幾個外國來的朋友常會說看台灣都市裡的房子很不習慣,因為台灣房子不論新舊,最大的特色就是或多或少都會有違建、增建的現象,不僅讓原本的建物變得像是衣服補釘一樣難看,還存在許多消防公共安全上的隱憂。如果你家是二十年以上的房子(尤其透天),別懷疑,應該八九不離十存在違建部分,因為加蓋違建是一種時代性的產品,在當年的建築風氣下,房屋不增減、不加蓋反而是一種不正常的事。依據內政部在2016年所做的統計,全台灣統計在案的違建棟數就有66萬棟,這還只是有被查報舉報的部分,至於沒計算到的,數量應該不只於此吧。

違建的定義

所謂違建,依照內政部定義,指未經主管建築機關審查許可並發給建築、使用執照,而擅自建造及使用的建物。另外,依照違章建築處理辦法第2條規定:本辦法所稱之違章建築,為建築法適用地區內,依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築,而擅自建築之建築物。廣泛地來說,就是下列幾種狀況:
1、違反建築法規,或建築物已達到基地容許興建的建蔽率、容積率與高度時,任何額外加蓋的建築均屬違建
2、違反土地使用分區容許的使用用途或建築法令(例如工業區住宅、農舍豪宅)
3、在不得興建建築物的土地上興建(例如在保護區、公設保留地上)
4、建物規格符合建築法規,但因為程序上疏失,未請領建照就擅自興工(這一類違建可依法補辦執照並繳交相關稅款,成為合法建物)

常見的違建方式

在台灣常見的違建類型有以下幾種,大多數是在建築物完成後,經過二次施工增加的部分:
(1)頂樓加蓋:屋頂平台突出物,例如屋頂樓梯間,凡是在頂樓建築面積1/8法定範圍內屬合法建物,只要超過此範圍就算違法,常見的是透天頂樓加蓋鐵皮屋使用。這部分可以到地政事務所申請一份建物或附屬建物測量成果圖(建果圖),圖面上頂樓沒劃出之建物部分,就屬於違建。
(2)陽台外推:陽台是指上方有遮蓋物(屋簷)的室外平臺,若拆除陽台與室內之間的隔牆,加蓋外牆後使得室外空間變成室內空間使用,就算陽台外推。
(3)露台外推:露台指上方無任何頂遮蓋物的室外平臺,若加蓋遮雨棚頂或牆壁,就算露台外推。
(4)夾層屋(俗稱樓中樓):指在原天花板與地板之間再搭建一層樓地板,但未經過申請,是在取得原始建照後又二次施工加蓋。
(5)騎樓外推:騎樓為建築物一樓外牆面至道路界線間的空間,在上方有房屋本體樓層覆蓋者稱為騎樓,在騎樓範圍增設鐵捲門(包括加蓋水泥圍牆)就算違建。
(6)法定空地加蓋:在房屋原本應為法定保留空地的部分,另行搭建鐵皮或水泥建築,增加室內空間;最常見的是屋後空地增建廚房或前方露天車庫加蓋遮雨棚。

慘了,我家的違建會不會被查報拆除?

既然是違建就是違法,沒有所謂保證永遠不會被拆的違建,尤其若被機關認定有危害公共安全之虞的違建,更有可能被即報即拆。違建增加的室內使用坪數,並不能加計在房屋買賣時的登記坪數裡,充其量只有幫房價加點分數的功能,單純是買到算賺到,未來若有一天被拆了也是應該。一般來說,各縣市政府機關對於違建物的處理,會有自訂不盡相同的規範和做法,而大原則,是依據違建建物產生的日期做區隔:
(1)新違建:指在民國84年1月1日以後產生的違建。新違建除非有符合政府公告免查報或可以拍照列管的項目(但經消防、交通主管機關認定有妨礙消防安全、公共通行者除外),否則原則上就是查報後拆除,沒得商量。
(2)既存違建:指在民國53年1月1日以後,至83年12月31前產生的違建。既存違建政府機關說是要拍照列管,再列入分類分期計畫處理,但由於各地政府建管單位人力嚴重不足,分期計畫處理到底是多少年以後的事,沒人知道。若是大型違建、有危害公共安全、山坡地水土保持、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻或都市更新之違建,則將計畫優先執行查報拆除。
(3)舊有違建:指在民國52年12月31日以前就存在的老違建。
(4)老舊房屋:指台北市在民國35年10月1日以前,及改制直轄市都市計畫公布之前(新編入文山、南港、士林、內湖、北投五區)已存在的違建。

若依照違建處理順序的輕重緩急,則分為下面幾種:
(1)即時強制拆除:對於避免危害公共安全之虞,且依法無法補照或有構成違法之虞的施工中的新建物,採取即時、強制性拆除的措施。
(2)查報拆除:指違反法令或建築法規自行搭建的建物部分,應予舉報並安排拆除。
(3)拍照列管:指違法情節較輕微,得列入分期分類程序處理的違建物,先予以拍照存證,並繪製現況略圖建檔追蹤,暫時免予查報處分。
(4)免予查報:違法情節最輕微,尚未達到新違建取締的要件,先予以拍照存證,免予查報處分。

公寓大樓頂樓加蓋違建是合法違建?

市面上有許多屬於頂樓加蓋的舊公寓案件,部分縣市政府會將老舊違建列為暫緩拆除,以台北市為例,目前新的頂樓違建幾乎是「即報即拆」,如果是84年以前即存在的老舊違建,則是列入緩拆或免拆,導致很多房仲都告訴你這是不會被拆的合法違建或萬年違建,但就司法實務上見解,既然是違建就沒有所謂的合法性,僅僅是暫時被列為「緩拆件」而已。加上大樓、公寓頂樓平台屬於全體住戶所有,頂樓違建不論新舊,只要是有其他住戶不同意讓原使用者繼續使用,即可依民法第767條規定訴請排除侵害,要求拆除違建。若頂樓違建另外被用於出租營利用途,全體住戶還可以依民法第818條等規定,要求平分共有利益。

頂樓加蓋是違建物,在法律上是無法作登記的,自然也無法辦理所有權移轉登記,因此就算是不同型式的口頭、合約書、書面約定,在法律上也無法當作向地政機關登記所有權的依據,沒有任何權利保障。市場上有個較不成文的規定,違建部分的價格約是當地標準房價市價的三成至五成左右。

我如何知道房子是不是有違建增建部分

  違建增建部分的建築空間是不能計入買賣標示的坪數裏頭的(需以權狀上合法標示登記的面積為準),所以你不用擔心這些有風險的坪數會灌水影響到房屋單價計算。只是,若你很在乎房子有沒有違建增建部分,擔心會不會列管報拆,可以簡單從下列幾點看出來。
(1)查看房仲業提供的不動產說明書,裡面會有屋主針對房屋現況勾選項目,有否有違建增建、以及是否被公告將被拆除是其中必須勾選項目。另房仲繪製的平面格局圖,基本上必須標示出增建部分(通常是塗斜線區),再來你可參考建物謄本的建築完成日期,推估是屬於哪一種時期的違建,以及建物成果圖格局面積是否與現況使用面積相符合、有無增建。
(2)觀察現場屋況,若前後房屋通通加蓋到滿(依法應該留有一定比例的法定空地),或者與左右鄰居外觀格局明顯不同,通常是增建造成。再來是頂樓若比鄰居多出鐵皮屋(高檔一點還會用水泥磚牆搭蓋),也是增建。
(3)各地縣市政府建管單位網站,會有列管違建或查報拆除的名單可以查詢。

備註:台南市新舊違章建築認定的分界,是以民國99年12月25日領得使用執照(之前、之後)來區別,詳細執行辦法見臺南市政府違章建築處理要點http://law01.tainan.gov.tw/glrsnewsout/NewsContent.aspx?id=1665

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