近來,房價問題在年底選舉與兩稅合一議題交攻之下,屢屢成為媒體討論的重心,不只報章雜誌一直在放利空消息,連談話性節目也三天兩頭開堂公審,達人聽到耳朵都快長繭,乾脆轉陪女兒看卡通台。大體而言,目前房市冷歸冷,但冷的是買氣,是民眾觀望的態勢,價格並沒有明顯感覺到變冷;如果這只是選前營造的全民期待打房氣氛,那選後到底會產生什麼變化?

有個朋友開玩笑地說,若房市也有選後的慶祝行情,那麼藍黨若勝選,照理會有政策力量的慶祝紅盤,反之若綠黨勝選,民眾期待改革的信心大增,應該會有市場買氣的慶祝行情。那房價,幾時才會真正開始盤整?

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房價到底跌不跌?何時跌?

文/吳光中

最近M想要買房子,他東看西看,都遇到出價很硬的屋主,有一天M在臉書上私訊我,他說總編,你們好房網不是一堆報導都說房價下跌、房市急凍、全台過半的人都看跌房市,還有許多專家說房價必將下跌嗎?但是我怎麼都感覺不到呢?

不只是M感覺不到,很多最近在找房子的人都感覺不到,房市交易冷清是事實,但屋主開價仍然沒有讓步,甚至本月北市、新北市還有七個建案開價創新高,先不說創新高的個案走不走得動,光看雙北市二手屋行情,就沒有明顯回跌的跡象,這就奇怪了,交易冷清,屋價卻沒有下跌,這是怎麼回事?

我跟M說,所謂「不動產」早已是過去式,房價跌可以不要賣,想要用錢,拿房子去抵押不就好了,有鑑於社會大眾多有「房市就算短時間下跌也總會漲回來」的想法,屋主只要不缺錢根本不想俗俗賣。再加上近年各大銀行開辦人民幣定存業務,房貸利率低於人民幣定存,產生「套利空間」,很多人把錢借出來轉作定存賺取利差,再把房子出租,用租金付房貸,兩頭賺。

說起來「低利率」只是房價不跌的原因之一,雖然年底央行升息的壓力大增,但大家不要忘了民國90年代,房貸利率曾經來到 9%左右,撇開利率因素,個人認為「購屋需求不退」才是房價不跌的主因。從經濟面來看,全球,包括台灣的經濟都在復甦,明年台灣GDP上看三以上,股市也有機會挑戰萬點,請問你賺了錢,想把錢往那裡擺?也正因為大家都認為房價的未來「值得期待」,需求旺盛之下,房價怎麼可能跌得下來?

正因在台灣養房比養車便宜,政府祭出的各種打房措施都在稅制改革上打轉,例如奢侈稅、囤房稅、房地合一稅,年底七合一選舉快到了,為了拉攏選民,政府樂於祭出打房政策,選後這些政策是否能夠落實,到底是「拉攏選民」還是「呼攏選民」仍有待觀察。

不過,話說回來,世界上沒有任何一戶房子是相同的,當然也就沒有統一的售價,況且每位屋主的財務狀況不盡相同,想法也互異,房市當然也就個案表現。

北中南中古屋房價表         ( 單位:萬元/坪)
月   份 九月 十月 漲跌幅度
台北市 62.5 62.4 -0.2%
新北市 39.8 40.5 +1.8%
桃園縣 15.0 14.4 -4.0%
新竹縣市 15.6 16.0 +2.5%
台中市 15.1 15.5 +2.6%
台南市 11.7 11.3 -3.4%
高雄市 13.2 13.6 +3.0%
資料來源 :永 慶房屋集團研究發展中心

現在就讓我們來看看,10月雙北市以外的五都房地產市況,桃園呈現價量俱跌走勢,桃園雖有年底升格效應帶動房市發展,但受到央行將桃園納入管制區,讓民眾購屋信心出現動搖,而房價漲速過快,與民眾價格認知出現差距,造成交易量縮。

新竹縣市交易量微增2%,竹東、東區表現較佳。台中的市況則是價漲量微縮,交易量減少5%,觀察交易量衰退較多的區塊為西屯、南區,因重劃區與精華商圈加持讓房價持續墊高,買賣雙方價格認知差距大,民眾開始出現觀望。

台南10月房市呈現價跌量增格局,主要是市郊區的安平、仁德買氣穩定,加上市中心的東區以屋齡較大的中古屋成交較多,拉低了平均單價。高雄市交易量增加12%,在氣爆利空因素排除後,民眾購屋信心回穩,加上剛性需求帶動,交易量連二月上揚。觀察交易量增的區塊,鼓山、苓雅、鳳山、前鎮等區,增加幅度較明顯。

五都房價讓你看出什麼端倪?統計一下,台北、桃園、台南小跌,新北、新竹、台中、高雄微漲!年底七合一選舉亂象將告一段落,明後年全球經濟看來是會漸漸轉好,游資會往那裡去?屆時股市賺到錢的人,會將資金轉往何處?專家認為農曆羊年開始到2015年6月就是買房的好時機。

房地合一課稅是賦稅制度公平性的問題,與房價漲跌無關。不要去考慮政府說房價要跌幾成,反而必須考量自身的經濟能力、未來房貸是否有能力償還,以及周邊是否有基本的生活機能,而這些都是考慮要自住的時候,很基本、很重要的購屋考量。不要老想等房價跌三成再買,因為等到房價真的崩盤,你敢買嗎?

轉貼自 2014.11.04 好房網News 

http://news.housefun.com.tw/kc/article/57463283331

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