公告土地現值與公告地價兩者意義和用途是什麼？申報地價又是什麼？－好事達人 House Dozen 不動產知識網

　　好事達人在幾次協助客人買賣交易時候發現，一般人在進行房地產交易時，常常會把「公告土地現值」與「公告地價」兩種地價搞混，即使知道也不見得明白它的用途。其實這兩者是有很大不同，金額上也相差不少喔。

　　所謂「公告地價」是指，由政府官方公告各個轄區內各宗土地的價格，做為民眾申報該筆地價的參考之用，原則每３年會公告一次（於１月１日公告）。依照現行土地稅法規定，政府在進行規定地價時，會先分區域調查最近一年內的土地買賣價格或收益價格，依據各街道的市況、繁榮程度及地價水準，劃分成不同地價區段。同一個地價區段內土地使用的同質性高，不同地價區段間的土地使用則會差異比較大，以此來估計區段內地價，計算土地平均行情，之後提交給各縣市地價評議委員會作評議，然後根據評議委員會的結論，核算每一筆土地的單位地價，同時進行為期三十天的公告，若民眾沒有人提出異議，該核定土地價格將自動拍板定案，成為課徵地價稅的計算基礎，這就稱為「公告地價」。之後便作為土地所有權人申報地價之後，據以課徵【地價稅】的標準。

　　至於「公告土地現值」則是指，政府官方根據過去一年來，調查轄區內土地交易的價格動態，分別計算出各區段的價格，做為土地移轉買賣交易時的價格依據。公告現值在每一年的１月１日就會發布，因此「每年」都可能會改變，公告現值是設定典權、贈與或繼承，土地所有權移轉時，申報移轉現值的參考，並作為政府課徵【土地增值稅】【遺產稅】【贈與稅】【設定典權】及【徵收私有土地補償地價】計算依據。由於公告土地現值是反應土地的正常市場交易價格，因此民眾在衡量土地的價格時也常把它當成一項重要的參考數據（即以公告土地現值除以0.3025 = 每一坪價格，但還必須參考與市價差異百分比），也正因為如此，目前各縣市政府正朝向細分地價區段方向努力，希望使各區段內土地條件的差異降到最低，減少以往公告土地現值有偏高或偏低情形。

公告地價和公告土地現值相同的地方，在於：

1. 兩者都是由地方政府（直轄市、縣市）附設的地價評議委員會評定出來的。
2. 兩者都是用來作為申報、課稅的依據。

然而，就兩者差異部分，至少就有以下四點：

1. 公告地價每３年公布一次，公告土地現值則是每１年公布一次。
2. 公告地價的金額目前大約只占土地真實市價的２０%（市價每坪100萬元，公告地價可能只有20萬/坪，內政部統計資料連結），公告土地現值則是大約占土地市價的９０%左右（例如市價每坪有100萬元，公告土地現值大約是90萬元/坪），目前政府正逐年積極調整兩者與現實的差異。
3. 公告地價的用途是在申報地價用，公告土地現值的用途則是土地產權移轉、設定典權、徵收、補償土地價格時使用。
4. 公告地價是計算地價稅、以及地租費用的依據。公告土地現值是計算土地增值稅、遺產稅、贈與稅時的依據。

　　公告地價和公告土地現值的差異雖然大，但卻有某種程度的關聯性。因為主管全國不動產地政業務的內政部曾發文給各地方政府，要求「公告地價的漲幅，不應小於過去三年公告土地現值的累計漲幅」，換句話說，如果最近３年內的累計公告土地現值出現大漲的情況，那麼３年才公布一次的公告地價也一定會跟著大漲，這也是為什麼之前六都公布出來的公告地價，都比前一次公布的數字大幅成長３～４成，因為之前的３年期間，各地的公告土地現值隨著房市多頭行情跟著大漲的緣故。但若這三年內房市非常冷清，則下一次的公告地價、公告土地現值，理論上就不該再有大幅調漲的情況。

那什麼是申報地價？申報地價之用途又是如何？

　　至於什麼是「申報地價」，當土地所有權人申請所有權登記時，所申報的地價，就是申報地價。未申報地價，或申報地價不足公告地價之８成者，則以公告地價的８成當作申報地價（平均地權條例第16條）。換句話說，若土地所有權人沒有去申報地價，則就要查該處的公告地價，且是以公告地價的８成作做為申報地價，等於是法定地價。

　　「申報地價」主要用途在計算【租金】，也就是依照土地法第97條第1項規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限。」，土地法施行細則第25條規定「土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。」，同法第110條規定「地租不得超過地價百分之8，約定地租或習慣地租超過地價8％者，應比照地價10％減定之，不及地價8％者，依其約定或習慣。前項地價指法定地價，未經依法規定地價之地方，指最近三年之平均地價。」