最近達人經常接到許多房東打電話問我,租約已經到期甚至超過幾個月了,還沒有續簽新合約,但房客開始耍賴、閃躲甚至不繳租金,該怎麼把房客趕走?遇到這樣的狀況,首先要考慮的是,這個租賃關係是不是已經變成不定期租賃?如果是,那麼狀況就會跟正常合約存續中的處理方式有所不同。

所謂的不定期租賃契約,依照法律上的規定有以下三種情況:
(一)租賃契約訂立之初,即未定有期限者。比如說租約只寫著自即日起,但沒有寫到甚麼時間為止。
(二)不動產租約期限逾一年,且未立字據者(民法第422條)。
(三)租賃期限屆滿,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思時(民法第451條)。
最常見的情況是第三種,房客與房東之間租約到期,為求方便或沒空而沒有訂新約,租約就會自動從「定期租約」轉為「不定期租約」。若是在不動產租賃關係中發生了不定期租賃的問題,我們通常就必須優先考慮到兩個法條,一個是民法第450條,另一個則是土地法第100條的規定。

民法第450條與土地法第100條

民法第450條『租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。』意指在未定期限的租約關係中,雙方是可以隨時終止契約,只限制在房東的部分必須提前通知房客解約的事情。

但是,因為在不動產的法律爭議問題上,土地法對民法而言算是特別法,依據司法上『特別法優先於普通法』適用原則,因此在不定期租約的終止處理上,就要優先符合土地法的規定。

土地法第100條對於不動產承租人有保護性的規定:『出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。』,換句話說,若是不定期租賃契約的情況出租房屋土地時,房東想要取回不動產不再續租,就必須限承租人有以上六種狀況發生時才可以。而最常發生的惡房客行為,不外乎長期欠繳繳租金、惡搞房子或吸毒開趴之類的行為,基本上還是可以依據土地法100條來做主張,發存證信函給租客。

不定期租賃契約未經公證,不得主張『買賣不破租賃』

民法第425條有『買賣不破租賃原則』,是指在存在租賃契約關係的不動產在買賣移轉時(買賣、贈與、繼承、法拍),承租人有權利向下一位屋主或地主主張租賃契約條件繼續存在。但依據民法第425條第二項規定,未定期限的租賃契約,未經過公證便不適用,而通常會變不定期租約都是因為過期未續新約,自然也不會有公證問題,因此若萬一屋主地主出售他們的房子或土地之後,新的所有權人是可以主張這不定期限租約對他們不生效力,無條件直接趕人。賣房子雖然不可以成為收回房子的理由,但把房子賣給別人卻可以是趕人的一種手段。

惡房客處理程序-不定期租約(定期租約參考此文

切記,房客是因為你跟他之間有租賃關係(就算已過期未簽新約,但你繼續讓他住,不管繳租或未繳租,就會被認成不定期租賃契約關係,還是有租賃關係存在),所以他有權利佔住房子,他並不是刑事的侵占或竊占,不交房租在法律上而言只能算是民事糾紛。因此遇到惡房客或不繳租也不搬走的情況,法律上處理原則,仍是要先依循法律途徑解除雙方之間的法律關係,再請法院協助以公權力強制執行方式趕人。切勿自行開鎖進去把房客物品打包清空,否則房東可能反倒吃上入侵住宅或強制罪的官司。

程序上,房東要先主張因有土地法第100條事由之一發生,寄發存證信函給承租人通知終止租約,請對方於一定期間內遷讓並返還房屋。若對方逾期未遷出,才能向法院提起民事返還房屋之訴。待取得法院勝訴判決,再請法院民事執行處

不定期租約對房東提示重點

(1)不定期租約要收回房屋或土地,必須符合土地法第100條規範情況才可以。
(2)定期契約將到期時,屋主還是應該提前與房客聯繫訂新約事宜,一方面也可測試房客誠意。
(3)避免自動成為不定期租約,某些屋主會事先在租約上約定:『租賃期限屆滿,租賃關係即為消滅,非經雙方以書面更新租賃期限,視為未續約。承租人應於租約期滿時返還房屋,逾期未返還房屋時,承租人應負損害賠償及違約責任,並不得為民法第451條之主張或異議。』
(4)若租賃期限屆滿時,仍無法找到房客簽訂新約,且覺得房客怪怪的不想續租給他,建議立即發出存證信函,寫明不再續租的意思。若存證信函無法合法送達時,至少在房客門口張貼存證信函影本並拍照存證(儘量能有日期佐證),若能有其他人共同參與作證,加強證明力。


參考法條:

《民法第450條》
租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。前項終止契約,應依習慣先期通知。

《土地法第100條》出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

《民法第425條》         
出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

依民法425條適用買賣不破租賃四種情況:
1. 五年以內租約未經公證也可
2. 五年以內租約已經公證
3. 五年以外租約已經公證
4. 不定期租約已經公證

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