印象中,有一些特定大樓的案件非常不好賣,公共空間殘破髒亂的、走道堆滿雜物的、鄰居特吵、小狗汪汪叫的,在達人經驗裡,從帶看完畢客人的失落眼神就能見分曉,肯定GG的。畢竟花幾百萬買房是要長久居住,千金買屋,萬金買鄰,可以理解,換做我當客人來看房也會敬謝不敏。那到底要怎麼知道這棟大樓的居住品質好不好呢?以下提供幾點達人經驗,供各位作參考。

一、管委會運作決定社區一半品質
  絕大部分集合式社區住宅都會設置管理委員會,由社區所有權人共同推派代表來管理社區公眾事務。一個運作狀況優秀的管委會,不僅能提升大樓居住品質,甚至還能幫助房價提升(口碑),但不能保證每個大樓管委會都能妥善正常運作,所以看房的人就必須透過一些跡象來觀察。

(一)管理室和警衛是第一道關卡
  一般人看房子都容易忽略管理室和警衛,其實他們正是打理公共區域、管理住戶隱私安全的主角。看看管理室的整潔、警衛的服裝儀容言談、訪客出入的嚴格管理登記、警衛與住戶的互動情況。若你看完房子下樓,還有任何對於這棟大樓的疑問,不妨語氣委婉大膽開口問,因為警衛一定是最瞭解這棟大樓狀況的人。

(二)大樓公告欄透露很多訊息
  如果你走進一棟大樓時,恰巧公告欄就在明顯處,真是天助你也,建議不妨停下腳步多看兩眼,請放心房仲絕對不會催促你,甚至遇到對這棟大樓熟悉的房仲,還會主動幫你補充說明。
1. 看管委會公告:如果有定期開會的決議紀錄,或是管委會對於社區事務的處理公告,代表社區管理上軌道,社區品質不至於太差。但若公告內容大多是勸導住戶遵守生活規範(卡拉OK太大聲、狗狗隨地便溺),那麼表示社區居民素質有待加強。
2. 看管理費繳交狀況:管理費的收支是維持社區事務的來源,若沒有定期張貼收支明細,或住戶繳交管理費狀況很差(催繳戶數一堆),那麼就必須考慮是否管委會運作功能有待加強,社區維護狀況堪慮。
3. 看社區定期活動公告:若常舉辦社區居民活動,代表居民感情融洽,委員也有用心,若這些活動剛好又是你喜歡的,下決定時可以考慮為這大樓多加一點分數。

(三)公共區域維護狀況-魔鬼藏在細節裡
  管理員和管委會有沒有在做事,有的話很多公共維護都會有時程表和SOP,仔細觀察就能瞭解。好比大廳清潔與書報雜誌整理,走廊燈具滅火器有否定期維護、垃圾場的環境整潔、電梯維修紀錄、花圃水池樹木的清潔打掃、大樓住戶信箱是否塞一大堆傳單等。

(四)住戶規約
  目前公寓大廈除了新成屋以外,一定存在有住戶規約,但一般外人不一定有機會看到,有時房仲也不一定有辦法秀給你,若這棟大樓住戶規章明顯不合理,或跟你個人需求有衝突,還是多考慮一下為妙。即便看不到完整規章,但至少幾個重點你應該叫房仲去瞭解。比如能否加裝鐵窗、走道能否置放私人物品、能否飼養寵物、新住戶是否需繳納公基金等等。

二、住戶素質得分日夜觀察

(一)白天觀察留守在家的住戶間互動關係,若左鄰右舍都會出來聊天散步、噓寒問暖,代表鄰居關係融洽,有助社區守望相助。若看到很多老人更好,因為有陌生人進出老人家都會別提防詢問,如果住戶清一色都是年輕上班族,白天可能就有空窗期得要小心竊盜。

(二)晚上觀察該大樓的住戶回家時間、出入份子,以及大樓晚上點燈率(入住率高,社區相對較安全,入住率不佳,要考慮是否大樓風評有問題)。此外,也可注意夜間大樓周遭環境是否吵雜,營業商店種類和聚集人潮等等,

  萬一,你看中的是沒有管理員的老舊大樓,有幾點你倒是可以讓房仲先去問清楚。例如:有沒有住戶兼任的管理負責人員、倒垃圾的方式、養寵物問題。一定要記得古代孟母三遷的教訓,在買房子之前先摸清楚這棟大樓和自己合不合,跟你用盡心思拼命喊價殺價,是同樣重要的事。

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