新實施的「房地合一稅」目前發現一個問題,以往常有父母先將名下房地產辦理贈與給兒女以節稅(避稅),再以他們名義出售的方式,在房地合一稅制實施之後,可能會非常不划算,也就是您將名下的房產贈與給兒女之後再出售,要繳的稅會比您以自己名義出售房產所繳的稅,多出好幾倍。

由於房地合一稅的是以實價概念課稅,拿你賣房地產賺的價差金額來課稅,也就是「實際賣價」扣掉「相關取得成本」之後再乘上「稅率」當作課徵的稅額。如果父母將房產先贈與給兒女,再以兒女的名義出售,稅捐機關會認定被贈與人(兒女)的取得成本是「土地公告現值與房屋現值價值」,而不是父母當初購得房屋的市價金額。發現問題了嗎?取得成本的認定被強制變低了,代表你賣房子的獲利就變高,要被課的房地合一稅自然也就倍增。

舉例來說,父母將一棟去年度購入的房子再售出的價格是2000萬,假設當初購屋價格是1500萬元,以最高稅率45%來算,應課稅額為225萬【(2000萬-1500萬)x45%=225萬】。反過來,如果父母先贈與給兒女後再出售,那子女的取得成本只能依「土地公告現值與房屋現值價值」來計算,假設這部分計算後只能認列500萬,如此一來應課的稅額會驟變為675萬【(2000萬-500萬)x45%=675萬】,所以一樣的出售獲利行為,房地合一稅卻要多繳450萬元稅額。

此外,依照所得稅法第14條之四規定「繼承或受贈取得者,以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值,按政府發布之消費者物價指數調整後之價值,與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。」也就是只要是「繼承」或「贈與」取得的不動產,未來出售時都會面臨到這個問題。(雖說針對自住房屋符合某些條件有減免的規定,但對於不符合自住的房屋而言,稅金就肯定會暴增)

針對花上千萬買來的房子,最後成本卻只能認列幾百萬的不合理現象,其實以房地的產繼承或贈與,絕大多數是自家人之間的移轉,故多數學者的見解是如果是繼承、及四親等內的贈與房產行為,都應該改為依前一次的購買價格當作成本,比較符合實價課稅的精神。但由於目前法令的規範是如此,所以如果有贈與節稅需求的話,一定要事先審慎評估計算,以免節稅不成,反而因此多繳了很多稅金。

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