好事達人 House Dozen 不動產知識網

　　印象中，常有一些特定大樓的案件非常不好賣，例如公共空間殘破髒亂的、走道堆滿雜物的、鄰居特吵、小狗汪汪叫的，在達人經驗裡，從帶看完畢客人的失落眼神就能見分曉，這一攤肯定GG的。畢竟花幾百萬買房是要長久居住，千金買屋，萬金買鄰，可以理解，換做我當客人來看房也會敬謝不敏。那到底要怎麼知道這棟大樓的居住品質好不好呢？以下提供幾點達人經驗，供各位作參考。

管委會運作決定這社區一半品質

　　絕大部分集合式社區住宅都會設置管理委員會，由社區所有權人共同推派代表來管理社區公眾事務。一個運作狀況優秀的管委會，不僅能提升大樓居住品質，甚至還能幫助房價提升（口碑），但不能保證每個大樓管委會都能妥善正常運作，所以看房的人就必須透過一些跡象來觀察。

（一）管理室和警衛是第一道關卡
　　一般人看房子都容易忽略管理室和警衛，其實他們正是打理公共區域、管理住戶隱私安全的主角。看看管理室的整潔、警衛的服裝儀容言談、訪客出入的嚴格管理登記、警衛與住戶的互動情況。若你看完房子下樓，還有任何對於這棟大樓的疑問，不妨語氣委婉大膽開口問，因為警衛一定是最瞭解這棟大樓狀況的人。

（二）大樓公告欄透露很多訊息
　　如果你走進一棟大樓時，恰巧公告欄就在明顯處，真是天助你也，建議不妨停下腳步多看兩眼，請放心房仲絕對不會催促你，甚至遇到對這棟大樓熟悉的房仲，還會主動幫你補充說明。
1. 看管委會公告：如果有定期開會的決議紀錄，或是管委會對於社區事務的處理公告，代表社區管理上軌道，社區品質不至於太差。但若公告內容大多是勸導住戶遵守生活規範（告誡卡拉OK太大聲、狗狗隨地便溺），那麼表示社區居民素質有待加強。
2. 看管理費繳交狀況：管理費的收支是維持社區事務的來源，若沒有定期張貼收支明細，或住戶繳交管理費狀況很差（催繳戶數一堆），那麼就必須考慮是否管委會運作功能有待加強，社區維護狀況堪慮。
3. 看社區定期活動公告：若常舉辦社區居民活動，代表居民感情融洽，委員會也有用心，若這些活動剛好又是你喜歡的，下決定時可以考慮為這大樓多加一點分數。

（三）公共區域維護狀況－魔鬼藏在細節裡
　　管理員和管委會平常有沒有在做事，有的話很多公共維護都會有時程表和SOP，仔細觀察就能瞭解。好比大廳清潔與書報雜誌整理，走廊燈具滅火器有否定期維護、垃圾場的環境整潔、電梯內的維修紀錄、花圃水池樹木的清潔打掃、大樓住戶信箱是否塞一大堆傳單等。

（四）住戶規約
　　目前公寓大廈除了新成屋以外，一定存在有住戶規約，但一般外人不一定有機會看到，有時房仲也不一定有辦法秀給你，若這棟大樓住戶規章明顯不合理，或跟你個人需求有衝突，還是多考慮一下為妙。即便看不到完整規章，但至少幾個重點你應該叫房仲去瞭解。比如能否加裝鐵窗、走道能否置放私人物品、能否飼養寵物、新住戶是否需繳納公基金等等。

住戶素質要分日夜觀察

（一）白天觀察留守在家的住戶間互動關係，若左鄰右舍都會出來聊天散步、噓寒問暖，代表鄰居關係融洽，有助社區守望相助。若看到很多老人更好，因為有陌生人進出老人家都會別提防詢問，如果住戶清一色都是年輕上班族，白天可能就有空窗期得要小心竊盜。

（二）晚上觀察該大樓的住戶回家時間、出入份子，以及大樓晚上點燈率（入住率高，社區相對較安全，入住率不佳，要考慮是否大樓風評有問題或屋主常換手）。此外，也可注意夜間大樓周遭環境是否吵雜，營業商店種類和聚集人潮等等，

　　萬一，你看中的是沒有管理員的老舊大樓，有幾點你倒是可以讓房仲先去問清楚。例如：有沒有住戶兼任的管理負責人員、倒垃圾的方式、養寵物問題。一定要記得古代孟母三遷的教訓，在買房子之前先摸清楚這棟大樓和自己合不合適，跟你用盡心思去拼命喊價殺價，是同樣重要的事。