，這公共設施既然不屬於屋主使用，幹嘛要登記給屋主，幹嘛我還要花這麼多錢去買？我又不一定用得到？ 郎客啊，你鬱卒的心情我瞭改，達人我慢慢解釋給您聽喔 ......
公設，指的是在社區或集合式住宅（大樓）中，針對建築物的全體區分所有權人（全體住戶）有共同使用的部分，一起分擔持有，例如大廳、樓梯間、電梯間、機電房、管理室等。你會說既然不歸我個人所有，為何要登記在我名下，又為何要我付錢買？首先，只要是屬於建築物的一部分，連同這些公設空間的坪數，都可能涉及建築法規的建蔽率、容積率計算、房屋稅的納稅義務、以及建築物面積持有的登記歸屬問題，而且這些公設建物部分也都需要建築成本以及維護成本，既然是全體住戶都會共同使用（ㄇㄉ，大廳你會經過吧、管理室你會去處理事情、領收包裹吧），那麼依據使用者付費觀念，由全體住戶依比例共同持有、共同分擔成本，也是合情合理。
公共設施既然是歸全體共同使用和持有，因此在權狀和謄本登記上就不會全部切割登記給某一個個人，而是由全體住戶以各自持有幾萬分之幾的比例來呈現（登記）。一般在公共設施的分類上，也會依照使用狀況的性質，區分為「大公」（供全體社區住戶使用，例如大廳、管理室、電氣室）和「小公」（供特定族群使用，例如某一棟樓或某一樓層的樓梯間空間、或有購買停車位空間的住戶等等）。正因為個人所持有的小公面積可能不盡相同，所以即使住在同一棟社區大樓的公設登記比例，不一定每一戶都是一樣的（比如Ａ棟Ｂ棟公設格局設計有差異，住戶分配的公設坪數也會不同）。但，也不是公共設施蓋得越多，住戶們需要負擔的公設比例就會越大，相反的，若住戶數數目越多的社區或大樓，公設比可能因為有較多的戶數分擔而變得比較低。
公設算不算是看得到吃不到的「虛坪」，倒也難講，應該要檢視它是不是必要設施而定。「必要」公設指的是，依照建築法規在安全、民生、防災的基本要件下，必須擁有的法定基本公設，例如逃生梯、消防設備、防空避難室等。而「非必要」的公設則是，建商為了提高建築物精緻或銷售度，額外增加的部分，例如健身房、室內游泳池、視聽間、會議室、交誼廳等，以及建商可免計入容積的部分，例如雨遮、一樓開放空間、獎勵停車空間等，這些也是發生較多爭議的公共設施項目。買房子的人若要精打細算，更應該注意建商登記這些公設的方式為何。
一、關於大公
（1）範圍：供全體住戶共同使用，而由全體住戶共同分擔的公共設施部分。
（2）種類：管理室、一樓大廳、配電室、台電受電室、發電機械房、空調室、屋頂突出物、蓄水池、水箱水塔、電梯間（若社區只有單一棟大樓）、交誼聽、會議室、健身房、三溫暖室等等。
二、關於小公
（1）範圍：供部分特定住戶群共同使用，而由該特定住戶群共同分擔的公共設施部分。
（2）種類：社區某一棟大樓的電梯間（每一棟空間設計可能不盡相同），大樓某一樓層的樓梯間、通道、走廊、門廊、停車位及停車場的車道等等。
三、公設在建物謄本登記是記載在「建物標示部」裡以「共有部分」項目呈現，共有部分不見得只有一筆，可能會有好幾筆，坪數要通通加起來才是你真正負擔的公設坪數。但要注意，若你是想要計算自己房子的公設比率或房子每坪平均售價，就應該把「車位」的共有部分面積排除，計算起來比較合理（新成屋車位是算格子賣定價，不是照建坪數賣）。
共有部分：ＯＯ段XXXX-XXX建號 **** XXX.XX平方公尺
權利範圍：*****10000分之XXX*****
其他登記事項：布拉布拉布拉布拉
較常見幾個關於公設迷思問題，買家下手之前要知道
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在台灣想要買一間房子，應該只有少數好野人有能力一次把價金全部付清，絕大多數買方還是必須仰賴房屋貸款的補充，因此，瞭解銀行如何評估買房者的房貸成數或金額上限，就是買房子第一件需要做的功課。唯有這樣，才能正確評估自己需要準備多少現金、後續每個月還貸款的金額是否在能力範圍內，不至於買了房子以後反而淪為屋奴。其實，銀行承做貸款業務不下數十年，早已培養出一批專業的核貸人員與核貸標準流程；早期房市鼎沸時，銀行最愛你來貸款，八成九成甚至全貸、超貸給你也無妨，但現在房市變化與經濟景氣低迷，貸款繳不出來的風險變大，加上已經有實價登錄行情，銀行的核貸不再能隨心所欲，甚至會趨於嚴謹保守。好事達人 吳志鴻 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(70,102)
關於房仲收取多少服務費的規範，是依據內政部《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》明訂，不動產經紀業（房仲）向買、賣雙方收取的報酬總額，『合計』不得超過成交金額總價的百分之六（上限）。所以一般房仲業界不成文的普遍做法是，分別向賣方收取百分之四，向買方收取百分之二的服務費用。好事達人 吳志鴻 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(42,890)
農曆七月，道教傳說整個月份是地府鬼門開啟、大鬼小鬼放暑假時間，難免會讓人發毛，直覺諸事不宜的月份。然而在佛教觀點，從梁武帝時期開始頒令全國設壇舉行盂蘭盆法會，救渡餓鬼、報答父母祖先恩德，因此，農曆七月在佛教的看待裡反而是一個慈悲的月份，也稱為吉祥月、孝道月。只是因為與鬼魂兩字扯上關係，所以民間後來便流傳許多農曆七月份的禁忌事項，諸吉不宜，提醒百姓不要輕易犯戒，以免犯煞招惡。但其實，翻遍中國歷朝史料記載與風俗典故，農曆七月份只有七夕（七月七日）與中元（七月十五日地官大帝生日，普渡遊魂與軍殤）兩個重要節日的記載，所以有史學家推論，七月鬼門開可能是近代中國民間宗教人士添附創設的一種習俗，甚至有傳說是明太祖朱元璋為了讓皇室獨佔七月份好日子，所以編造鬼月的謊話騙老百姓（啊咧，太過份，害我小時候十幾年的暑假都不能去海邊玩）。
鬼月與不動產相關的禁忌好事達人 吳志鴻 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(36,633)
大台南。房事房市房勢 (2)