幾位外國來的朋友常對我說,看台灣都市裡的房子非常不習慣,因為台灣的房子不論新舊,最大特色就是或多或少都會有違建或增建的現象,不只讓原本的建築物變得像衣服補釘一樣難看,還存在許多消防公共安全上的隱憂。如果你家是二十幾年以上的房子(尤其是透天厝),別懷疑,應該八九不離十存在違建的部分,因為加蓋違建是一種時代性的產品,在當年的建築風氣之下,房屋不增減一下、不多蓋一點反而是一種不正常的事。根據內政部在2016年所做的統計,全台灣統計在案的違建棟數就有66萬棟,這還只是有被查報舉報的部分,至於沒計算到的,數量應該不只於此吧。

違建的定義

  所謂違建,依照內政部義,是 未經主管建築機關審查許可並發給建築、使用執照,而擅自建造及使用的建物。另外,依照違章建築處理辦法第2條規定:本辦法所稱之違章建築,為建築法適用地區內,依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築,而擅自建築之建築物。廣泛地來說,就是下列幾種狀況:
1、違反建築法規,或建築物已經達到基地容許興建的建蔽率、容積率與高度時,任何額外加蓋的建築均屬違建
2、違反土地使用分區容許的使用用途或建築法令(例如工業區住宅、農舍豪宅)
3、在不得興建建築物的土地上興建(例如在保護區、公設保留地上)
4、建物規格符合建築法規,但因為程序上疏失,未請領建照就擅自興工(這一類違建可依法補辦執照並繳交相關稅款,成為合法建物)

常見的違建方式

  在台灣常見的違建類型有以下幾種,大多數是在建築物主體完成後,經過二次施工增加的部分:
(1)頂樓加蓋:屋頂平台突出物,例如屋頂樓梯間,凡是在頂樓建築面積1/8法定範圍內屬合法建物,只要超過此範圍就算違法,常見的是透天頂樓加蓋鐵皮屋來使用。這部分可以到地政事務所申請一份建物或附屬建物測量成果圖(建果圖),若圖面上頂樓沒劃出之建物部分,就屬於違建。
(2)陽台外推:陽台是指上方有遮蓋物(屋簷)的室外平臺,若拆除陽台與室內之間的隔牆,加蓋外牆後使得室外空間變成室內空間使用,就算陽台外推。
(3)露台外推:露台指上方無任何屋頂遮蓋物的室外平臺,若加蓋遮雨棚甚或牆壁,就算露台外推。
(4)夾層屋(俗稱樓中樓):指在原本挑高的天花板與地板之間再搭建一層樓地板(改成房間),自始未經過合法申請,也是在取得原始建照後又二次施工加蓋的違建。
(5)騎樓外推:騎樓,指建築物一樓外牆面至道路界線之間的空間,而在上方有房屋本體樓層覆蓋就稱為騎樓,在騎樓範圍增設鐵捲門(甚至加蓋水泥圍牆阻隔)就算是違建。
(6)法定空地加蓋:在房屋原本應為法定保留空地的部分,另行搭建鐵皮或水泥建築,增加室內使用空間,加蓋的部分;最常見的是將屋後空地增建廚房或前方露天車庫加蓋遮雨棚,甚至蓋成二樓的大露臺。

慘了,我家的違建會不會被查報拆除?

  既然定義上是違建就是違法,沒有所謂保證永遠不會被拆的違建,尤其若被機關認定有危害公共安全之虞的違建,更有可能被即報即拆。而違建所增加的室內使用坪數,並不能加計在房屋買賣時的登記坪數裡,充其量只有幫房屋總價加點分數的功能,單純是買到算賺到,未來若有一天被拆了那也是應該。一般來說,各縣市政府機關對於違建物的處理,會有自訂不盡相同的規範和做法,而目前的大原則,是依據違建建物產生的日期做區隔:
(1)新違建:指在民國84年1月1日以後產生的違建。新違建除非有符合政府公告免查報或可以拍照列管的項目(但經消防、交通主管機關認定有妨礙消防安全、公共通行者除外),否則原則上就是查報後拆除,沒得商量。
(2)既存違建:指在民國53年1月1日以後,至83年12月31之前產生的違建。既存違建政府機關說是要拍照列管,再列入分類分期計畫處理,但由於各地政府建管單位人力嚴重不足,分期計畫處理到底是多少年以後的事,沒有人知道。但若是屬於大型違建、有危害公共安全、山坡地水土保持、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻或都市更新之違建,則將計畫優先執行查報拆除。
(3)舊有違建:指在民國52年12月31日以前就存在的老違建。
(4)老舊房屋:指台北市在民國35年10月1日以前,及改制直轄市都市計畫公布之前(新編入文山、南港、士林、內湖、北投五區)已存在的違建。

  若依照違建處理順序的輕重緩急,則分為下面幾種:
(1)即時強制拆除:對於避免危害公共安全之虞,且依法無法補照或有構成違法之虞的施工中的新建物,採取即時、強制性拆除的措施。
(2)查報拆除:指違反法令或建築法規自行搭建的建物部分,應予舉報並安排拆除。
(3)拍照列管:指違法情節較輕微,得列入分期分類程序處理的違建物,先予以拍照存證,並繪製現況略圖建檔追蹤,暫時免予查報處分。
(4)免予查報:違法情節最輕微,尚未達到新違建取締的要件,先予以拍照存證,免予查報處分。

公寓大樓頂樓加蓋違建,算是合法的違建?

  市面上有許多屬於頂樓加蓋的舊公寓案件,部分縣市政府會將老舊違建列為暫緩拆除,以台北市為例,目前新增加的頂樓違建幾乎是「即報即拆」,如果是84年以前即存在的老舊違建,則是列入緩拆或免拆,導致很多房仲都告訴你這是不會被拆的合法違建或萬年違建,但就法院實務上的見解,既然是違建就沒有所謂的合法性,僅僅是暫時被列為「緩拆」件而已。加上大樓、公寓頂樓平台屬於全體住戶所有,頂樓違建不論新舊,只要是有其他住戶不同意讓原使用者繼續使用,即可依民法第767條規定訴請排除侵害,要求拆除違建。若頂樓違建另外被用於出租營利用途,全體住戶還可以依民法第818條等規定,要求均分共有利益(租金)。

  頂樓加蓋是違建物,在法律上是無法列入權狀坪數登記的,自然也就無法辦理所有權移轉登記,因此就算是不同型式的口頭、合約、書面約定,在法律上也沒辦法當作向地政機關作登記所有權的依據,自然沒有任何權利保障,例如買頂樓送頂加,只是送你頂加的使用權而已,沒有所有權,自然不保證幾時會被拆。市場上有個較不成文的規定,違建部分的價格約是當地標準房屋市價的三成至五成左右。

我如何知道房子是不是有違建增建部分

  違建增建部分的建築空間是不能計入買賣標示的坪數裏頭的(需以權狀上合法標示登記的面積為準),所以你倒不用擔心這些有風險的違建坪數會灌水影響到你買房屋時的單價計算。只是,若你很在乎房子有沒有違建增建部分,擔心會不會列管報拆,可以簡單從下列幾點看出來。
(1)查看房仲業提供的不動產說明書,裡面會有屋主針對房屋現況勾選項目,有否存在有違建或增建、以及是否有被通知公告將被拆除,這些是其中屋主必須勾選項目。另外房仲繪製的平面格局圖,基本上必須標示出增建部分(通常是塗斜線區域),再來你可參考建物謄本的建築完成日期,推估是屬於哪一種時期的違建,以及建物測量成果圖格局及面積是否與現況使用面積相符合、有沒有增建現象。
(2)觀察現場屋況,若透天的房子前後通通加蓋到滿(依法應該留有一定比例的法定空地),或者與左右鄰居的外觀格局明顯不同,通常會是增建造成。再來是頂樓若比鄰居多出鐵皮屋(高檔一點還會用水泥磚牆來搭蓋),也是增建。
(3)各地縣市政府建管單位網站,會有列管違建或查報拆除的名單可以查詢。

備註:台南市新舊違章建築認定的分界,是以民國99年12月25日領得使用執照(之前、之後)來區別,詳細執行辦法見臺南市政府違章建築處理要點http://law01.tainan.gov.tw/glrsnewsout/NewsContent.aspx?id=1665

文章標籤
創作者介紹
創作者 好事達人 吳志鴻 的頭像
好事達人 吳志鴻

好事達人 House Dozen 不動產知識網

好事達人 吳志鴻 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()