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關於房仲收取多少服務費的規範，是依據內政部《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》明訂，不動產經紀業（房仲）向買、賣雙方收取的報酬總額，『合計』不得超過成交金額總價的百分之六（上限）。所以一般房仲業界不成文的普遍做法是，分別向賣方收取百分之四，向買方收取百分之二的服務費用。

先聊聊收取服務費的重要性

房仲業的服務費，就民法上面的定義來說，是『雙方約定在居間行為（仲介）完成之後應該支付的勞務報酬』。而所謂的『居間』，指的是當事人之間約定，一方為他方報告定約機會，或為訂約之媒介，他方給予報酬的一種契約類型。換句話說，只要在開始請房仲下斡旋議價時（或賣方委託房仲賣房子時），約定好服務費，一旦完成不動產正式買賣契約的簽訂，你就必須負擔支付房仲服務費的法律上義務。必須先說明的是，這一筆服務費並不包含在你們買賣房屋成交的金額裡頭，而是在成交之後，再額外支付給房仲經紀業。

許多人透過房仲買賣房子時，總認為房仲收取的服務費太高了，但很少人會去思考，經過房仲人員從中的努力斡旋議價，幫助買方（或屋主）獲得更多的利益，甚至早已遠遠超過應該支付的服務費好幾倍。想像一下，一間售價開１０００萬的房子，你自己跑去找屋主談，屋主看準了你非常喜歡，於是跟你說，看在你人不錯的份上，賣你９７０萬就好。但是若換成房仲去幫你談，他可能先跟屋主分析台南的房市和附近行情給屋主聽，屋主聽完心想，那我賣９５０應該算合理吧？於是房仲再繼續跟他分析，這裡屋齡稍高了點，看過的買方都覺得巷道太小了點，街角又有宮廟、斜對面還有間冒煙的燒烤店 .....，But，雖然這樣，我這位買方還是很有誠意出了８８０萬。至此，您覺得如果能成交的話，價格還會是９７０萬嗎，房仲收取這兩趴不到２０萬的服務費，對您而言究竟是賺到了還是多花錢？

房仲業真的賺很多嗎？實際估算一下，房仲人員在賺到你這一筆服務費之前，需要付出的專業和勞務有哪些？

房仲業者店東的開店成本：
1. 開設店面租金、水電費、電話費、影印機及耗材
2. 申請品牌加盟店每月繳交給總部的權利金
3. 聘請店頭秘書固定月薪、文具紙張用品消耗
4. 幫每一筆委託案刊登網路、報紙廣告，大量印刷廣告傳單
5. 維持仲介專業度的上課訓練，及高昂戰鬥力和熱忱的聚餐遊樂開銷
6. 雜七雜八、族繁不及備載的支出（乘上一年12個月）

請記得，現在你能看得到在不動產仲介市場上全部案件，舉凡每一筆屋主想要賣房子的、買方想買房子的，之所以能演進到目前如此公開、便利、迅速的市場交易規模，靠的就是這些一家一家仲介業者每個月支出大筆經費，長年累月鏈結架設起來的龐大房仲市場網絡。如果有一天房仲業不能支撐了，買賣房子勢必就得回歸到早年，屋主自己貼紅單、刊報紙和網路做廣告，買家自己開車到處逛，看網路、看報紙打電話詢問房子的年代。

房仲人員個人的成本：
1. 每天往來奔波交通費、加油錢
2. 自費刊登網路廣告費用，幫屋主做強銷案件的印DM錢
3. 在買方看到這間房子之前，申請調查所有產權資料，確保買方能得到所有真實資訊
4. 成交時，配合買賣雙方、代書之間聯繫安排簽約過程，保障客戶權益
5. 屋主專任委託案件的打掃，及駐紮在現場招攬路過客人
6. 不畏風雨日曬，四處派報、拜訪，開發新案件
7. 24小時待命，隨時準備帶看買方客戶，你不喜歡我們再換下一間
8. 緊盯屋主動態，電話聯繫，往訪客戶間進行議價斡旋
9. 花時間進行網路文宣、網站及部落格經營
10. 雜七雜八、族繁不及備載的付出（乘上一年12個月）

房仲人員是業務性質，在普遍都沒有每月固定基本薪資可領的前提下，仰賴的就是每一件買賣搓合成交時收取的服務費；在沒有任何成交機會出現前，每一個屋主和買家，房仲都必須付出很多的時間和心力去經營和服務，而且是全天候２４小時的服務。所以，撇開平時經常性付出的心力不說，當每一筆交易有機會進入到斡旋階段，乃至議價、成交，每一位仲介人員都會更積極地幫助客戶，希望能順利、合理地買到中意的房子。這些你看得見和看不見的付出過程與專業，就是仲介人員值得你支付服務費的原因。

所以，服務費不能殺嗎？

首先，支付給仲介業的服務費並不是給小費，所以千萬不要跟房仲人員說：你服務得不好，而且你根本沒做什麼事就成交了，所以我包個紅包給你就好。仲介服務費是一種使用者付費的觀念，所以是應該要付，而不是讓我爽了才付。只是『可能』有空間去討論應該付多少？還有，在甚麼狀況去討論？

個人建議有兩個時間點『不談』服務費（講白一點，不砍服務費），一開始的時候不談服務費，和有完美結果的時候不談服務費。試想，不管是要幫你賣掉房子的人，或是要幫你買到房子的人，如果從一開始你就先砍殺他的服務費，就好比要一個人上戰場奮勇殺敵，跟他說『我只能給你一排子彈』，和跟他說『子彈的問題不用擔心，你儘管儘量幫我殺敵人就好』，哪一種人發揮的戰鬥力比較強？其次，當仲介非常努力幫你談到了一個完美的價格，比如說讓買方出到非常高的價格，或讓賣方降到非常低的價錢，這時你再去跟房仲說你要砍他們的服務費 ...... 我想，搞不好就會有無法預期的變數出現也說不定（已經努力到超乎預期的好，卻只能賺到你苛薄，喔不，微薄的服務費，太不夠意思，不如放棄你讓下一位買家來成交）

一般來說，大品牌的直營店店頭服務費比較沒有退讓的空間，加盟店類型的店頭可能有談的空間，因為直營品牌的行銷資源比較多，旗下店數多收入來源也多，但相對的支出經費也比較多，所以對於收服務費要求比較硬。加盟店則是每一間加盟店業主個人自行負擔所有成本開銷，能有成交機會就盡量拚成交。

買方談服務費的時機

談判，本身就是一種心理學，某些市場上熱門的案件大家搶著要，詢問和出價斡旋的人很多，此時屋主和開發方仲介的姿態也高，買方幾乎是沒有籌碼去談服務費的。因為依房仲業模式，買方付出的服務費並不是只付給幫你服務的那位仲介（銷售方）賺而已，而是開發方和銷售方兩邊的仲介一起分配從買賣雙方收來的總傭金。聽懂其中的奧妙了嗎？對於開發方仲介而言，市場上還有一堆買方要搶著來買我這間，如果你（銷售方）的這組客人不能給足完整服務費，還有其他買家能給足，你若是開發方仲介，你會極力促成誰買到？房屋買賣的大原則，價高者得，大砍我服務費就沒有什麼好服務的（大誤）。

因此，一般也不建議買方『殺』服務費，如果最終真的不想要出太高的服務費，最簡單的方式就是以『實付』的概念去和仲介談。譬如直接跟幫你服務的房仲表明，我評估我買這間能力最多就是出到七百萬，而這七百萬裡就要包含房仲服務費報酬，我沒辦法再負擔多餘的服務費，這其實就是一種折價方式，此時仲介會自行評估，若缺業績時有可能會商量折服務費讓你成交；但若屋主那邊價格真的太硬，折完甚至就沒有服務費可拿時，仲介也可能會放棄，幫你轉介紹別間房子。

其他還有一些談服務費的時機點可以掌握，比如遇到房屋外部條件不佳的物件，如路衝、壁刀，房仲為了要把握成交機會，服務費會比較好談。如果發現這間屋子，市場上同時有好幾個品牌業者在賣，表示屋主只給業者們一般委任契約，當你判斷價格接近可能成交價時，也可試著跟你的仲介談一下服務費，通常為了怕被其他同業的客人搶先買走，仲介應該也會願意儘快讓你成交。此外，當仲介約雙方見面談代表快成交的機會很大，也有很多人會選擇當場直接開口商量房仲服務費。還有，月底或是年底談服務費成功率會高一點，因為房仲業務月底或年底要衝刺業績，通常退讓幅度也有。最後，一些特殊狀況買家（比如單親家庭、低收入戶），若買方身分特殊，部分房仲瞭解後也會願意酌減服務費。

賣方談服務費的時機

會建議身為賣方要有一個心態，你的房產案件到底有沒有那麼好的價格，其實你自己都心知肚明，假如你的房屋真的很搶手，或許比較容易賣到你要的價錢；但到底能賣到多高的價錢，還是得靠房仲人員去幫你努力拉價。而服務費，就是一種能讓房仲為你拼命拉價的動力。

對大部分賣方來說，或許是4%服務費聽起來還不少，因此很少有屋主是不想『砍』服務費的。其實，賣方最簡單的談服務費方式也是以『實拿』方式來談，告訴仲介你想實拿多少，其餘的就是房仲自己要努力的空間，也就是屋主你直接告訴我想賣多少錢，這４%我們直接加在開價上由房仲自己去努力，能拉到屋主要的價格，房仲４％服務費拿得合情合理。只有在最後出現買方，價格呈現拉鋸膠著狀態時，才用實拿的方法談。屋主千萬不要盤算仲介幫你賣到九百萬給3%，幫你賣了九百五十萬也只想給3%，這就太沒行情了（既是這樣，房仲幹嘛幫你繼續去拉價，九百萬直接叫你賣一賣了）。

此外，比如當買方出價已經和屋主心中預設的底價很接近，而屋主你自己也有意願這價格是可以脫手，這時間也是屋主跟仲介討論服務費的時機。但還請屋主審慎思考剛剛前面講的，你市場行情明明行情只值七百萬的房子，仲介拼命幫你拉價拉到高於行情的七百五十萬了，你還硬要凹人家說原本我八百萬才要賣的，你少收一趴我就同意賣了 ........ 房仲聽了肯定嘔死，而這筆買賣最後會不會有變數，哼哼哼，我也不知道。