目前分類:房屋篇 (5)

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  幾位外國來的朋友常對我說,他們看台灣城市裡的房子非常不習慣,因為台灣的房子不論新舊,最大特色就是或多或少都會有違建或增建的現象,不但讓原本的建築物變得像衣服補釘一樣難看,還存在許多消防公共安全上的隱憂。如果你家是二十幾年以上的房子(尤其是透天厝),別懷疑,應該八九不離十存在違建的部分,因為加蓋違建是一種時代性的產品,在當年的建築風氣之下,房屋不增減一下、不多蓋一點反而是一種不正常的事。根據內政部在2016年所做的統計,全台灣統計在案的違建棟數就有66萬棟,這還只是有被查報舉報的部分,至於沒計算到的,數量應該不只於此吧。

違建的定義

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記得曾有位客人第一次買房,當我一項一項解說大樓案件的基本資料給他聽之後,他非常疑惑的問我,這公共設施既然不屬於屋主使用,幹嘛要登記給屋主,幹嘛我還要花這麼多錢去買?我又不一定用得到? 郎客啊,你鬱卒的心情我瞭改,我慢慢解釋您聽喔 ......

公設,指的是在社區或集合式住宅(大樓)中,針對建物全體區分所有權人(全體住戶)共同使用的部分,一起分擔持有,例如大廳、樓梯間、電梯間、機電房、管理室等。你會說既然不歸我個人所有,為何要登記在我名下,又為何要我付錢買?首先,只要是建築物的一部分,連同這些公設空間,都可能涉及建蔽率、容積率的計算、房屋稅的納稅義務以及建築物面積持有的登記問題,而且這些公設建物部分也都需要花費建築成本,既然是住戶全體共同使用(大廳你會經過吧、管理室你會去處理事情吧),那麼依據使用者付費觀念,由全體住戶按比例共同持有、共同分擔成本,也是合情合理。

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  拜讀許多網路文章,一般談到中古屋滲漏水瑕疵擔保問題,都會說在買賣之後五年內發現的,只要能證明是前屋主時就存在的漏水,都可以找原屋主請求。這說法,也對,也不對。主要是因為,還是必須綜合考量幾條民法的規定,才能判斷到底你這滲漏水情況能不能向原屋主請求 .......

 

  有過買賣中古屋經驗的人一定曾有過這樣的疑惑,我們在房屋買賣合約中常會看到,附註條款有加註一條條文大概是這樣寫:屋主擔保本屋無漏水瑕疵,如有漏水,半年內屋主需復修繕責任,買方裝修導致漏水者除外 .....】,為什麼要加註這一條呢?這就是一般我們常在講的滲漏水保固。基本上,漏水問題屬於民法規定裡頭所謂物之瑕疵』:  

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  常會有朋友來問達人:我很喜歡這間大樓的房子,但我若買這樣的坪數跟價錢,到底是算貴還是不貴?買房子一談到貴不貴,這問題就變很大條。大樓案件買得貴不貴、划不划算,首先就牽涉到大樓「公設比大小」,也就是買到的實坪比較多還是虛坪比較多?

  所謂大樓的【公設】,指的是房子所有權狀裡標示部的【共有部分】面積,包括全部住戶共同使用之設施,如樓梯間、電梯間、梯廳、屋頂突出物、共同出入口及門廳、管理員室、防空避難設備、裝卸停車空間、機電設備空間及社區居民使用的活動中心等;但,不包括約定共用部分的面積。

而【公共設施】通常又可細分為大公與小公:

1.大公:指全社區都會使用到的空間,包括大廳、中庭、管理室、運動遊樂SPA設施、樓梯間、避難室、水電設備機房等,由全社區的所有權人共同持分。

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公寓、透天、華廈、大樓

很多想買房的人首先遇到的問題是,經紀人員口中念念有詞的公寓華廈大樓,到底是在講啥密碗糕?達人我簡單解釋一下,關於公寓、透天、華廈、大樓這些房屋的名詞,推估主要是依據【建築技術規則】法令內容作區分:

公寓】:指6樓(含)以下建築物,有複數個所有權人,稱為公寓,依法可以不設置電梯。通常市面上的公寓大多沒有裝設電梯,但若加了電梯,也可稱為電梯公寓。

透天】:指6樓(含)以下建築物,僅有單一所有權人,稱為透天,依法可以不設置電梯。

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