最近各縣市地價稅飆漲得很離譜,居然還有已經繳稅繳很多年的朋友來問我,聽說地價稅還有分自己用跟一般的,差別在哪裡?怎麼區分?怎麼去申請?我心裡想著卻不敢直接明說,老兄你想必多繳很多年的稅金了齁 .....

  每年11月開徵的地價稅(地價稅不是持有空蕩蕩的土地才有喔,別忘記你的透天、甚至大樓下面也配屬一小塊持分土地,它也是要課稅的),若按照一般使用的稅率是10‰~55‰,而且採取累進方式課徵;但如果符合法律規定的自用住宅條件,就可以去申請改用自用住宅用地優惠稅率,自用的地價稅率只有2‰,繳起稅來金額可是相差非常多。但前提是,政府並不會主動給你自用住宅稅率的優惠,你得要自己去申報才有。如果你不知道自己目前是使用哪一種稅率,可以檢查你先前繳交的地價稅單上,稅地種類這一個欄位,會有註記。

一、自用住宅用地的適用條件:

(一)土地所有權人本人或其配偶、直系親屬名下所持有的房屋,目前有其中一人於該地設有戶籍登記:直系親屬在法律上是指往上算至祖父母、父母或岳父母,往下算至子女、孫子孫女等都算是,而兄弟姐妹叔伯姑姨外甥這些是旁系親屬,不能算。如果土地所有權人或其配偶、直系親屬曾經在9月22日以前全部將戶籍遷出,之後又遷回,就必須再重新申請,才能再適用自用住宅用地稅率,戶籍不在的那段期間,則按照一般用地稅率課徵核算。
(二)須無出租、且無營業行為換句話說,如果住宅是出租他人,或是兼有做雜貨店、餐飲等商業營業的話,都不能稱做是自用住宅。大樓或透天房屋有一部分面積供出租或營業使用,但扣除該部分不符合自用住宅用地規定外(比如一樓當店面,二樓以上作住家),其它供自住使用的房屋面積,還是可以按面積比例適用,也就是營業部分按一般稅率課稅,符合自用住宅條件部分則按優惠稅率課稅。
(三)土地所有權人與配偶以及未成年受扶養親屬,以一處為限:供家庭核心成員(夫、妻及其未成年子女)居住使用之自用住宅,只限申請一處,如果有第二處房地產,另一處必須由其它的已成年直系親屬(例如已成年子女、祖父母等)設立戶籍,才可以不受限制。
(四)持有都市內土地不得超過3公畝(300平方公尺,約90.75坪)與非都市內土地7公畝(700平方公尺,211.75坪)的面積限制,超出的面積部分就不適用自用稅率。但夫妻是分開計算面積上限的,所以夫和妻都各自擁有都市土地300平方公尺與非都市土地700平方公尺的上限額度。面積超過的話,稅捐稽徵機關會依照「土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬的戶籍所在地」→「直系血親尊親屬的戶籍所在地」→「直系血親卑親屬的戶籍所在地」「直系姻親的戶籍所在地」順序,計算至3公畝或7公畝為止,並將超過的部分扣除。

二、申請期限:
  於每年地價稅開徵40日前(即每年9月22日前)提出申請,逾期才提出申請者,必須從申請的次一年度才開始適用。若已經核定自用住宅而用途沒有改變,以後便可以不必再提出申請。申辦的方式有郵寄、親自辦理、傳真、委託他人、網路申辦等。

三、應檢附附件

(一)自用住宅用地:
1、戶籍證明文件
(1)戶口名簿影本(土地如供直系親屬設籍,夫妻非設同一戶籍者,附雙方戶口名簿影本,以免影響日後還須通知納稅義務人補證明文件,增加公文處理時效)。
(2)外僑居留證明文件影本 。
(3)已填註土地所有權人及配偶、未成年之受扶養親屬、設籍人資料者得免附戶口名簿影本。
(4)若有非親屬寄居,且無租賃關係,須填寫土地所有權人或設籍人無租賃關係申明書正本。
(5)外籍配偶無身分證者,須填寫配偶無不動產申明書正本。
2、建物坐落基地證明文件:
(1)已辦建物所有權第一次登記房屋:建築改良物所有權狀影本或其他建物證明文件(已填建號者免附) 。
(2)未辦建物所有權第一次登記房屋:使用執照影本或建物勘測成果圖; 77年4月29日以前建造完成或無上述資料者,須檢附房屋基地坐落申明書。
3、自用住宅優惠稅率申請書(申請書表可以向各地稅捐稽徵處索取,或從網路上下載)、連同戶口名簿影本、還有前項建築改良物的證明文件,向土地所在地的稅捐機關(縣市稅務局)申請核定。


(二)國民住宅用地:
1、政府直接興建者:建造執照影本或取得土地所有權證明文件。
2、貸款人民自建或獎勵投資興建者
(1)建造執照影本或使用執照影本。
(2)主管機關核准之證明文件影本 。

(三)企業或公營事業興建之勞工宿舍用地:
1、建造執照或使用執照影本。
2、勞工行政主管機關之證明文件影本 。

四、節稅小秘訣

(一)如何突破「一處」的限制:稅法雖然規定你本人、配偶及未成年直系親屬的自用住宅只能一處,但如果您擁有二處以上的自用住宅時,則可一處以本人、配偶或未成年子女來設籍,第二、三、四處分別以已成年的子女、祖父母、父母、岳父母等其中一個人辦竣戶籍登記,在其他條件(無出租營業、面積未超過...)都符合的情形下,您還是可以不受一處的限制,全部可以適用優惠稅率。
(二)選擇最有利的一處:若家裏頭的人口比較簡單,沒有辦法同時在多處設立戶籍,那麼就要選擇在總地價(公告地價x面積)最高的那一處設立戶籍,並且申請適用自用住宅用地優惠課稅,節稅的效果最大。
(三)自益信託土地也可以適用:委託人與受益人同屬一人(即自益信託),而且地上物(房屋)仍供委託人本人、配偶或其直系親屬做住宅使用,並符合自用住宅用地條件,雖然納稅人名義已為受託人,您還是可以申請按自用住宅用地之稅率核課。

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