目前分類:貸款看這邊 (5)

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  當前台灣房價普遍偏高,年輕人想買房子,除非是土豪世家,否則即便是靠爸靠媽族,要能順利買到房子,還是多半得仰賴房貸金額的補足。因此如何申請到足額的房貸、又要兼顧利率,就是一門很大的學問。千萬別以為房貸是瀕臨買房時才需要做規劃,其實從你有欲望想買房的那一刻起,就要細心鋪路,做足表面工夫 .....

一、長期固定在一家銀行交易,貸款時有機會爭取到低利率、高額度
  最好平常就跟銀行保持良好關係,盡量集中財務往來在同一家銀行(尤其民營銀行),維持偶而使用信用卡的習慣,保持繳款信用狀況良好,不拖欠延遲繳費,至少要每月按時繳交最低還款金額,做足長期信用良好的記錄。這樣在未來申貸時,銀行無需太多調查,便會因為信任你的違約風險較低,願意給你更優惠的內容。

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在台灣,大部的人買賣不動產都是透過房屋仲介人員,但以仲介業的生態而言,真正跑房貸流程是在簽訂買賣完成之後才開始,而且這部分的工作大多是由代書(地政士)這邊協助客戶,所以很多仲介人員其實也不太清楚跑貸款流程。但是有過買賣房屋經驗的人都知道,買屋的過程中,尤其是買賣中古屋,從成交簽約到登記過戶完成,房貸核貸卻往往是時間跑最久的一關。各家銀行對於辦理房貸的流程和手續大同小異,大致分為下面幾個步驟。

(一)當事人提出房貸申請(簽訂買賣契約後)
不管是個人自己申請,或經由地政士幫忙送件,銀行都會在收到正式申請貸款的書面之後,才會真正啟動審核貸款的機制。在此之前詢問銀行(預估)的成數、可貸金額、利率等等,數字都只能僅供參考。換言之,貸款人若是透過地政士幫忙辦理,可在事前提供自己的資料(薪資、存款、扣繳憑單等等),請求地政士幫忙徵詢多家銀行貸款的條件,來決定自己最終想要申請哪一家銀行貸款。

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  在台灣想要買一間房子,應該只有極少數好野人有能力一次把價金全部付清,絕大多數買方還是必須仰賴房屋貸款的補充,因此,瞭解銀行如何評估買房者房貸成數或金額上限,就是買房子第一件需要做的功課。唯有這樣,才能正確評估自己需要準備多少現金、後續每個月還貸款的金額是否在能力範圍內,不至於買了房子以後反而淪為屋奴。其實,銀行承做貸款業務不下數十年,早已培養出一批專業的核貸人員與核貸標準流程;早期房市鼎沸時,銀行最愛你來貸款,八成九成甚至全貸、超貸也無妨,但現在房市與經濟景氣低迷,貸款繳不出來的風險變大,加上已經有實價登錄行情,銀行的核貸不再隨心所欲,甚至會趨於嚴謹保守。

首先,你應該知道的是,銀行針對房屋貸款金額的核定,會依據『 房子 』和『 人 』兩方面作綜合評估。

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今天有客戶詢問我,之後每個月繳交銀行房貸,本金利息是要怎麼算?首先,你向銀行借貸的錢稱為『本金』,之後銀行每一期都要以你還沒還完的本金額度去計算,依照事先約定的利率向你加收一點點利息錢,一直到你把本金還完為止。所以我們每一期繳的錢裏頭,就會包含有一部份是還本金、一部份是在付利息。這些基本概念沒問題吧?沒問題我就繼續講下去 .......

本金平均攤還』指的是,民眾在每期需要繳付的金額中,償還的本金總額是固定不變。也就是將貸款總金額先除以應繳的期數,就是每期需要平均償還的本金,再加計每個月要負擔的利息,就是每期應繳的房貸金額。

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大家都說台灣錢淹腳目,但根據80/20法則,全台灣80%淹腳目的『錢』都掌握在20%的『人』手裡,於是其餘80%的台灣『人』買房子就會需要向銀行貸款。注定當一輩子屋奴已是殘酷的事實,但更殘酷的是,並不是每一家銀行都願意借八、九成的房款給買房的人,於是,如何讓自己變成銀行眼中的好寶寶、好客戶,讓自己在真正存到錢、有能力買房時不會扼腕,就變成有夢想的人們必須儘早知道的功課。

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銀行能貸款多少?「聯徵」5大扣分地雷不要踩

好房網NEWS記者賴宛玲/綜合報導

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