好事達人 House Dozen 不動產知識網

　　買賣不動產的過程有其專業度在，一般人不太可能為了買一間房子或賣一塊土地，專工去研究所有跟不動產相關的法令或手續（除非你是個學霸），正所謂【術業有專攻】，找房仲來幫忙就是最便捷、最有效率的方法。好處很多，例如節省你時間上和精神上的消耗、強化對買方拉價或議價的效果、以及在專業法令方面的保障、免去買賣糾紛等等，這些優點，有時候跟你支付給房仲的服務費相較起來，反而是物超所值。缺點當然也會有，需要支付一筆不少的服務費，然後害怕遇到不老實、噗龍共的房仲。

　　正因為每一筆不動產的交易金額動輒以數百千萬計算，但偏偏你身邊又不曾認識任何房仲朋友，因此在想委託房仲處理之前，如何找到一位可靠又有效率的房仲人員，往往決定委託之後案件銷售的順利與否。在此，達人提出幾個簡單的方向，可以幫助你大略篩選出一位優質的房仲。

一、對於他自己承辦開發案件經營的細膩度
　　每一個房仲人員的手頭上，多少都會承接幾件委託的案件，你可以口頭詢問他一下目前主辦的有那些銷售案件（一定要是他自己去簽訂委託回來的案件，因為很多房仲會在網路上宣傳由同事開發主導的搶手案件，以吸引客戶的來電），之後你再上他們品牌的官網去找，觀察這些由他主辦的案子從取景拍照、撰寫銷售文稿的用心程度。別懷疑，真的有許多仲介是有去拍照就算數，簡介文稿也是惜字如金、隨便兩三句話搞定，換做今天你是準買方，你應該會很難對這樣的案件動心吧？如果把你的不動產交給他銷售，你可以想像得到，會是差不多的待遇 .....

　　最近好事達人經常接到許多房東打電話問我，租約已經到期甚至超過幾個月了，還沒有續簽新的合約，但房客開始耍賴、閃躲甚至不繳租金，該怎麼把房客趕走？遇到這樣的狀況，首先要考慮的是，這個租賃關係是不是已經變成不定期租賃？如果是，那麼狀況就會跟正常租賃合約的處理方式有所不同。

　　所謂的不定期租賃契約，依照法律上的規定有以下三種情況：
（一）租賃契約訂立之初，即未定有期限者。比如說租約只寫著自即日起，但沒有寫到至甚麼時間為止。
（二）不動產租約期限逾一年，且未立字據者（民法第422條）。比如老一輩的人常只以口頭約定承租，彼此互信。
（三）租賃期限屆滿，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時（民法第451條內容）。

　　達人有幸獲得台南市不動產經紀人公會評選為【第五屆 不動產經紀人 菁英獎楷模】（2016年度），在如此一個專業不動產經紀人的團體裡，能獲得諸多前輩先進的評選肯定，是我個人莫大殊榮。

初入行時，心裡頭非常清楚，身處在臥虎藏龍的不動產與房仲業界中，取得不動產經紀人執照只是證明我的『理論』還行，對於實務經驗，仍需要諸多業界前輩與學長姊的無私指導，才能有向上增長的空間。

感謝所有指點與幫助過我的貴人，感謝曾經打擊我讓我轉化成長的人，感謝台南幸福家不動產團隊夥伴，更感謝我的家人。

獎牌與紅背帶我留下，頭銜與榮耀獻給全體不動產經紀人公會前輩，你們，才是我心目中真正的菁英。

好事達人本身就住在安平五期重劃區，可以說是從台南市政府剛搬來五期那些年開始，見證到五期逐漸繁榮的過程。而目前達人對房仲經營的重點區域，也就是在五期重劃區，因此對於這一區街道巷弄大小事的掌握，也十分有心得，

整個五期重劃區幅員廣闊，但不講連老台南人都還不會注意到，整個五期其實是以11座橋梁與台南市市區作連結，因為五期是海埔新生地淤積的地形形成，因此在五期的建築物，尤其是大樓在施作地基結構時，都必須植入更多的地基基樁來穩固樓盤，從美濃大地震不難發現，五期的大樓即便可能牆面受損，但大樓結構都是完好，因此來五期買大樓是可以安心住的。

安平五期的整體環境，大概有以下幾點特色：

　　一筆不動產的價值動輒數百上千萬元，早年在作不動產買賣交易時，由於配套的保障措施不甚完備，導致最容易發生糾紛的環節經常出現在假買賣詐欺、以及代書過戶有瑕疵這兩種狀況。尤其，假買賣、真詐欺這一類的智慧型犯罪更是屢出新招，近年在新聞上還曾發生有歹徒利用製作精細的偽造土地所有權狀，假裝急著用錢要賤賣土地，願意以低於行情價格脫手給金主，而條件是必須立即支付一部分的現金讓他應急，最後假地主卻在拿走數千萬之後便消失無蹤。這個案例規劃之精密，中間甚至還騙過金主的御用代書、律師等專業人士眼睛。

　　因此，目前業界（房仲、地政士）在執行不動產交易時，大多會強烈建議客戶採取【履約保證專戶】方式辦理過戶，雖然必須多花幾千塊錢，但避免的風險卻是幾百數千萬元的損失，所以達人也會同樣建議，在進行不動產買賣過戶時儘量採取履保方式來確保你的權益。以下就稍微介紹，甚麼是不動產交易的履約保證制度，以及大概的流程。
不動產買賣價金履約保證的意義
　　簡單來說，「履約保證」就是當雙方簽完買賣契約之後，找一個第三方公正人（不屬於買方、賣方、房仲、地政士之中任何一方），負責用一個專門、獨立的銀行信託帳戶，保管買方陸續支付進來的買賣房屋款項，並由這公正第三方負責來撥付中間產生的相關手續、稅捐等費用。等到確認買賣雙方的付錢和房屋過戶動作全部完成了，再把專戶裡剩餘款項及利息全數移交撥款給賣方（原屋主），差不多就是一手交錢一手交屋。這個制度的優點是，從簽定買賣契約開始，到辦理過戶、交屋完成之間，錢都由公正第三方機構居間執行價金收受和撥款動作（履約專戶），同時監督雙方付款、辦理過戶的程序，避免因為買賣任何一方故意或過失的行為，導致契約無法順利履行時（例如一方落跑、不動產被查封、惡意違約、一屋二賣），另外的一方才不會因此發生損失或民事糾紛的一種制度。例如：買方已經支付給屋主一部分價金之後，屋主卻拿著錢落跑了，或者是屋主的房子已經被完成過戶登記，卻無法順利拿到最後的尾款，後續還需要面對冗長的法律程序去追討。
價金履約保證是在保什麼？

　　當前台灣房價普遍偏高，年輕人想買房子，除非是土豪世家，否則即便是靠爸靠媽族，要能順利買到房子，還是多半得仰賴房屋貸款金額的補足。因此如何申請到足額的房貸、又要兼顧利率，就是一門很大的學問。千萬別以為房貸是瀕臨買房時才需要做規劃，其實從你有欲望想買房的那一刻起，就要細心鋪路，做足表面工夫 .....
一、長期固定在一家銀行交易，貸款時有機會爭取到低利率、高額度
　　最好平常就跟銀行保持良好關係，盡量集中財務往來在同一家銀行（尤其民營銀行），維持偶而使用信用卡的習慣，保持繳款信用狀況良好，不拖欠逾期繳費，至少要每月按時繳交最低還款金額，做足長期信用良好的記錄。這樣在未來申貸時，銀行無需太多調查，便會因為信任你的違約風險較低，願意給你更優惠的內容。
二、產品（房子）本身的條件，決定大概可貸的金額與成數
　　申請貸款時，房屋價值決定銀行評估基本的可貸金額與貸款成數，若你要購買的房屋有以下特色，一般都可取得較高的貸款成數，相對地，若房子周圍條件不佳（變電所、墳場），也回影響銀行評估，所以找房子時，就需要多加注意。

　　幾位外國來的朋友常對我說，他們看台灣城市裡的房子非常不習慣，因為台灣的房子不論新舊，最大特色就是或多或少都會有違建或增建的現象，不但讓原本的建築物變得像衣服補釘一樣難看，還存在許多消防公共安全上的隱憂。如果你家是二、三十年以上的房子（尤其是透天厝），別懷疑，應該八九不離十存在違建的部分，因為加蓋違建是一種時代性的產品，在當年的建築風氣之下，房屋不增建一下、不多蓋一點反而是一種不太正常的事。根據內政部在2016年所做的統計，全台灣統計在案的違建棟數就有66萬棟，這還只是有被查報舉報的部分，至於沒計算到的，數量應該不只於此吧。
違建的定義
　　所謂違建，依照內政部定義，是指「未經主管建築機關審查許可並發給建築、使用執照，而擅自建造及使用的建物」。另外，依照違章建築處理辦法第2條規定：本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。廣泛地來說，就是下列幾種狀況：
1、違反建築法規，或建築物已經達到該筆土地容許興建的建蔽率、容積率與高度的法定上限時，任何額外加蓋的建築均屬違建
2、違反土地使用分區容許的使用用途或建築法令（例如工業區住宅、農舍型豪宅、農地上搭蓋工廠）

　　或許你在看房子的過程，常會聽到房仲口中有意無意提到要你「下斡旋」「下斡旋」，奇怪，到底這個「斡旋」是甚麼東西，為何房仲要這麼積極推銷給我。簡單的說，下斡旋就是要請你，如果真的很喜歡這一間，就出個數字，我開始幫你去跟屋主喬價錢的意思。
　　斡旋，如同字面上的意義，就是雙方進行磋商、溝通，希望能談出一個共識；但在現行的不動產交易流程裡，「斡旋」並不只是口頭講講、喊個價這麼簡單，它有一些制式的步驟要做，而且是具有法律效力保障的步驟。況且，在房仲的這邊，也必需要有一份正式出價的書面依據讓屋主看到，房仲才有辦法讓屋主認真坐下來談價錢。（相信我，用口頭出的價格屋主已經聽到不想再聽了，你再叫房仲先用口頭去問屋主多少錢要賣，其實沒多大意義）
記住，下斡旋的方式一共有兩種，你可以自行選擇採用
　　目前不動產經紀業實施的下斡旋制度有兩種方式，第一種需要交付一筆現金（也就是斡旋金，通常數萬元不等或固定成數，用支票也可以）外加簽一份斡旋書；另一種則只單純簽一份要約書（不必交付現金），兩種的目的都在於要讓屋主知道，有一位正式的買家願意出價來洽談。此外，你所簽署的這一份書面將來也會發生法律上的效果，對雙方而言都是一種保障也是約束。而依據內政部的規定，這兩種下斡旋方式，不動產經紀業者（房仲）都有義務必須要主動告知你，並且詳細解釋給你聽，再由你自由選擇想要採取的方式。在不成文的民情習慣裡，中南部人比較喜歡採用斡旋金方式議價，北部則較多人選擇要約書方式。
（1）採斡旋金方式：早年先民在做不動產的買賣時，不管是不是透過中間人介紹，為了表示誠意，通常會先拿出一筆現金當作憑證，順便向對方提出願買的價格，若您願意的話就先收下這筆錢當做定金，咱們這筆交易就這樣說定了，因此這樣的模式也叫「放軟定」、「放小定」。沿襲至今，變成一種以提出斡旋金進行議價的方式，由買方以交付數萬元不等的現金，並簽屬一份斡旋書面，上頭載明你願意出價總金額以及相關權利義務的書面，交由房仲人員作為憑據，去向屋主方面回報出價以及議價。當然，很少一次喊價就能成交的，這期間可能會來來回回不停議價，若能議出一個雙方都認可的價錢，將斡旋書上面金額修改之後，交由屋主簽名確認，它就是一份具有法律效力的文書。

說真的，房仲真是一個很微妙的行業。

　　一般職業的賺錢模式，要不就是靠腦力（專業夠），要不就是靠勞力（漢草賀），要不就是靠機會（踩狗屎），而房仲業卻是兼具這三種賺錢型態的行業。怎麼說？房仲要靠專業知識和口才，說服買賣雙方客人買單，還要為客人解決法令和買賣過程的疑慮，靠的是腦力。整天接電話騎車來回奔波帶看，四處走路派報貼單，爬上爬下幫空屋清潔打掃，靠的是勞力。最後，夢想遇到一次就賺很大筆的傭收服務費的案子（俗稱大泡），除了要積德行善齋戒佈施，還要初一十五走廟拜拜，指望的就是一個機會財。所以說，房仲還真不是一般正常人幹的職業 .....
　　如果有一天，房仲們都罷工了（基本上不可能，因為台灣房仲的薪水大多是沒有底薪，全靠成交服務費抽傭自己賺，老闆會說，要罷工的請自便），甚至整個房仲行業鍊（房仲業、售屋廣告平台）徹底從社會上消失了，我們來想想看，台灣房地產的買賣會變成怎麼樣的情況？
1. 回到以前，屋主自己到處找電線杆、社區佈告欄貼紅紙賣房子，花錢刊報紙分類小廣告，上各個網站、臉書和PTT貼售屋訊息。買方則要自己騎車大街小巷找有貼售字的房子，這個月沒有人家賣屋，下個月再過來繞一圈。或者，每天上網找尋屋主貼在臉書售屋的資訊，再一個一個打電話跟屋主喬時間，一間一間現場看實景。
2. 屋主所接到的每一通買方詢問電話，全都都要自己拿鑰匙去帶看，不管颳風下雨、上班外出、洗澡吃飯拉屎中，通通得速速趕過去，這還不包括要應付那一群最愛亂砍價的投資客來插花搗亂。而買方每一次去看屋時，得要先找一枚壯丁同行護駕，最好是那種身上有兩塊胸肌、四塊二頭肌、八塊腹肌那種，以免遇到怪怪的屋主難以脫身。若妳身邊沒有這樣的男人，就只能打電話花錢找吳柏毅（UberEat） 來兼差陪你看房。

百年默默無聞的歡煙蔓草堆，即將變成寸土寸金的地點，即便環保人士極力懷疑開發選址的合適性，但還是有許多歸仁的鄉親樂見其成。
歸仁，自從高鐵通車以後，似乎再沒這麼熱鬧過了 .....
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綠能研發基地 沙崙科學城啟動　2016.11.07

　　觀察這幾年各縣市的地價稅飆漲得很離譜，居然還有已經繳稅繳很多年的朋友跑來問好事達人，聽說地價稅還有分自己用跟一般的，差別在哪裡？怎麼區分？怎麼去申請？我心裡想著卻不敢直接明說，老兄你想必已經多繳很多年的稅金了齁 .....
　　每年１１月開徵的地價稅（地價稅不是持有空蕩蕩的土地才有喔，別忘記你住的透天、甚至大樓下面也配屬一小塊持分土地，這土地也是要課稅的），若按照一般使用的稅率是１０‰～５５‰，而且採取累進方式課徵；但如果符合法律規定的自用住宅條件，就可以去申請改用自用住宅用地優惠稅率，自用住宅的地價稅率只有２‰，繳起稅來金額可是相差非常多。但前提是，政府並不會主動核定給你自用住宅稅率的優惠，你得要自己去申報才有。如果你不知道自己目前是使用哪一種稅率，可以檢查你先前每年繳交的地價稅通知單上，【稅地種類】這一個欄位，會有註記一般或是自用。
一、自用住宅用地的適用條件：
（一）土地所有權人本人或其配偶、直系親屬名下所持有的房屋，目前有其中一人於該地設有戶籍登記：直系親屬在法律上是指往上算至祖父母、父母或岳父母，往下算至子女、孫子孫女等都算是，而兄弟姐妹叔伯姑姨外甥這些是屬於旁系親屬，不能算入。此外，如果土地所有權人或其配偶、直系親屬曾經在９月２２日以前【全部】將戶籍遷出，之後又遷回，理論上就必須再重新申請，才能再適用自用住宅用地稅率，戶籍不在的那段期間，則按照一般用地稅率課徵核算。
（二）須無出租、且無營業行為：換句話說，如果房子是出租給他人，或是兼有做雜貨店、餐飲、乃至網拍生意等商業營業的話，都不能稱做是自用住宅。大樓或透天房屋有一部分面積供出租或營業使用，但扣除該部分不符合自用住宅用地規定外（比如一樓租人當店面，二樓以上作住家），其它供自住使用的房屋面積，還是可以按面積比例適用（但申報面積不得少於總建坪的六分之一），也就是有出租營業的部分按一般稅率課稅，符合自用住宅條件部分則按優惠稅率課稅。而一般人擔心的，因為就讀學區被別人寄戶口，導致戶籍內出現不同姓的人，會不會被地方稅捐單位認定有出租行為，進而要求以一般稅率繳稅，這部份依據達人請教地方稅捐機關，得到答覆仍是以有無租賃事實作認定，除非有戶籍內太多異姓人口設籍，或是有人舉報租賃情況，稅捐機關才會特別做稽查。若屆時被抽查，且確實只是單純寄戶口設籍，則可填具【設籍人無租賃關係申明書】做佐證即可。