好事達人 House Dozen 不動產知識網

　　幾位外國來的朋友常對我說，他們看台灣城市裡的房子非常不習慣，因為台灣的房子不論新舊，最大特色就是或多或少都會有違建或增建的現象，不但讓原本的建築物變得像衣服補釘一樣難看，還存在許多消防公共安全上的隱憂。如果你家是二、三十年以上的房子（尤其是透天厝），別懷疑，應該八九不離十存在違建的部分，因為加蓋違建是一種時代性的產品，在當年的建築風氣之下，房屋不增建一下、不多蓋一點反而是一種不太正常的事。根據內政部在2016年所做的統計，全台灣統計在案的違建棟數就有66萬棟，這還只是有被查報舉報的部分，至於沒計算到的，數量應該不只於此吧。

違建的定義

　　記得曾有位客人第一次買房，當我一項一項解說大樓案件的基本資料給他聽之後，他非常疑惑的問我，這公共設施既然不屬於屋主使用，幹嘛要登記給屋主，幹嘛我還要花這麼多錢去買？我又不一定用得到？ 郎客啊，你鬱卒的心情我瞭改，達人我慢慢解釋給您聽喔 ......

　　公設，指的是在社區或集合式住宅（大樓）中，針對建築物的全體區分所有權人（全體住戶）有共同使用的部分，一起分擔持有，例如大廳、樓梯間、電梯間、機電房、管理室等。你會說既然不歸我個人所有，為何要登記在我名下，又為何要我付錢買？首先，只要是屬於建築物的一部分，連同這些公設空間的坪數，都可能涉及建築法規的建蔽率、容積率計算、房屋稅的納稅義務、以及建築物面積持有的登記歸屬問題，而且這些公設建物部分也都需要建築成本以及維護成本，既然是全體住戶都會共同使用（ㄇㄉ，大廳你會經過吧、管理室你會去處理事情、領收包裹吧），那麼依據使用者付費觀念，由全體住戶依比例共同持有、共同分擔成本，也是合情合理。

　　拜讀許多網路文章，一般談到中古屋滲漏水瑕疵擔保問題，大多都提到在買賣之後五年內發現的，只要能證明是前屋主時就存在的漏水，都可以找原屋主請求。這個說法，也對，也不對。主要是因為，還是必須綜合考量幾條民法的規定，才能判斷到底你這滲漏水情況，能不能向原屋主請求 .......

　　有過買賣中古屋經驗的人可能曾有過這樣的疑惑，在房屋買賣合約中常會看到附註條款有加註一條，條文大概是這樣寫：【屋主擔保本房屋無漏水瑕疵，如有滲漏水，半年內屋主需復修繕責任，但買方裝修導致滲漏水者除外 .....】，為什麼要加註這一條呢？這就是一般我們常在講的『滲漏水保固』。基本上，房子漏水問題屬於民法規定裡頭所謂『物之瑕疵』：  

***********************************************************

　　常會有朋友來問好事達人：我很喜歡這間大樓的房子，但我若買這樣的坪數跟價錢，到底是算貴還是不貴？買房子一談到貴不貴，這問題就變很大條。大樓案件買得貴不貴、划不划算，首先就牽涉到大樓「公設比大小」，也就是買到的實坪比較多還是虛坪比較多？

　　所謂大樓的【公設】，指的是房子所有權狀裡標示部的【共有部分】面積，包括全部住戶共同使用之設施，如樓梯間、電梯間、梯廳、屋頂突出物、共同出入口及門廳、管理員室、防空避難設備、裝卸停車空間、機電設備空間及社區居民使用的活動中心等；但，不包括約定共用部分的面積。

而【公共設施】通常又可細分為大公與小公：

1.大公：指全社區都會使用到的空間，包括大廳、中庭、管理室、運動遊樂SPA設施、樓梯間、避難室、水電設備機房等，由全社區的所有權人共同持分。

公寓、透天、華廈、大樓

很多想買房的人首先遇到的問題是，經紀人員口中念念有詞的公寓華廈大樓，到底是在講啥密碗糕？達人我簡單解釋一下，關於公寓、透天、華廈、大樓這些房屋的名詞，推估主要是依據【建築技術規則】法令內容作區分：

【公寓】：指６樓（含）以下建築物，有複數個所有權人，稱為公寓，依法可以不設置電梯。通常市面上的公寓大多沒有裝設電梯，但若加了電梯，也可稱為電梯公寓。這類型建築物，通常由於沒有電梯梯廳以及一些附屬公共設施（交誼廳、視聽室、健身房），因此住戶的公設比持分通常很少（10％以下）

【華廈】：指７樓以上、１１樓以下，依法必須設置電梯的建築物，一般業界都稱之為電梯華廈。與大樓型建物比較，華廈的特色是建築基地面積較小、居住戶數較少、相對公設比持分也較小（約在15％～25％之間）。