租房子講究和氣生財,房客怕遇到惡房東,其實房東更怕碰到爛房客,請神容易送神難,租金收不到不打緊,房客還霸著房子不走,更慘。房東想用強硬手段趕人,又怕惹上官司,搞得頭很大 ……

 

狀況一:惡房客死賴著不搬走,但有其他人也想要租,我可不可以直接拿鑰匙進去屋內把房子清空?

 

最好不要,這正是一般人常有的錯誤觀念,以為房子是自己的,房客不搬離,房東自己可以把房客的物品清空處理掉丟門外,但在法律上,你跟人家訂過租約,法律上就會保障租客,你當然不能隨便開門進去、亂動人家東西。反而是這樣的動作卻可能會讓你趕人不成,自己先吃上官司。

 

首先是侵入民宅罪責,房子是你所有權沒錯,但你訂租約租給了房客,法律上就變成他的私有空間(使用權),一旦你自己拿鑰匙開門進去,房客就可以告你私闖民宅。再來是竊盜罪跟毀損罪,如果房客事後說屋子裡掉了錢,或家電被撞壞,說是你幹的,這下子原本你有理也變成無理。所以建議處理這種事要透過訴訟,拿到勝訴判決之後聲請強制執行,讓法院派警察來幫忙將對方物品清空,過程雖然比較麻煩,但比較不會惹出爭議。

 

狀況二:房客打死不繳房租,屋主只能等到租約屆滿才能趕人,在此之前沒別的辦法?

 

不是這樣喔,在某些情況下,屋主是可以提前終止與房客的租約,例如嚴重積欠房租。

 

其實,當房客開始藉口拖延不交租金,房東就要有警覺性了。首先要做的是催繳租金,一開始用口頭或電話的方式就可以了,也許房客是忙到忘記了,也或許是剛好那幾天手頭不方便,不需要讓對方太難堪;但是如果房東口頭通知個一兩次,房客還是沒有跡象要繳錢,或許就不用再催第三次、第四次了,可以考慮直接改用寄發存證信函的方式,催告房客限期(函到五天七或天內)給付租金。假如房客接到存證信函還是沒有積極反應,時間到了還是不繳租金,累積連續兩個月不交租金,基本上,已經可以推定對方是沒有誠意要交租金的,這時就要開始做第二步動作,就是再寄第二次存證信函,向房客表示他已經連續兩期沒有交租金,我房東不要再把房子租給他了(終止租約)。但這邊要注意的是,依照土地法第100條第3款規定,承租人積欠租金,除以擔保金抵償外,達兩個月以上時,出租人得收回房屋。也就是說,若原來租房屋時預收的押金為兩個月,房客必須欠租四個月(扣掉押金的兩個月及另外又欠租金兩個月,共計四個月),房東才可以請求收回房屋。

 

存證信函是到郵局寄的,你可以到郵局買制式稿紙書寫,或者上郵政總局網站下載格式(http://www.post.gov.tw/post/internet/Download/index.jsp?ID=220301)打字列印書寫皆可,然後準備一式三份(郵局、雙方各一份,對象多一人再加一份,比如說要同時寄給保證人、消保官什麼的),如果有第二頁或附件文件,建議要與前頁重疊處加蓋騎縫章(或簽名),防止被抽換內容。然後帶到郵局櫃檯去寄,郵局會把其中一份蓋戳印後還給你留存,然後他們會把要寄給對方的那一份用掛號寄出。至於,內容要怎麼寫並沒有一定,只要把重點都講到就可,存證信函並不需要寫得文謅謅,也不要寫得勒勒長,寄存證信函加頁可是要加錢的。

 

寄存證信函的動作,基本上有三個法律上意義,第一個是做法律上請求或意思表示的動作,把要講、該講的用書面寄信方式講清楚,而且是透過郵局存檔當證人;第二個是靠郵局佐證你提出請求或意思表示的時間點,請求權時效在法律上是很關鍵的,很多官司往往贏贏局卻因為時間點逾期而玩到輸;第三個則是要鄭重提醒對方,我要走司法途徑了,怕了嗎?怕的話現在求饒還來得及 …… 假設啦。 

 

在寄第二次存證信函裡頭,要明確表示你確定要終止租約的意思,然後寫一個期限(通常是十五天或月底)請房客在期限前將房屋清空;如果房客接到存證信函還是置之不理,也沒有把房屋清空,房東就要進行下一步,就是提告(民事訴訟)要求房客搬走。

 

記得,要正當趕走房客之前,一定要先將彼此之間法律關係(租賃)終止掉,這也就是要落實做前面步驟的原因;在還沒有終止掉租賃關係前,房東很難有效趕走惡房客。

 

狀況三:寄完存證信函,我想要確認租客是不是嚇到已經搬走了,該怎麼做?

 

按電鈴,假裝叫他來收快遞,然後躲起來,如果有人來應門就是還住在裡面(這不是說廢話嗎?)建議可以找鄰長里長及管區警員陪同(找大樓管理員?如果你能確定管理員跟你的關係比跟房客的關係還要友善公正),有了公正第三方在現場作證明,將來比較不會產生爭議。而且建議只要站在門口看一下屋內有沒有淨空就好,因為你只是要確認對方有沒有搬走,最好不要走進去屋內巡視屋況(除非聞到可疑的惡臭味,那就 ..... ),否則還是會有可能將來房客會誣賴東西掉了要你賠的疑慮。

 

狀況四:前面的動作都做完了,要怎麼提告?又要怎麼進行強制執行?

 

首先,向房子所在當地的地方法院簡易庭具狀提出民事訴訟,在法院大樓那邊通常會有訴狀書寫範例的書可以翻閱參考,或者也有法律志工櫃台可以詢問,訴狀內容大致就是寫明我某某人要求某某人返還房屋,並且要求對方給付先前欠繳的租金。此外,有些房東當初會讓房客遷入戶籍、登記公司,提告的時候記得也要寫明要求對方必須遷戶口、變更公司登記,這樣的訴訟通常判決下來還蠻快。對房客的部分是提起返還租賃物之訴訟,再一併請求房客返還逾期未繳租金,如果查證房客另外有破壞房屋的情形,可以同時向房客請求侵權行為損害賠償。不過侵權損害的部份比較難舉證,若訂合約時合約裡有夾帶屋內狀況照片最好,可用出租前的屋內照片,比對返還房屋後的屋內狀況做舉證。

 

因為,如果要請法院幫你做強制執行(趕人),你就必須要有執行的名義。所以你要先取得法院判你勝訴的判決之後,才能再進一步向法院民事執行處聲請強制執行,讓對方遷出你的房子。要到這個階段法院才會指派警察,動用公權力強迫對方依照判決內容搬離。

 

狀況五:實在很不爽,我可以順便告房客詐欺或是侵占嗎?

 

房屋租賃糾紛屬於民事法律問題,依照民事程序處理即可,不建議另走刑事程序,因為搞到最後通常是做白工。當然,可能有房客一開始就打定主意不付房租,存心住霸王樓,這樣或許還可能會構成詐欺罪,但你要怎麼舉證?如果人家當初簽約押金兩個月都有付給你,你也不能硬說他根本是窮光蛋一個,故意來騙你的房子住。

你提告的目的是要把惡房客趕走,趕緊收回房子,順順的走民事程序就可以了,不建議另外提告刑事詐欺,經常跑法院很花時間。

 

狀況六:既然這麼麻煩,有沒有完善的租賃契約可以事先預防?

 

很難有哪一種制式化租約,是可以套用在每一間房子,完完全全避免糾紛發生;就算有,可能光是裏頭的法律用語,連房東跟房客兩個人研究老半天都還不知道簽的是什麼內容。一般人簽約都是買文具店的租賃契約範本,那個內容應該沒什麼問題,但記得再將自己房屋內有附的家具、電器列清單附在租賃契約後面(甚至拍照存證也可),不然到時候房客搬走,連你的家具電器一起搬,反而會發生爭議。或你也可以上網下載內政部公布的房屋租賃契約書範本來使用 http://pip.moi.gov.tw/V2/g/scrg0301.aspx)。

 

另外,若使用文具店販賣的制式版本,有幾個部分必須留意,甚至額外用手寫加註清楚的:

1. 簽約時須給付幾個月的押租金?什麼樣的事由房東可以扣抵押租金?通常是租金逾期未繳,或是損害賠償。所謂損害賠償,除了室內物品的損毀之外,在沒有其他解約前提條件下房客任意提前解約,也會約定沒收押租金作為損害賠償
2. 何時給付租金,按月繳或按季繳?甚麼時間點之前需繳交?用什麼方式繳交?
3. 水電費是否包含在租金?每度費率多少前計算?
4. 租金所包含的項目有哪些(管理費、網路、第四台、電話費、瓦斯費等等)?房客是否還有租金以外應該負擔的費用?
5. 特約事項。比如限制長時間入住人數、能否飼養寵物、禁止抽菸 ......

 

有時會建議若屋主想要省麻煩(通常是大金額案件的租賃,例如店面、整棟透天),在簽約時多花一道工,花一筆錢到法院公證處或民間公證人處進行公證,房屋租賃契約如果經過公證,加註違約逕赴強制執行條文,未來一方有違反義務時,可直接拿房屋租賃契約到地方法院民事執行處聲請強制執行,請求返還租賃物,由法院陪同點交房屋。

 

總之,要預防和解決房屋租賃糾紛,事前的法律動作做得越完備,後面衍生的爭議也會越少。

 

補充幾位網友來電提問

 

網友詢問:所以走法律途徑方式要回房子,程序上簡單來講是如何進行?
Ans:簡單來說就是兩個步驟:先依法終止租約關係,讓房客變成無權占有,再請求公權力幫你要回房屋。
(一)欠繳的時候,通知繳房租的動作(電話、簡訊、存證信函),一併作催告動作及未來走法律途徑的證據準備。
(二)扣除押金作抵償之後,又額外欠租達兩個月,就達到法定可以請求返還房屋的條件(土地法100條、民法440條),用存證信函作告知終止租約。
(三)若當初簽訂租約時有做公證程序,約定任一方違約時得逕付強制執行,你可直接拿租賃契約到地方法院民事執行處聲請強制執行,請求返還租賃物,由法院陪同點交房屋。
(四)如果當初租約沒有公證,則對房客提起返還租賃物的民事訴訟,一併請求房客返還逾期未繳的租金。如果房客有破壞房屋或家具的情形,可同時向房客請求侵權行為損害賠償(侵權損害的部份比較難舉證,若有出租前屋內照片,可比對返還房屋後的屋內狀況)
(五)判決勝訴,拿判決書到民事執行處請求法院代為強制執行,點交房屋。

網友詢問:房客欠租一直找不到人,聽說我可以把房客留下的東西拿來抵房租,是真的嗎?
Ans:民法447條是有留置權的規定,但這條的執行比較難掌握分寸(民法446~448條),容易引發侵占罪的爭議,況且房客落跑留下的東西應該不見得有多好,建議寧願在淨空時當作廢棄物,單純一點。

網友詢問:房客不繳房租又不搬離,我可不可以斷水斷電逼他搬走?
Ans:千萬不要,不付房租是民事糾紛,他有權利住在裡面是因為你們有租賃關係。今天若是台電、台水因為房客沒繳水電費來斷水斷電了,OK,但若你自己跑去斷水斷電或更換門鎖,就會涉及刑法強制罪。
<新聞:把房客鎖門外還斷電,判囚2年4月 https://news.housefun.com.tw/news/article/694955149833.html>

網友詢問:租約到期,房客還欠租數個月,但因年關將近,請求再延兩三個月,屋主佛心來的,同意再讓他延到過年後搬家。建議即使如此,仍要另外訂一份契約,一來明白訂出延約期限,避免租賃關係變成不定期,更難處理;二來可以加註一些強制性的條約。例如屆期房客應於五日內搬遷完成,逾期未搬離之物品,屋主得逕視為廢棄物清除,房客絕無異議,如因而產生清除費用並得向房客請求......,若合約是用打字,這條文請用手寫,並讓房客在條文後加簽名,代表不是你事先打好強迫他簽,是經過雙方協商同意添加的。如果要更保險一點,拿去公證,載明違約應逕付強制執行。

 

很重要補充說明:新制房屋租賃規定已經在106年1月1 日實施,請各位房東務必詳細閱讀一下下面幾篇文章,因為有罰鍰的喔。

★元旦新制看過來!房東不可以再這樣做

★新版房屋租賃定型化契約主要規範重點

★房屋租賃新制自106年元旦起實施(內政部新聞稿)

★內政部公布契約書範本

 

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  • 訪客
  • 如果我跟租客没有签下租约,现在又不肯搬走,怎么办?
  • 訪客
  • 押金兩個月,只繳一個月,租金都遲繳需多次催繳,9月租金未繳,電費都等到斷電之前才繳。
    如將電梯感應器鎖卡是否有法律責任?
    如有法律責任那還有其他辦法嗎?
  • 王小姐
  • 您好:
    我的房客因為先前打契約時,沒有留下戶籍地址,他也住了快2年,但他告訴我要到大陸去,沒說要去多久,到目前為止,已經拖欠我2個月房租,他的電話全部停話,我根本找不到房客,拖欠的兩個月房租剛好用押金來抵扣,請問我若寫存證信函到他租屋處,但他沒回台灣也沒辦法收信,這樣的存證信函是否有效力?除此之外,我還能怎麼做?
  • 悄悄話
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