目前分類:買不動產看這邊 (10)

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  一筆房屋土地的買賣動輒數百上千萬元,早年在作不動產買賣交易時,由於配套的保障措施不甚完善,導致最容易發生糾紛的環節經常出現在假買賣詐欺、以及代書(地政士)過戶有瑕疵這兩種狀況。尤其,假買賣詐欺這一類的智慧型犯罪更是屢出新招,近來新聞上還發生有歹徒利用製作精細的偽造土地所有權狀,假裝急著用錢要出售土地,願意以低於行情價脫手給金主,而條件是必須立即支付一部分現金當訂金,最終假地主卻在拿走數千萬之後便消失無蹤。這一個案件規劃之精密,中間甚至騙過金主御用的代書、律師等專業人士眼睛。

  因此,目前業界(房仲、地政士)在執行不動產交易時,大多會強烈建議客戶採取【履約保證專戶】方式辦理過戶,雖然必須多花個幾千塊錢,但避免的風險卻是幾百千萬元的損失,所以達人也會同樣建議,在進行不動產買賣過戶時儘量採取履保方式來確保你的權益。以下,達人就稍微介紹一下,甚麼是不動產交易的履約保證制度,以及大概的流程。

不動產買賣價金履約保證的意義

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  或許你在看房子的過程,常會聽到房仲口中有意無意提到要你「下斡旋」「下斡旋」,奇怪,到底這個「斡旋」是甚麼東西,為何房仲要這麼積極推銷給我。簡單的說,下斡旋就是要請你,如果真的很喜歡這一間,就出個數字,我開始幫你去跟屋主喬價錢的意思。

  斡旋,如同字面上的意義,就是雙方進行磋商、溝通,希望能談出一個共識;但在現行的不動產交易流程裡,「斡旋」並不只是口頭講講、喊個價這麼簡單,它有一些制式的步驟要做,並且是具有法律效力保障的步驟。而且,在房仲的這邊,也必需要有一份正式出價的書面依據讓屋主看到,房仲才有辦法讓屋主認真坐下來談價錢。(相信我,用口頭出的價格屋主已經聽到不想再聽了,你再叫房仲先用口頭去問屋主多少錢要賣,其實沒多大意義)

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  有位客戶問我,他手邊有現金大概兩百萬,夠不夠買房?不然到底要準備多少現金才行?買房子又需要估算到哪些金額?這不禁讓我想起一則網路笑話:有一位房仲對著上門的客戶拼命促銷:這間房子依照市場目前的行情價至少要一千七百萬,現在屋主認賠便宜賣,只要一千五百萬就好,機會很難得啊!」客人聽完,也很豪爽地回答:「哥是甚麼身分地位?我有差這區區的一兩百萬嗎?我差的是那一千五百萬哪。一般新手買房,最困擾的就是想買一間房子到底有那些花費需要支出,那些需要事先預估?好事達人簡單整理一下,供各位做參考。

(一)貸款

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s4_55cded8352b2e  農曆七月,道教傳說整個月份是地府鬼門開啟、大鬼小鬼放暑假時間,是會讓人發毛、諸事不宜的月份。然而在佛教觀點,從梁武帝時期開始頒令全國設壇舉行盂蘭盆法會,救渡餓鬼、報答父母祖先恩德,因此,農曆七月在佛教的看待裡,反而是一個慈悲的月份,也稱為吉祥月、孝道月。只是因為與鬼魂兩字扯上關係,所以民間後來便流傳許多農曆七月份的禁忌事項,諸吉不宜,提醒百姓不要輕易犯戒,以免犯煞招惡。

但其實翻遍中國歷朝史料記載與傳統風俗,農曆七月份只有七夕(七月七日)與中元(七月十五日地官大帝生日,普渡遊魂與軍殤)兩個重要節日的記載,所以有史學家推論,七月鬼門開可能是近代中國民間宗教添附創設的一種習俗,甚至傳說是明太祖朱元璋為了讓皇室獨佔七月份好日子,所以編造鬼月的謊話騙老百姓(啊咧,太過份,害我十幾年的暑假都不能去海邊玩)。

鬼月與不動產相關的禁忌

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  買賣中古屋到最後一個步驟就是要交屋了,所謂交屋是指相關過戶流程手續都已經辦完,買方價金也全數進入履保帳戶,這時地政士便會約買賣雙方到房屋現場一起做點交動作,交付權狀與相關書面、收據等,順便讓買方再次檢查屋況無誤,將鑰匙交付給買方,象徵性的移交房屋所有權。完成交屋後,履保帳戶裡的錢隨後就會移轉給賣方,真正完成這次的房屋交易。

交屋雖然是簡單的動作,但有些細節買方還是必須留意,以免日後衍生困與紛爭。

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銀髮  

達人本身曾經長期在台南某大型醫療機構服務,也親身接觸過高齡友善環境規劃與長期照護的相關經驗,所以對於老年人的醫療需求有深刻的體認;其實若沒有明講,一般人根本無從觀察到家中的高齡長者因為生理退化與疾病,在食衣住行方面發生的諸多不便之處,尤其是醫療上需求,也會變成老年人晚期頻繁的生活重點。

對於『醫療宅』議題,其實,住在醫院的附近,以筆者個人經驗,除了24小時可能出現的短暫救護車鳴笛聲是比較大困擾之外(但其實除非住得很近,不然聽到的警笛聲其實沒有想像中的大),並沒有什麼特殊的缺點。反倒是在醫院周遭通常是商業與生活機能較發達的區域,生活起居便利。而且目前國內醫院都在推動社區型醫療,走入鄰近社區,敦親睦鄰工作相對做得不差,所以對於家中有老年人與臥床病人的購屋客戶,我反而會比較推薦房子應該買在醫院附近。由於高齡長者會有很多醫療上的需求,當家中老人與小孩一有病痛的時候,鄰近便利的就醫環境,往往可以省去家中年輕人許多請假與奔波的隱憂與煩惱。

從台南市區的地理環境來看,我個人最常推薦給客人的醫療宅地點有兩處,一個是成大醫院周邊,除了成大醫院之外,還有成大校園與許多綠地休閒空間;另一個地點則是東區台南市立醫院附近,擁有巴克禮公園與文化中心,且這兩處環境的生活機能與商業條件都算不錯,都是台南市區尋找尋醫療宅不錯的選擇地點喔。

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  印象中,常有一些特定大樓的案件非常不好賣,例如公共空間殘破髒亂的、走道堆滿雜物的、鄰居特吵、小狗汪汪叫的,在達人經驗裡,從帶看完畢客人的失落眼神就能見分曉,肯定GG的。畢竟花幾百萬買房是要長久居住,千金買屋,萬金買鄰,可以理解,換做我當客人來看房也會敬謝不敏。那到底要怎麼知道這棟大樓的居住品質好不好呢?以下提供幾點達人經驗,供各位作參考。

一、管委會運作決定社區一半品質
  絕大部分集合式社區住宅都會設置管理委員會,由社區所有權人共同推派代表來管理社區公眾事務。一個運作狀況優秀的管委會,不僅能提升大樓居住品質,甚至還能幫助房價提升(口碑),但不能保證每個大樓管委會都能妥善正常運作,所以看房的人就必須透過一些跡象來觀察。

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停車位怎麼區分  

第一次買房時,打開合約書或不動產說明書的停車位欄位上,常會看到寫了坡道平面、坡道機械、升降平面、升降機械、機械循環式等一堆拉哩拉雜停車位名詞,價位不一,任君選擇,但對新手來說,可就頭痛了。

入門級:先看懂車位的名詞

首先你要瞭解業界對於停車位稱呼的術語,例如「坡道平面」式,前面兩個字就是「車子如何進入到停車場」,後兩個字是「你所停的是什麼類型的車格」,因此,「坡道平面」就是指:你開車子從坡道式車道進入停車場,最後停進一個平面式畫格子的停車位。而「升降機械」(所謂的機械機械,簡稱機機)指的就是:你開車子進到一個升降式電梯裡(閘門),連人帶車一起坐電梯降到停車場,再開出去停進一個機械式停車位(一般是上下兩層機械鐵架,也有到三層的)。而「機械循環式車位」就是一般俗稱「停車塔」,停車時只要按號碼,電梯就會下來,鐵閘門打開,你把車子開進去停好後,人下車走出來,之後鐵捲門會關閉,然後電梯輸送機會將你的車子自動送到有編號的機械車位,回頭去拿車時也就是按號碼,電梯輸機帶會將車子送出來給你(如果有看過路邊的投幣零食飲料販賣機,你就懂了)。

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買房是人生大事,不可以一味倚靠房仲的推薦與吹噓,買家也要多做功課、專心投入看房子的過程。即便你再懶、再忙、再沒有頭腦,都不可以馬虎,你只要想清楚一件事,這房子將來到底是你要住,還是房仲要住? 畢竟房子買貴了還算事小,買到不好的房子就夠你痛苦好多年 .....

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買房6心法 省時省力、俗擱大碗

記者游智文/台北報導

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每一個要買房的人,最希望的事莫過於,用最便宜的價格買到心目中的好房子,於是媒體上便有眾多專家紛紛傳授估價探底的秘招。謄本透露很多房屋的資訊與秘密,比如屋齡(年齡)、坪數(三圍) 就是很好議價的基本資訊;但,用銀行貸款登錄資訊來反推屋主買屋成本這招,達人不是很推薦,充其量只能拿來當參考。

貸款成數是由銀行主導,並不是每個人當年去貸款買房都能穩穩拿到八成,一般人想用貸款來推屋主成本,未免太過武斷。而且這是【當年】的價碼,跟【現在】的房產價值肯定有差異,就怕有人真用這數字硬坳屋主,反而讓屋主感覺受辱,結局是買方也錯失買到好房的機會。慎之、慎之 ......

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買房密技╱房價值多少? 謄本透露玄機

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