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  在台灣想要買一間房子,應該只有極少數好野人有能力一次把價金全部付清,絕大多數買方還是必須仰賴房屋貸款的補充,因此,瞭解銀行如何評估買房者房貸成數或金額上限,就是買房子第一件需要做的功課。唯有這樣,才能正確評估自己需要準備多少現金、後續每個月還貸款的金額是否在能力範圍內,不至於買了房子以後反而淪為屋奴。其實,銀行承做貸款業務不下數十年,早已培養出一批專業的核貸人員與核貸標準流程;早期房市鼎沸時,銀行最愛你來貸款,八成九成甚至全貸、超貸也無妨,但現在房市與經濟景氣低迷,貸款繳不出來的風險變大,加上已經有實價登錄行情,銀行的核貸不再隨心所欲,甚至會趨於嚴謹保守。

首先,你應該知道的是,銀行針對房屋貸款金額的核定,會依據『 房子 』和『 人 』兩方面作綜合評估。

房子本身條件,決定貸款額度大部分關鍵

  先試著這樣想吧,銀行借你錢買房子,目的在讓你將來有能力還清之餘,再多賺你一些利息錢;而你會來申請房貸代表你沒有很多現金,一旦有一天你忽然還不起了,逼死你也沒用,最保險的方式就是直接拍賣你的房子變現作清償。所以『房子』對銀行有兩個意義,一是當作貸款的擔保品(設定抵押),二是用房子的價值來決定貸款的上限。也就是說一間房子,在還沒有正式買方出現之前,銀行也可以先行評估這件房子在銀行內部認定價值,以及銀行認定可貸款成數,如此民眾便可以事先推算,我買這一間房子在銀行方面可以貸得的金額大約是多少錢?但這個成數只是初步,因為之後還要加上評估真正買方本身的條件,才會是銀行最終貸款金額。

  就銀行評估房子價值的部分,民眾可以自行去找你認識的銀行做評估(提供房子地址),甚至你也可以直接向為你帶看的仲介人員要求提供銀行初估結果。一般而言,認真一點的仲介在最初接屋主接委託案時,就會找他們配合的代書協助,分別送給數家銀行做評估,以便將來有同仁或客戶詢問時可以馬上提供參考,所以這個數據仲介那邊是可以免費提供的(或者他們也可以事後應你的要求,幫你補送進行評估動作)。通常,他們會同時送給一家以上的銀行做評估,以得出條件最佳的銀行,由於成交時你是要付給房仲服務費的,所以這些都是你的服務權益,不用客氣。若你的買房預算真的非常有限,請千萬不要相信房仲跟你隨口講講『以目前市場的情況應該都可以貸個幾成幾成沒問題』,因為銀行評估結果會直接講清楚,這間房子我某某銀行認定它的價值是多少萬,可貸的成數是幾成,是可以推算出明確數字的,銀行才是真正會借你錢的人,他們說的才算數。一般而言,若銀行對房子鑑價的價格與房子最後成交價格相差不大,銀行通常也會直接以最後成交價當做最高額度,再依他們核准的成數貸款給你。

房子的條件,銀行怎麼看?

  一般而言,銀行評估一間房子的價值,結果會與周遭相似條件房子實價登錄行情相去不遠,有時還會參考你這間房子待售的開價。但實際上還是會有一些條件影響銀行的評估結果,你只要記住,銀行評估的目的是要以將來他們萬一要申請拍賣你這間房子時好脫手為考量。
(一)地段:如同一般人買屋一樣,地段很重要,地段會決定房子基本價值,與房子周遭地區實價登錄行情高低,這才是銀行認定價值的最主要關鍵,好地段的房子拍賣時較好脫手。
(二)房子的年份:房子越老,建物的耐用年限和殘餘價值越低,但畢竟好歹還是間房子,不會真的價值歸零,只是肯定會影響以後拍賣的價格。
(三)房子的建築方式:老式的加強磚造與後來的鋼筋混凝土(RC),安全性和價值當然不同,將來拍賣的價值也不同。
(四)土地持有面積的價值:房子會折舊,但土地不會,就算把房子拆了還能照市價賣土地坪數,沒錯吧。大樓持有的土地面積較小,透天持有的土地面積相對較多,估算價值也比較高。
(五)內部屋況:有些中古屋有重新整修或裝潢過(太老舊的裝潢不算),這部分銀行也會進去看真實屋況做考量。
(六)周遭嫌惡設施:例如電塔、電箱、殯葬、工廠、路衝等等,可能影響將來拍賣時,民眾投標意願。
(七)嚴重瑕疵:例如海砂屋、輻射屋、公告危樓等等,將來拍賣超級難脫手,銀行承貸的意願也會大幅減低,甚至不肯貸款。
(八)如果是套房產品,除非總建坪達到15坪以上,否則一般銀行也不太願意承做貸款。

買方的條件,決定銀行貸款成數的加減分

  房子是擔保品,只是預防萬一,『人』才是真正還錢的主角,人的信用好壞和固定還款的能力,是銀行最重視的。所以對於人的條件審查,銀行看得比房子還重要。假如你本身已經欠了一屁股爛債,銀行不會因為貪圖想收你的利息而大膽借給你錢,但相反的,如果你是銀行評估的優質客人,不但可以順利貸到錢,銀行還可能把可貸成數調高,加碼借給你。

(一)工作職業屬於銀行認定的哪一個級距?越是屬於穩定收入、高收入行業,銀行越願意貸款給你,尤其是醫師、律師之類的行業。
(二)是否有每月固定薪資轉帳或年度扣繳憑單,證明有穩定收入,可以穩定還款,其中羅列的薪資所得高低也會影響到銀行貸款成數。
(三)沒有固定薪轉的行業(小吃業、攤販),銀行不認為你每個月有穩定收入,會擔心你有沒有能力每個月按時還錢,這時可能就需要提出存款財力證明或採取保人方式。
(三)聯徵次數,指你這個人去申請聯合信用中心個人信用明細的次數,通常會申請聯徵資料大多是為了金融需要或申請借款貸款,若短內被申請次數越多,可能是負債與資產有較大疑慮(銀行會擔心,為甚麼前面那麼多家銀行去做聯徵後都不肯借你錢?)。
(四)與銀行往來紀錄,銀行其實不喜歡沒有什麼金融紀錄的小白,反而更喜歡有在運用貸款、信用卡,而且維持還款紀錄良好的人,省去他們對人的信用條件疑慮,所以三不五時吃飯刷個小卡,按時繳款,留些消費紀錄是有必要的。
(五)若你有關係就會沒關係,若你沒關係那就大有關係。聽不懂?比如說,如果你或你的親友認識某家銀行金融機構的人,甚至襄理、協理等級的,對於辦房貸借款的成數與利率,絕對會有幫助。

「貸款條件」有機會談,多問多看多比較

  通常一般人買房子,大多會直接請仲介業者和代書幫忙提供貸款的銀行及後續流程(如果是新成屋或預售屋,則直接使用建商配合的銀行房貸方案)。當然,仲介、代書和建商的業務配合管道多,通常配合的條件也都不差,不過,有時你也可以自己去詢問你的薪資轉帳銀行、你的壽險公司(是,沒錯,壽險公司也會承做房貸),或者請親友提供他們之前申請房貸不錯的的承辦人員電話,先提供房屋地址和貸款人的條件請他們評估。多詢問幾家不但不吃虧,有時反而會有可能得到更好的貸款條件。

  但是切記,可別去每一家銀行都填申請書。原因是,為了能調查每一個人的信用資訊,各金融機構行庫和金融聯合徵信中心都會做紀錄串連(業界簡稱「聯徵」),每一個人身上的各種貸款金額、最近六個月還款紀錄及信用卡繳款狀況、目前是否擔任保證人、最近三年內是否有逾期繳款紀錄、最近一年有沒有預借現金紀錄、有沒有被任何銀行拒絕往來…等等,都可以在聯徵中心被查詢到,但基於個資隱私規定,金融機構如果要調閱你的聯徵資訊,就需要取得你親簽的同意書。由於在調查聯徵的報告上面也會顯示最近三個月內「被查詢次數的紀錄」,如果最近三個月曾經被密集的調閱聯徵記錄,可能代表你有貸款方面的急迫需求,但是可能因為收入或信用條件不佳,所以你才會密集的去徵詢其它銀行,這在核貸銀行的觀感是不好的,所以這段期間你個人聯徵記錄中「被查詢的紀錄」,當然越少越好。

  若以買一間台南東區虎尾寮透天車墅,貸款個1500萬元為例來計算,銀行房貸年利率2.35%與1.88%,一年衍生出來的利息就相差七萬,聽清楚,是七萬塊,若貸款金額更高,差距也會更大。貸款借錢並不是不用付利息,所以貨比三家肯定是不吃虧,只要你不輕易簽名正式授權銀行去調閱聯徵紀錄,就算事先徵詢很多家銀行的意見也不會影響信用條件,反而還有機會找到最適合自己的貸款方案。

  所以千萬記得,在你還沒有確定要貸哪一家銀行前,不要填貸款申請書,也先不要提供貸款人的身分證影本或授權銀行調閱聯徵紀錄。你可以先初步比較過各家銀行給的估價和貸款條件,等確定要正式申請貸款時,再授權其中條件比較好的1~2家填申請書(避免若正式通知核貸時,才發現這家銀行核貸成數不足,再送另一家重新評估會延遲房屋買賣合約履約時間),授權他們去調閱聯徵即可。

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